КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
Что объединяет совершенно разных (по материальному достатку и социальному положению) людей? Людей, имеющих противоположные взгляды на политику, спорт, музыку и т.д.? Что объединяет, казалось бы, необъединимое? Конечно, квартирный вопрос.
Нет людей, которым нравится: тесная квартира или её отсутствие, мусор, зловонье, разбитые стёкла в подъездах, высокие цены на коммунальное обслуживание, неухоженная дворовая территория. Так почему все эти люди не могут объединиться и, если не решить сразу, то хотя бы обсудить ОБЩУЮ ПРОБЛЕМУ?
Смоделируем фрагмент встречи относительных «противоположностей» - несанкционированный митинг, лицом к лицу молодой «рокер» и убелённый сединами сотрудник милиции. Что между ними общего? Оба вернутся домой, пройдут по двору многоэтажки, зайдут в подъезд, поднимутся на лифте на свой этаж, предварительно открыв почтовый ящик, где лежит «жировка». И если двор встречает цветами и радостными воплями с детской площадки, подъезд – картинами в холле и запахом лимона, лифт с отражением в зеркале - мчит в новую квартиру, за которую платить относительно немного – велика вероятность, что никогда больше «противоположности» не встретятся, так как «бытиё определяет сознание». Зарядившись радостью домашнего уюта, человек эту радость переносит на окружающих. И наоборот.
Как сделать проживание в доме уютным и радостным, в том числе с помощью изменения способа управления домом (товарищество собственников), кратко описано в предыдущих выпусках. Но если у человека нет квартиры вообще, или в квартире проживает 2-3 семьи, нет накоплений на покупку всё дорожающего жилья?
Что лучше: копить деньги, арендуя чужую квартиру, или купить квартиру в кредит? Можно ли получить такой кредит и на каких условиях? Именно об этом пойдёт речь в мартовском выпуске.
Рассмотрим проблему одной молодой семьи, которая не хочет жить ни с родителями мужа, ни с родителями жены, накоплений на покупку квартиры нет, доходы средние – 500 у.е. в месяц общий доход семьи. Очередь на льготное кредитование – 18 лет.
А теперь рассмотрим решение проблемы через ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ.
Если кратко и упрощённо, семья в данный момент снимает комнату (квартиру) и платит 100 у.е. в месяц. За 30 лет это получается 36000 у.е. Но у семьи как не было своего жилья, так и нет. При ипотеке семья вселяется в квартиру (например - по доходам - однокомнатная, 36 м.кв., стоимость 36 000 у.е.) и уже проживая в квартире ежемесячно погашает ипотечный кредит (по 100 у.е.). Разница в том, что через 30 лет эта квартира принадлежит семье и освобождена от залога. А теперь более подробно об ИПОТЕКЕ.
История ипотеки.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
География ипотеки.
До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.
В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.
В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).
В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.
В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.
Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.
Банки — участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Другое предприятие — Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.
Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).
Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.
В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили.
Ипотека сегодня.
Что такое ипотека сегодня? Это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
Преимущества ипотечного кредитования:
- возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
- выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
Сегодня ни у кого не вызывает сомнения, что через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья и как следствие снижению цен на жильё.
В США, например, институт ипотеки является одним из важнейших звеньев в осуществлении “американской мечты”. Эта система разрабатывалась и отлаживалась десятилетиями и работает как хорошо смазанный механизм.
После обязательной оценки недвижимости (банк, дающий деньги, хочет быть уверен, что в случае экстремальных обстоятельств он сможет реализовать жилье, не потеряв своих кровных денег), проверки состояния дома и выполнения еще некоторых специфичных для каждого штата требований покупка-продажа упирается в финансирование покупателя — ипотечное кредитование.
В США существуют два основных часто используемых вида ипотечных кредитов. Первый — с постоянной процентной ставкой на весь срок займа. Второй — сложнее — постоянная ставка определяется на какой-то срок (обычно 3 либо 5 лет), а затем процент становится "рыночным", то есть рассчитывается по несложной формуле, главная составляющая которой — величина процента по ссудам Федеральной резервной системы. Стандартные сроки кредитов — 30 и 15 лет. Существует еще и 20-летний кредит, но он гораздо менее популярен.
В целом ипотека в Америке — хорошо отлаженный бизнес, в котором практически нет элемента случайности, резких перепадов и серьезных неожиданностей. Так что, если у покупателя есть постоянный доход, он может рассчитывать на благосклонность банка и покупку собственного дома.
НО: мировая практика свидетельствует о том, что ипотека хорошо работает при кредитовании не менее чем на 10 лет и максимум под 4-5% годовых.
Если пару лет назад в Российской Федерации на рынке жилищного кредитования работало два десятка банков, то сегодня 320. В совокупности они предлагают потенциальным заемщикам 70 программ кредитования. Отличительной особенностью нынешнего этапа развития ипотеки стало смягчение условий выдачи кредита. Во-первых, подавляющее большинство банков уже рассматривает не только официально подтвержденные доходы граждан, но и теневые. Летом и осенью этого года некоторые кредитные организации снизили размер первоначального взноса с 30% до 10%, а в единичных случаях и до 5%. На столь низкий взнос могут рассчитывать молодые семьи. Банкиры увеличивают срок кредитования: еще в начале 2005г. большинство банков давали в долг на 10-15 лет, сегодня появились сроки кредитования в 20 и даже 30 лет.
Стандартная схема ипотечного кредитования в России сейчас такова:
1. Срок ипотечного кредита от 6 месяцев до 30
лет;
2. Процентная ставка по ипотеке - от 14% годовых
в рублях и от 9,9% годовых в валюте;
3.Возможно снижение процентной ставки
по уже полученному кредиту;
4. Сумма ипотечного кредита - до 90% от
стоимости приобретаемого жилья;
5. Квартира оформляется в собственность заемщика
и находится в залоге у банка до полной выплаты кредита;
6. Погашение ипотечного кредита осуществляется
ежемесячно равными платежами в течение всего срока кредитного
договора, которые не превышают 50% ежемесячного дохода заемщика;
7. При определении платежеспособности заемщика учитываются
все виды получаемого им дохода.
Члены семьи заемщика могут выступать созаемщиками. В этом случае
учитывается их совокупный доход;
8. Поручители для ипотечного кредитования не
требуются;
9. Досрочное погашение кредита
возможно уже через 6 месяцев после начала использования кредита;
10. Нотариальное оформление договора купли-продажи и договора залога
не требуется.
То есть применительно к рассматриваемой ситуации с молодой семьёй – родители как со стороны мужа, так и со стороны жены могут быть созаёмщиками, и тогда совокупного дохода достаточно для строительства однокомнатной квартиры.
Программа Москвы "Развитие ипотечного жилищного кредитования в столице".
Порядка 200 тысяч квадратных метров жилья ежегодно будет возводиться в Москве по этой программе. Программа, утвержденная постановлением правительства города, рассчитана на 2006-2008 годы. Ее участниками могут стать жители Москвы, прожившие в столице не менее десяти лет и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Все, что им нужно - подать заявление на участие в программе и заключить договор на приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа. По оценке специалистов, такое жилье обойдется очередникам практически по себестоимости, без учета отчислений на развитие инфраструктуры.
Для программы предусмотрена и особая банковская ставка - не более 4-7 процентов годовых. А некоторые граждане могут получить и правительственные субсидии для выплаты первого взноса. В настоящее время определяется список категорий горожан, которые смогут рассчитывать на эти субсидии.
Всего на реализацию программы город намерен потратить за три года более 2 млрд. долларов, а государственным заказчиком выступит Департамент экономической политики и развития города Москвы.
Что у нас?
Во время недавнего визита в декабре 2005 г в Могилевскую область Президент РБ заявил, что намерен в 2006 году ввести ипотечное кредитование в широком масштабе. Законопроект об ипотеке внесен в правительство (в начале 2005 года для решения вопроса была создана специальная рабочая группа из представителей Нацбанка, комбанков и Минэкономики), а на весенней сессии 2006 года его рассмотрит парламент. «Это цивилизованный, нормальный принцип решения жилищной проблемы, и мы пойдем по этому пути», - А.Г.Лукашенко.
* В качестве отступления приведём один случай, который произошел в 1999 году в городе Карлсруэ Германии, который у Вас вызовет улыбку. На птицефабриках Германии куры, (жители «птичьих коммуналок»), проживали в вольерах, на нижних решетках сетчатых сооружений и сидели на верхних жердочках своих проволочных домиков. Соответственно, была и стоимость яиц: дороже, дешевле и еще дешевле. Так вот, любители природы и защитники животных усмотрели, что права кур, сидящих на верхних жердочках, сильно нарушены. Начались митинги в защиту прав курицы с демонстрацией избирателям замученных кур. Телевидение передавало репортажи с этих митингов. Митинги начались по всей Германии. Большинство избирателей стало активно поддерживать борьбу за отстаивание «жилищных» прав курицы. Через полгода Бундестаг принял соответствующий закон. Права курей были восстановлены, и на верхних жердочках их размещать запрещалось. Отсюда мы можем сделать уже серьёзный вывод, насколько масштабные задачи стоят перед руководством страны, если квартирный вопрос граждан Беларуси широкого обсуждения в СМИ Республики не находит.
Тем не менее, заместитель председателя правления Национального банка РБ В. Матюшевский считает, что белорусская банковская система в ее нынешнем квалификационном, технологическом и финансовом состоянии в целом готова к реализации программ ипотечного кредитования. Однако речь должна идти о создании системы ипотеки в рамках страны, где банки являются лишь одним из ее институтов.
Как отмечают специалисты Нацбанка, на данном этапе развития банки как специфический рыночный институт не могут в полном объеме функционировать в сфере ипотечного кредитования, поскольку не решен ряд проблем. В их числе:
- сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;
- острая нехватка долгосрочных ресурсов, которую
испытывают банки
и отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов.
Закон «Об ипотеке» должен решить первую проблему (залога) уже в этом году.
А что касается второй проблемы, то в Нацбанке полагают, что одним из возможных путей рефинансирования ипотечных кредитов мог бы стать выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Альтернативой средствам от реализации облигаций на внутреннем рынке в будущем могли бы стать накопления страховых и пенсионных фондов. Кроме того, о своей готовности финансировать систему ипотечного кредитования в Беларуси заявила МФК.«МФК может предоставить свой опыт в сфере кредитования жилищного строительства и значительный объем инвестиций» , - сказал эксперт по вопросам жилищного кредитования МФК Майкл Букстейбер. МФК не ставит непременным условием для выделения ресурсов формирование в Беларуси полноценной законодательной базы ипотечного кредитования, хотя фактические объемы финансирования напрямую зависят от сформированности правовых условий ипотеки в стране. «Если законодательные гарантии будут предоставлены в полном объеме, то инвестиции МФК в эту сферу могут быть более агрессивными», - сказал на майской конференции 2005 г глава представительства МФК в РБ Иван Иванов. Но представляется маловероятным, что в реализации важнейшей программы по решению жилищного вопроса граждан правительство поставило бы себя в зависимость от иностранных средств. Скорее уж и в ипотеке оно пойдет проторенным путем и воспользуется ресурсами отечественных банков.
Таким образом, программа ипотечного кредитования строительства и покупки жилья в Беларуси должна заработать реально в 2006 году. Как быстро она может развиваться?
Пример – в России в 2006 году планируется выдать около 4 млрд. долларов ипотечных кредитов, а в 2007 году в 20 раз больше!
ВЫВОДЫ:
1. Если предположить, что мы отстаём в этой сфере кредитования от России на 3-4 года, то молодой семье реальнее подождать 3-4 года развития ипотеки, чем 18 лет ждать получения льготного кредита.
2. Сейчас в Беларуси процентная ставка 13-16% годовых (как в США в начале 80-ых), но в Москве уже возможно 7%, в Литве реально 6%, и можно надеяться, что через 3-4 года 5-7% будет реально и у нас.
А вот лет через 10, решив «свой» квартирный вопрос, поможем обустроить кур на наших птицефабриках (см. начало статьи).
Р.S. Проект закона «Об ипотеке» можно посмотреть здесь: lib.active.by.
Галина Скороход