ВЫ ЕЩЁ НЕ СОЗДАЛИ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ?

 ТОГДА МЫ ИДЁМ К ВАМ!

     ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.

   Концепцией развития жилищно–коммунального хозяйства, утвержденной Правительством, предусматривается, что к 2015 году практически все жилье будет обслуживаться на конкурсной основе частными организациями с преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами — товариществами собственников.

   Постановлением правительства от 17.01.2003 г. № 45 запрещены ввод в эксплуатацию и регистрация жилых домов долевого строительства, а также реконструируемых и капитально ремонтируемых  без создания товарищества собственников.

   Создание и функционирование товариществ собственников определяется Законом «О совместном домовладении». Товариществом собственников (далее – ТС) признаётся объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения. ТС – один из способов управления совместным домовладением.

   Основными отличиями ТС от ЖСК являются следующие.  ЖСК является собственником  дома, т.е. член ЖСК в отношении помещения (квартиры) обладает только кооперативным правом собственности (которое ныне действующим законодательством не предусмотрено)  т.е. ограниченным вещным правом – право подлежит передаче, переходит на наследников и подлежит экзекуции; для вступления в ЖСК необходимо писать заявление. ТС не является собственником дома,  и только члены ТС обладают вещным правом в отношении принадлежащих им на праве собственности помещений (квартир), и ограниченным правом в отношении общей собственности – коридоров, лифтов, подвалов, технических помещений и т.д.; для вступления в ТС заявления писать не надо – каждый новый собственник помещения автоматически становится членом ТС с вытекающими из Устава ТС правами и обязанностями.

    В случае, если ТС создано застройщиком дома (новый дом), либо в капитально отремонтированном доме, действует устав ТС (типовой устав утверждён Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 08.04.1998 г №569, приложением №1 к уставу является реестр членов ТС). В случае создания ТС пятью и более собственниками помещений (например, в доме старой постройки), составляется учредительный договор (типовой учредительный договор утверждён Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 08.04.1998 г №569 – приложение №1 к Уставу, приложением №2 в данном случае является перечень общего имущества совместного домовладения).

    Но если с созданием ТС в новостройках относительно благополучно, то создавать ТС самостоятельно жильцы пока не хотят. Обратимся в самый западный анклав страны – Гродненскую область.

    По  словам начальника производственного управления ЖКХ Гродненской области Казимира Панцевича в интервью «ИНТЕРФАКСУ», тяжело идет работа по созданию совместных домовладений или кондоминимумов. "В 2003 году в области нами было проведено 2000 собраний на эту тему, но за целый год в области появилось только 8 домов, управляемых жильцами". "Жильцам проще иметь дело с бездарным ЖЭСом, а потом писать жалобы по инстанциям, чем самим заняться контролем и управлением", - прокомментировал он ситуацию. "Наша структура заинтересована в возникновении альтернативных организаций негосударственной формы собственности, которые бы взяли на себя обслуживание жилых домов, но этого не произойдет до той поры, пока не будет снята бюджетная дотация на эксплуатацию жилья. Каждый частник рассчитывает на получение прибыли, а здесь ее не будет до снятия государственного датирования".

    Речь идёт о том, что только 36% стоимости техобслуживания оплачивает население (20 м.кв. общей площади на человека + 10 м.кв. на семью по льготному тарифу), разница погашается из бюджета. Но не менее важен психологический момент, который не учитывается  разработчиками  концепции. Когда среднестатистическому человеку, вернувшемуся с работы, где он только и делал, что «принимал решения», говорят – в ТС ты сам будешь всё решать, сам будешь думать и принимать решения, для него это слишком. Он возвращается домой, чтобы от этих самых решений - подальше. Сама мысль, что теперь «сами», надеяться не на кого, большинство нормальных людей отталкивает. Никто ведь не объясняет, что домом будет управлять  команда профессионалов и получать за это зарплату.

   Члены ТС имеют права и обязанности, значительно отличающиеся от тех, которыми обладают собственники помещений в домах коммунальной собственности.  Как всегда и везде, одни права приятны и желанны, а некоторые обязанности кажутся обременительными.

    Например, члены ТС сами выбирают орган управления – председатель  товарищества с функциями правления, либо правление во главе с председателем правления (как правило второе, по 1-2 представителя от каждого подъезда). Высшим органом управления является общее собрание, созываемое не реже 1 раза в год. Члены ТС голосованием определяют, создавать ли свой штат обслуживания (частично из жильцов дома) или выбирают обслуживающую организацию (чаще первое). Члены ТС утверждают смету расходов-доходов на год (полгода), определяют порядок создания дополнительных фондов для деятельности ТС (например, производить ли отчисления на капитальный (текущий) ремонт и в какой сумме, выплачивать ли работникам для стимулирования труда дополнительные вознаграждения и т.д.). Члены ТС решают, получать ли дотации из бюджета, предусмотренные законодательством на покрытие убытков, или хозяйствовать на принципах себестоимости и самоокупаемости. Члены ТС сами определяют, сколько раз должна производиться влажная уборка подъездов, критерии чистоты и уюта (зеркала, коврики, цветы, картины и т.д.). Члены ТС решают, сдавать ли в аренду имеющиеся дополнительные площади и на что расходовать средства от аренды. Т.е. все вопросы решаются в силу того, что люди объединены в одну некоммерческую организацию, специально для этого и созданную.

   Как правило, общие расходы на оплату 1 м.кв. занимаемой площади в ТС ниже или на уровне оплат в домах коммунальной собственности при значительно более высоком комфорте. Это происходит в силу различных факторов, о которых можно написать книгу, но основное – тотальный учёт затрат и должная регулировка инженерных систем – в большинстве своём новых и современных, а также минимум специалистов в штате ТС и большая гибкость в программах содержания и обслуживания домов. ТС имеет право на получение дотаций из бюджета – такое же, как ЖСК или дома коммунальной собственности. Но для этого необходимо производить содержание и обслуживание дома, а также начисление коммунальных платежей по нормативам, утверждённым Советом Министров, что не всегда выгоднее – например, при наличии значительных площадей, на которых никто не прописан (в этом случае оплата за техобслуживание производится по нормативной себестоимости + 100% от стоимости техобслуживания - отчисления на капремонт, в Минске это 499,5   + 499,5 = 999 руб. за 1 м.кв).

      Мнение многих непросвещенных о том, что ТС – это некий кружок активистов на общественных началах, абсурдно. ТС – абсолютно такой же субъект хозяйствования, как и любое УП, ООО, и  к специалистам ТС предъявляются абсолютно те же требования, как и к остальным – в отношении заключения договоров, отчётности, налогообложения, статистики, трудового законодательства, охраны труда и ТБ, делопроизводства  и т.д. и т.п.  Поэтому если в своём доме таких специалистов (или желающих ими стать) нет, нужно объявить конкурс, но найти обязательно.

     Обязанности, которые регулируются законодательством, предусматривают для членов ТС регулярные отчисления на содержание, обслуживание и ремонт мест общего пользования, дворовой территории – пропорционально их доле в праве общей собственности. Не использование  или отказ от пользования помещением (квартирой) не может является основанием для освобождения члена ТС от указанных обязанностей (о размере платежей писалось выше). В случае, если общее собрание принимает решение о финансировании (например, замена насоса в бойлерной), члены ТС, голосовавшие «против», обязаны подчиниться, т.е. внести на р/с ТС свою долю денежных средств.  Основное отличие в данном случае от домов коммунальной собственности в том, что в дальнейшем все расходы по ремонту и содержанию дома несут члены ТС.

    Но это также и стимулирует сохранность общего имущества. В «обычной» многоэтажке как бывает – вырвали энергосберегающий светильник, ничего, ЖЭС починит. В ТС вырвали – в «жировке» новая статья – на восстановление, пусть 100 рублей с квартиры, но второй раз такой фокус удастся с трудом – и следить будут и руки могут оторвать «злодею». Человек очень тонко чувствует, где «наше», а где «ничьё», и за «нашим» следит и оберегает.

    Тем более понятие «дом» в ТС начинается не на пороге квартиры, а уже во дворе дома. Жилые комплексы-кондоминимумы все чаще “запирают” от посторонних “свое” дворовое пространство. Само “тело” домов иногда превращается в крепостные стены, входы контролируются с помощью кодовых замков либо привратников.   Зато жители ТС более спокойны за сохранность элементов благоустройства своих дворов, а это стимулирует к воплощению разнообразных и уникальных решений. Но это совершенно не обязательно. Имеется множество «открытых», т.е не огороженных от внешнего мира ТС.  Противоречие “утилитарное — духовное” здесь реализуется через трактовку территории стоянок, гаражей, проездов, хозяйственных площадок как пространства утилитарного. Зато места отдыха, общения, игр детей берут на себя функцию духовно обогащенного пространства (фото). 

       В этих условиях вступает в действие ещё одна  программа, когда средствами предметного и пространственного дизайна создается миниатюрная модель Природы в собственном дворе. С ее аквадуками, тропами и дорогами, зарослями кустарников, деревьев, цветов, валунами и камерной скульптурой. И в этом случае композиционную идею такого пространства можно сформулировать как идею поэтизации природы, использование ее очищающей роли в жизни человека.  Чередование утилитарных и духовно обогащенных зон позволяет   запрограммировать смену видовых кадров, наметив остановки с помощью скамеек, разместить альпийские горки, подчеркивающие ближние и дальние планы, установить беседки, архитектурные детали которых служат рамами для видовых кадров. Повышение духовности придомового пространства происходит и в том случае, когда создаются зоны занятий для детей разного возраста, причем каждая из них имеет свое дизайнерское решение; когда территория двора превращается в безбарьерную среду для совершенно разных по характеру и материальному положению людей; когда дворовое пространство приобретает гармонию и цветовое своеобразие. И если председателю такого ТС удается одухотворить названными способами среду обитания для своих сограждан — он может считаться счастливым человеком.

                                                                                          Исполнительный директор

                                                                                         Ассоциации товариществ собственников «ДОМОВЛАДЕНИЕ»  Э.В.Латушко.

   БОРЬБА ЗА ВЫЖИВАНИЕ.

   Выгоды создания товариществ собственников в многоквартирных жилых домах для государства настолько очевидны, что чиновники должны были бы спрашивать у каждого: «Вы ещё не создали товарищество? Тогда мы идём к Вам!». На самом деле такого не происходит, а у чиновников проблем и так хватает и лишние проблемы, как и всем людям, им не нужны. Законодательство в отношении товариществ «сырое», одни нормативные акты с другими не стыкуются, чёткая программа по поддержке создания и становления товариществ собственников отсутствует.

   Кроме того, имеется ряд обстоятельств не в пользу товариществ собственников по отношению к существующим ЖРЭО и ЖЭС, а именно:

1. Законодательство обязывает застройщиков передавать до 2% строящегося жилья в доме эксплуатирующим службам города – под служебное. О передаче 2% жилья ТС не упоминается в силу отсутствия на момент принятия нормативного документа самих ТС, а дополнение не внесено.

Редкий застройщик передаёт служебное жильё товариществу, остальные такие квартиры просто продают, получая дополнительную выручку.

В результате – ЖЭС имеет все шансы принять на работу отличного специалиста, предоставив служебное жильё, а ТС нет.

2. До последнего времени в жилых домах не проектировалось служебное помещение для размещения администрации ТС (юридический адрес), и в лучшем случае администрация ТС размещалась в подвале, колясочной и т.д.

3. В комиссию по приёмке дома обязательно включается председатель товарищества собственников, которое застройщик обязан создать до ввода дома в эксплуатацию. Но председатель товарищества назначается приказом застройщика и акт подписывает он, а только потом созывается общее собрание собственников квартир, которое выбирает нового председателя и начинает разбираться, что же там подписал предыдущий, назначенный застройщиком. И очень часто эта подпись дорогого стоит.

    Если вы участник долевого строительства, дом введен в эксплуатацию и застройщик вам предлагает подписать акт приёмки-передачи квартиры, не спешите. В соответствии с законодательством, только вы являетесь кандидатом в правообладатели и зарегистрировать право собственности вы успеете. Прежде всего:

1. Произведите осмотр квартиры, обращайте внимание на всё – наличие сантехники и её исправность, работает ли электросчётчик, (запишите показания всех счётчиков – газа, воды, электросчётчика), как открываются – закрываются окна, прибиты ли плинтуса, ровная ли штукатурка на стенах и т.д. Лучше, если вы приведёте знакомого, который во всём этом разбирается. Так как вам будет принадлежать не только квартира, но и доля в общем имуществе, осмотрите подъезд – отмыты ли окна, очищена ли плитка на полу от раствора, имеются ли доводчики закрывания двери на дверях в подъезде и т.д. Помните, что всё это не должно оговариваться отдельно в договоре долевого строительства, а прописано в СНиП – строительных нормах и правилах, обязательных для всех застройщиков.

2. Запишите все обнаруженные замечания.

3. В актах приёмки-передачи квартиры (один экземпляр - вам, один - застройщику) сделайте запись об обнаруженных вами замечаниях, дополнительно распишитесь и поставьте дату под  перечнем замечаний.

4. Проверьте, имеет ли представитель застройщика, подписывающий вам документы (акт приёмки-передачи квартиры, авизо, справка о полном расчёте), такие полномочия. Указанные документы вместе с договором на техническое обслуживание с товариществом понадобятся вам для регистрации права собственности на квартиру. В соответствии с Законом о регистрации, если документы подписаны не надлежащим лицом, регистратор может вам отказать в приёме документов, а застройщик   в дальнейшем может инициировать иск об отмене регистрации права собственности.

5. Если вы выполнили п.п. 1-4, можете регистрировать право собственности в местном Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

6. Если вы обнаружили существенные замечания в квартире и местах общего пользования, не торопитесь делать ремонт, а отправьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением с требованием устранить замечания.

7. В случае, если Вам откажут или не ответят в течении 15 дней, отправьте жалобу в произвольной форме заказным письмом с уведомлением в местную Инспекцию Госстройнадзора и копию в Департамент Госстройнадзора для осуществления контроля. Укажите свой адрес и телефон.

8. Вам будет назначена дата и время проведения комиссионного обследования квартиры и мест общего пользования с участием инспектора Госстройнадзора, представителей застройщика, генподрядчиков, проектной организации. Вам необходимо будет подписать протокол. По результатам комиссионного обследования застройщику будет выдано предписание об устранении обнаруженных замечаний и срок их устранения, о чём вы будете уведомлены письменно.

9. Возможен вариант, что застройщик предложит вам устранить недоделки самостоятельно и выплатит вам денежную компенсацию.

    В случае, если срок ввода в эксплуатацию дома значительно задерживается, или дом сдан со значительными недоделками, не бросайтесь в крайности. Перекрыв улицу или устроив голодовку протеста, вы ничего не добьетесь и только усложните ситуацию. Действуйте строго в рамках законодательства, оно предоставляет вам все возможности  отстоять законные права и интересы.

1. Объединитесь с сотоварищами по несчастью, обменяйтесь телефонами – у всех есть разные возможности повлиять на ситуацию.

2. Если дом введен в эксплуатацию и зарегистрированы права собственников квартир, проведите общее собрание, оказать помощь в проведении общего собрания вам может помочь местная администрация. Избрав правление и председателя правления, вы будете действовать как юридическое лицо, кроме того, председатель правления, защищая ваши права,   будет выполнять свои служебные обязанности.

3. Обратитесь в средства массовой информации, органы власти. Если вы апеллируете фактами и ссылками на законодательство, вам обязательно помогут.

    Часто застройщики домов для получения дополнительной прибыли регистрируют право собственности на элементы общего имущества совместного домовладения – подвалы, техэтажи, колясочные для последующей продажи под офисы и др. Помимо неудобства проживающим, за чей счёт эти «элементы» в общем-то и построены, такая регистрация создаёт угрозу безопасности -. нарушаются нормы противопожарной безопасности, правила содержания жилых домов, ограничивается доступ к системам и коммуникациям.

1. Получите копию заключения по архитектурному проекту вашего дома в Управлении экспертизы проектов и смет вашего города. Для этого достаточно написать письмо на имя директора Управления. В заключении вы увидите, производилась экспертиза изменения проекта в отношении его изменения (перепрофилирования) или нет.

2. Если экспертиза не проводилась и городская администрация не утверждала перепрофилирование своим решением, значит имеет место нарушение Административного Кодекса ст.142 -  самовольное изменение строительного проекта.

3. Если застройщик только пытается зарегистрировать право собственности на часть общего имущества совместного домовладения, вы вправе написать заявление на имя директора в местное Агентство по госрегистрации и земельному кадастру о юридических фактах, которые могут привести к возникновению права собственности у застройщика или третьего лица на изолированное помещение, относящееся к общему имуществу; и о намерении обратиться в суд для оспаривания права, о регистрации которого (на данное недвижимое имущество) просит застройщик. В соответствии п. 3.5 Статьи 24 Закона о регистрации должна быть сделана отметка в регистрационную книгу.

4. Если право собственности застройщика (третьего лица) на спорное недвижимое имущество уже зарегистрировано, вам не остаётся ничего иного, как обратиться в суд.

5. Если Вы обратитесь в суд от имени товарищества собственников (исковое требование об отмене регистрации изолированного помещения, хозяйственный суд, госпошлина 10 базовых величин) вам скорее всего откажут на основании того, что товарищество собственников не обладает вещным правом (не имеет собственности, а управляет собственностью).

6. В этом случае в суд может обратиться любой кандидат в правообладатели (собственник квартиры), т.к. регистрация права собственности на общее имущество в пользу третьего лица уменьшает его (собственника квартиры) долю в общем имуществе, т.е. его законные права и интересы.

7. При любом исходе судебного процесса для перепрофилирования помещения необходимо решение органа местного исполнительного комитета. Если вы не согласны с перепрофилированием помещений в вашем доме, вы имеете право сообщить об этом  письменно в свой исполнительный комитет, который в большинстве случаев мнение жильцов учитывает.

8. Если всё таки застройщик  докажет своё право на изолированное помещение, и приведёт его в соответствие утверждённому проекту и требованиям безопасности, перед получением договора на техническое обслуживание от ТС он обязан произвести оплату за содержание мест общего пользования и техобслуживание (с момента ввода дома в эксплуатацию), а также внести вступительный взнос на расчётный счёт товарищества, если это предусмотрено Уставом.

9. Ограничения по размещению офисных помещений, нежилых помещений, мастерских и т.д. в многоэтажных жилых домах оговорены в СНиП «Содержание жилых домов».

                                                                                                              Н.С.Черникова, председатель правления ТС «Очаг» г. Минск

ЭТО  НУЖНО  ЗНАТЬ.

Перепланировка квартиры.

Вы затеяли перепланировку. С чего начать, чтобы потратить минимум времени и не нарушить законодательство?

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, переоборудование лоджий, не связанные с реконструкцией или капремонтом дома, могут производиться за счёт собственника в соответствии с действующим законодательством с разрешения эксплуатирующей организации (далее ЭО) при согласовании местной администрации   по утверждённому соответствующими организациями проекту. До начала работ по перепланировке квартиры собственник получает разрешение на производство работ в районном ЖРЭО  и заключает с ЭО договор на  ведение еженедельного технического надзора за производством работ. В случае самовольного переоборудования квартиры собственник обязан по требованию ЭО незамедлительно принять меры к устранению допущенных нарушений и устранить их за свой счёт в установленный ЭО срок согласно полученного письменного предписания установленной формы. В случае проведения в квартире собственника перепланировки или ремонта, работы должны проводиться только в дневное время, а также по согласованию с соседями, имеющими маленьких детей. Складирование материалов необходимо проводить только внутри квартиры, производить обязательный вывоз строительного мусора за счёт собственника, производить ежедневно уборку мест общего пользования с обязательной генеральной уборкой после окончания работ. Запрещается сбрасывать через мусоропровод или непосредственно в контейнеры для ТБО  строительный  мусор, а также выбрасывать мусор через окна или складировать мусор на лестничных площадках и у подъездов. Вынос строительного мусора из подъезда должен осуществляться в таре, препятствующей засорению мест общего пользования. В случае невыполнения  этих правил собственником или нанятыми им лицами, работы по очистке мест общего пользования осуществляет ЭО, с собственника для погашения расходов ЭО взыскивается штраф, предусмотренный органами местного управления или договором на техническое обслуживание.

Вас «затопили». Что делать?  Незамедлительно обратиться в ЖЭС, ТС, ЖСК – для комиссионного обследования и составления акта  - по одному экземпляру каждой заинтересованной стороне.

 «Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в РБ» (утверждёнными приказом министерства ЖКХ РБ от 07.12.1999 №177) п. 11.9 предусматриваются следующие обязательства ЖЭС (ТС, ЖСК): «При выявлении неисправности конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (жилых помещений) либо небрежного пользования ими проживающими, что привело к повреждениям элементов отделки конструктивных элементов и имущества нанимателей (собственников), а также при обращении граждан по данному вопросу, собственник жилого дома или жилищно-эксплуатационная организация с участием заинтересованных сторон производит обследование и составляет акт. В акте указываются причины, повлекшие повреждения, виновная сторона и объем причиненного ущерба.

По требованию одной из сторон составляется смета на ремонтно-строительные работы в действующих ценах на оказание платных услуг населению. Смета составляется на основании дефектного акта с учетом качества поврежденных материалов отделки. Стоимость материалов определяется в ценах розничной торговли. С актом и сметой заинтересованные стороны ознакомляются под роспись или заказным письмом.

Дефектный акт на поврежденное имущество граждан составляется и сумма причиненного ему ущерба определяется страховой или специализированной организацией по обращению к ней заинтересованных сторон.

В случае возникновения спора между заинтересованными сторонами по вопросу компенсации стоимости восстановительных работ и ущерба имущества спор разрешается в установленном законодательством порядке.

Таким образом, после составления акта вы обращаетесь к виновному (например, сосед сверху забыл закрыть кран) с требованием возместить ущерб. И если получаете отказ, вправе обратиться в суд с исковым требованием о возмещении ущерба.

Отопление. По санитарным нормам средняя температура в наших квартирах зимой должна быть от 18 до 22 градусов тепла. В коридоре и на лестнице температура должна быть не ниже 14 градусов тепла, иначе и в квартирах будет холоднее. Если у вас в квартире холодно, необходимо жаловаться в ЖЭС (ТС, ЖСК) и если не будут приняты меры – писать заявление главному санитарному врачу района для вынесения предписания эксплуатирующей организации. А  вот  если у вас слишком тепло, придется и платить соответственно. Повышение температуры  жилых комнат на один градус  в   доме - это примерно 3,5 - 4 тыс. плюс к  вашей «жировке». Два градуса - уже 7-8 тыс. рублей и т.д.  Если в квартире действительно невыносимая жара и вы не хотите за нее платить,  нужно  совместно  с  другими  жильцами  дома  направить коллективное  обращение  в  ЖЭС (ТС, ЖСК) с просьбой понизить температуру.   По    мнению  специалистов,      оптимальная    температура в помещении 20-21 градус. Но если у  соседей иное мнение,  в одиночку сделать это (понизить температуру) вы не сможете.

Сантехработы. ЖЭС (ТС, ЖСК) производит за счет собственных средств следующие виды ремонта:
— на трубопроводах холодной и горячей воды — до вентилей, установленных на ответвлениях в квартиру, вентили также ремонтируются и меняются за счет эксплуатирующей организации;

— по канализации — на вводе в общий канализационный стояк;

— по центральному отоплению — на трубопроводах и отопительных приборах в жилых комнатах и подсобных помещениях  (а также полотенцесушителях, если их месторасположение  соответствует проектной документации).

За счет собственных средств наниматель (собственник) жилья обязан производить в квартире все виды ремонта на трубопроводах горячего и холодного водоснабжения, канализации от вентилей на общих стояках и ответвлениях до санитарно-технических приборов и водоразборных кранов. Ремонт и замена санитарно-технического, газового, электрического и другого оборудования производится также за счет жильцов.

Уборка подъездов. Во многих городах и посёлках Беларуси (за исключением Минска и некоторых других) производится жильцами самостоятельно. В Минске решением Мингорисполкома от 13 октября 2005 г. № 197 внесены изменения и дополнения в Правила благоустройства и содержания города Минска, в соответствии с которыми влажная уборка в домах выше 2 этажей проводится эксплуатирующей организацией 1 раз в неделю (ранее 2 раза), подметание лестничных клеток с 1 по 3 этажи – ежедневно, свыше 3-х этажей – три раза в неделю. В товариществах собственников и ЖСК график уборки подъездов (собственным штатом уборщиц) может устанавливать общее собрание (правление, председатель) – например, ежедневно подметание и влажная уборка .

Стёкла в подъездах. На лестничных клетках жилых домов предусмотрено двойное остекление, и жилищные службы обязаны придерживаться этого правила. С другой стороны,  жильцы, наниматели и собственники жилых помещений согласно ст. 51 Жилищного кодекса Республики Беларусь, обязаны бережно относиться к жилью и обеспечивать его сохранность. Выполнение взаимных обязательств позволит сохранить стекла в местах общего пользования.
   Осмотры квартир. Приказом ГП УЖХ Мингорисполкома от 04.03.2003 года № 49 установлена периодичность проведения профосмотров работниками жилищно-эксплуатационных служб, согласно которому мастера ЖЭС осмотры квартир проводят раз в год.
При осмотре квартир проверяется наличие и качество утепления квартир, выполнение ремонта или замены, в случае необходимости, вентилей на общедомовых стояках, выявляются утечки на внутриквартирных системах водоснабжения.

Ниши в вентиляционных шахтах. Перепланировки вентиляционных шахт в многоквартирных жилых домах запрещены. При выявлении самовольной перепланировки системы вентиляции эксплуатирующей организацией принимаются меры по ее восстановлению (в добровольном либо принудительном порядке). В случае принудительного восстановления жильцу, сделавшему перепланировку, выдается соответствующее предписание. Если оно не выполнено в назначенный срок, на виновного составляется протокол и направляется в административную комиссию района. Если не выполнено решение административной комиссии, то эксплуатирующая организация направляет материалы в суд. Исполнение решения суда контролируется вплоть до восстановления системы вентиляции в прежнее состояние.

Оплата за квартиру в зависимости от проживающих. ЖЭС (ТС, ЖСК) вправе требовать оплату коммунальных услуг только с того количества проживающих, которое подтверждено следующими документами: лицевым счетом, договором найма, оформленным в установленном порядке, договором поднайма жилого помещения, либо заявлением собственника квартиры или нанимателя (в случае проживания в квартире лиц, непрописанных в ней). Иной порядок оплаты может быть установлен решением общего собрания товарищества собственников в домах совместного домовладения.

Шум в квартире или во дворе. Распространённое мнение, что шуметь можно до 23-00, является заблуждением. Если кто-либо сильно шумит (громкая музыка в квартире или во дворе, крики и т.д.) – в любое время суток, это является административным правонарушением и вы вправе обратиться в милицию, лучше к своему участковому, телефон которого необходимо знать.

                                                                                                                                              Г.Г.Калёнов, гл. инженер ТС «Очаг» г. Минск

       А  КАК  У  СОСЕДЕЙ?

   Проанализировав обзор законодательства Польши и Литвы в жилищной сфере и формы организации жителей, можно сделать предварительные  краткие  выводы.

   В целом законодательства указанных стран и Беларуси схожи, и имеют те же основные формы управления  собственностью. Отличие польского опыта – отсутствие ТС (в Польше они называются «жилищными сообществами» в одном доме, здесь практикуется управление  «жилищным сообществом» от 3-4  домов до управления целым микрорайоном невысотной новой застройки. Жилищные кооперативы Польши могут иметь в собственности несколько, несколько десятков и даже несколько сотен зданий. Такие более крупные, чем в Беларуси «жилищные сообщества» и кооперативы имеют в штате не только всех необходимых специалистов, но и технику, оборудование, а самые крупные - свои производственные мощности. Имеется в Польше и «социальное жильё» для инвалидов, малоимущих, на содержание которого предусмотрены дотации, но такого жилья мало. Все остальные категории населения производят 100% оплату коммунальных услуг, которая составляет примерно 40-50% зарплаты одного работающего. В Польше имеется государственная программа развития «жилищных сообществ» и кооперативов, предусматривающая в том числе предоставление кредитов, иногда льготных. Например, центральный государственный банк Польши не в праве отказать в выдаче кредитов ЖС или ЖСК в случае, если кредитуется капитальный ремонт дома (домов). Таким образом нет надобности производить десятилетиями отчисления на капремонт дома – сначала он (ремонт) производится, а по результатам жильцы постепенно погашают кредит, уже проживая  в более комфортных условиях. В силу дороговизны земли оборудованных детских площадок, например таких, как в новых домах Минска, в ЖС Польши мало. Много цветников, вообще цветов, очень чистые дворы. Но и платить за это приходится соответственно.

    В Литве 97% жилья, включая общежития, находятся в частной собственности, и 3% составляет муниципальная собственность – для малоимущих. 20% жилья обслуживают ТС (в Литве они называются «общинами»), остальное жильё обслуживают полугосударственные жилищно-коммунальные организации наподобие наших ЖЭСов и частные организации. Стоимость коммунальных услуг зимой для 3-комнатной квартиры 70 м.кв. составляет 150-160 долларов США, или примерно 40% от зарплаты одного работающего. Льготы по оплате квартир отсутствуют, население (за исключением 3% малоимущих, которые 1 раз в 3 месяца подают декларацию о доходах) оплачивает 100% коммунальных услуг – в зависимости от количества метров кв., тарифы не фиксируются и не регулируются. Общины создаются в каждом доме, крупных (10-15 домов) очень мало. Для строительства дома создаётся кооператив (коммерческая организация), после ввода дома в эксплуатацию преобразуется в общину (некоммерческую организацию). Решение в общине принимаются большинством голосов, по сложным вопросам – квалифицированным большинством в 90%. В Литве также имеется государственная программа по созданию и поддержке общин (ТС). Проводятся конкурсы на создание общин (ТС) в районах городов, первая созданная община получает беспроцентный кредит на 10 лет на утепление дома (термошуба, стеклопакеты, фасадное регулирование отопления и т.д.). Программе энергосбережения уделяется приоритетное  внимание, один раз в год в каждом доме проводится аттестация энергопотребления. Отчисления на капитальный ремонт ни в общинах, ни в иных домах не производятся, для этого берутся кредиты – государство даёт займы на инновацию жилья. Дворы (Вильнюс, Каунас) по сравнению с Минском менее ухоженные и менее уютные, детские площадки из-за дороговизны земли и преобладания домов старой застройки маленькие  и  вообще редко встречаются.

                                                                                И.С.Плавская, председатель правления ТС «Бурдейнова, 37», г. Минск

    ПЕРСПЕКТИВЫ.

    Как обычно, реальность всегда отличается от самых обоснованных предположений, но неизбежна реформа ЖКХ и повышение общих тарифов на коммунальные услуги. Кроме того, в 2006 году  планируется принятие нового Жилищного Кодекса (что уже сделано в России). Но пример России не впечатляет.

     У   россиян в наступившем году  начался второй этап «монитизации льгот». Заключительные нововведения коснулись оплаты населением услуг ЖКХ, точнее – ликвидации «коммунальных» льгот: теперь все россияне будут оплачивать 100% затрат ЖКХ. В результате в среднем по России жилищно-коммунальные тарифы вырастут с 1 января на 30% (с учетом роста тарифов и перехода на полную их оплату). В качестве компенсации малообеспеченным гражданам государство обещает перечислять субсидии. 

     Еще осенью правительство России приняло решение, по которому на 2006 год стоимость предоставляемых услуг ЖКХ на 1 кв.м общей площади жилья в месяц в среднем по стране не должна превышать в 2006 году 41,6 руб. (прибл. 3150 руб. РБ) – это означало рост стоимости содержания жилья с 1 января на 30% (в 2005 году предельная норма составила 31,9 руб., в 2004 году 26,4 рубля). Максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг осталась на уровне 22% в совокупном доходе семьи – однако теперь тем, у кого плата за жилье и коммунальные услуги превышают 22% семейного бюджета,  не будут автоматически снижать плату (как это делали почти всем льготным категориям), а выдавать компенсации.

     Впрочем, компенсации россиянам теперь будут начисляться только в том случае, если малоимущий лично обратится за коммунальными субсидиями, а потом регулярно будет предоставлять документы на продление получения субсидий. Стоит ли говорить, что для многих инвалидов, пенсионеров и ветеранов хождение по инстанциям – не самое легкое занятие?

     Иной подход предлагают либеральные экономисты Беларуси: сферу ЖКХ надо приватизировать и устроить в ней конкурентную борьбу, тогда и завышенные расценки услуг ЖКХ упадут сами собой. Неадекватность такого либерального подхода очевидна сама собой. 

      Например, в России, где население уже оплачивает 100% затрат ЖКХ, доля частного бизнеса в жилищно-коммунальном секторе на сегодняшний день составляет 17%, из которых всего 1% приходится на иностранный капитал. Монополия в секторе по-прежнему сохраняется за муниципальными и региональными организациями, которые отличаются неэффективным менеджментом, непрозрачной хозяйственной деятельностью. Малые частные предприятия, работающие в сфере ЖКХ   Москвы, по видам деятельности распределяются следующим образом:

44% - капитальный ремонт, 24% - благоустройство  и лишь только 14,1% - техническое обслуживание и 11,9% - прочие работы (вывоз ТБО, дезинфекция),  6% - охрана жилого фонда, установка и обслуживание систем  видеонаблюдения.

      В условиях Беларуси, где население оплачивает 46% затрат  ЖКХ, создание конкурентной среды в этой области на сегодняшний день представляется сомнительным предприятием, хотя и безальтернативным – двигаться в данном направлении всё равно необходимо. Кроме того, если ЖКХ станет бизнесом, то это – вечный бизнес, ведь нефть когда-нибудь кончится, а дерьмо – никогда.

      Тем не менее, в условиях Беларуси рыночная цена зависит в первую очередь вовсе не от затрат на производство услуги, а от того количества денег, которое за неё способны заплатить потребители, а ведь нынешний немаленький уровень тарифов ЖКХ – это вовсе не предел их роста, а только старт.

      Поэтому без государственного регулирования в сфере ЖКХ, как и в других сферах «естественных монополий» (в первую очередь топливной), в стране вряд ли может быть обеспечена стабильность.  Но ведь счастья хочется сейчас и немедленно.

      И если осчастливить в ближайшие 2-3 года всех и немедленно не удастся, то этого можно достичь в отдельно взятом доме (домах) за счёт изменения способа управления   в случае, если изменилась форма собственности в этом самом доме, т.е. все квартиры приватизированы, унаследованы, выкуплены и т.д. и дом  (вместе со всеми подвалами, чердаками, лифтами и участком земли) принадлежит собственникам квартир.  Тогда в этом доме возможно создание товарищества собственников – юридического лица со своим  штатом  специалистов, организации, создаваемой для более эффективного управления домом и создания в нём той среды обитания, которая подходит большинству собственников квартир.

      Управление домом начинается с банального знакомства с соседями. Лучше всего изучить списочный состав дома, чтобы узнать, кто на что способен. Ведь у нас в каждом доме обязательно есть строители, юристы, бизнесмены, чиновники. Проблема только в том, что все они заняты, и привлечь их к решению проблем дома трудно. Но это не беда — было бы желание. Возможности людей на самом деле безграничны. Главное, чтобы они были единомышленниками.

      А вот создание самого товарищества собственников без «спецподготовки», т.е. определённого багажа знаний, довольно затруднительно. Но и здесь дело не стоит на месте – проводятся   семинары  по изучению практического опыта создания товариществ собственников,   Закона Республики Беларусь о совместном домовладении и т.д. Можно начать с того, что вы обратитесь в товарищество, которое вам приглянулось, и там вас направят по нужному пути.

      Для чего вам это всё надо? Во-первых, для того чтобы ваша квартира не теряла в цене (в доме, который похож на трущобу, она непременно упадет). Во-вторых, для того чтобы все работы по дому делались хорошо и вовремя. Чтобы все коммуникации работали, в доме было тепло, светло, чисто, сухо и комфортно, цвели цветы на клумбах и в подъездах, на полу подъездов лежали коврики, а по лестничным маршам бродил призрак домашнего уюта, и за всё это вы платили не больше, чем платили раньше. В-третьих, если оперировать высокими материями, ваши коллективные действия демонополизируют рынок управления жильем, постепенно развивают конкуренцию. Короче, ведут к победе реформы ЖКХ сначала в одном, отдельно взятом доме, а потом и во всей стране.

                                                                                                                                                                        Леонид Сокол, Гомель