ПОЧЕМУ ПРОЦЕСС СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЗДАНИЙ В БЕЛАРУСИ
ПОКА НЕ ПОДДЕРЖАН ГРАЖДАНАМИ?
ИЛИ ПОЧЕМУ НЕ СОЗДАЮТСЯ ТОВАРИЩЕСТВА В ДОМАХ СТАРОЙ ЗАСТРОЙКИ.
Практически во всех государствах, прошедших через сложный процесс приватизации государственного жилищного фонда, организациям самоуправления в жилищной сфере отводится огромная роль. Они призваны не только снять тяжелое бремя финансовой и организационной нагрузки по поддержанию жилья с плеч государства, муниципальных властей и промышленных предприятий. Их коренная задача заключается в том, чтобы через формирование грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг способствовать становлению конкурентного рынка управления и содержания жилищного фонда.
В качестве отступления следует сказать, что форма самоуправления собственников в жилом доме, широко распространенная в мире, подтвердила свою эффективность исторически. Если судить о возрасте, то модель эта древнейшая. Самому латинскому термину «кондоминиум» (дословно «совладение») почти две тысячи лет, и связан он с моментом, когда сенат Древнего Рима разрешил гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах.
В средние века кондоминиумы стабильно существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях. Эти города-крепости служили местным жителям убежищем во время регулярных в те далёкие времена междоусобных войн. В дальнейшем, не вписываясь в мировоззрение феодального общества, идея общей собственности на дом была предана забвению вплоть до начала двадцатого века, когда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы.
Нет, не характер человеческих взаимоотношений изменился в лучшую сторону, просто земля в городах стала дороже по причине её дефицита и кондоминиумы вновь стали выгодны. Через некоторое время кондоминиумы стали популярны и в странах западного полушария. В 1951 году в Пуэрто-Рико были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Пуэрториканские нормы легли в основу американского закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.
С 60-х годов прошлого века кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили самое широкое распространение в мире. Сейчас самую крупную долю жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, очень распространены они и в Западной Европе. С начала девяностых годов кондоминиумы стали появляться и в странах бывшего социалистического лагеря – Восточной Европы и СНГ.
Странно это или не странно, но вопреки ожиданиям, вышеописанная древнейшая свободная демократическая модель гражданского самоуправления почему-то не хочет самостоятельно прорастать и пускать корни на нашей почве, «унавоженной» десятилетиями советской власти. Конечно, в городах СНГ много стабильно и эффективно работающих кондоминиумов (товариществ собственников), вызывающих зависть и уважение у проживающих в соседних домах граждан. Но остальные либо бюрократизируются, либо не могут работать рентабельно и проваливают бюджет, либо оказываются вовлечёнными в череду внутренних скандалов.
Например, в Казахстане в одном из самых развитых районов г. Алматы – Медеуском – профессионально работающих КСК, по оценке местных специалистов, не более 40 процентов. В остальных регулярно выявляется непорядок или в финансовой области, или в технической, или в вопросах благоустройства, или во всех аспектах работы сразу. Предположительно, в других странах СНГ ситуация похожая. Кроме того, процесс создания кондоминиумов «снизу», т.е. самими гражданами, идёт тяжело. Сразу напрашивается вопрос – каковы причины?
Происходящее в жилищной сфере укоренение определенных подходов и традиций дает пессимистам повод говорить, что начатый в лице кондоминиумов «эксперимент» с демократией оказался слишком поспешным, что не готовы мы пока к реальному самоуправлению, что менталитет и привычки наших граждан отторгают саму идею самоуправления жилым домом. Предлагаем Вам вместе искать и найти истинные причины, опираясь большей частью на белорусский опыт.
Отметим: современный белорусский самоуправляемый кондоминиум (товарищество собственников, или сокращённо ТС) имеет ряд серьезных отличий от американского или, например, европейского. Это отличия как правового, так и социоментального плана, которые стоит учитывать, оценивая сложившиеся в нашей стране жилищные отношения.
Во-первых, на Западе, особенно в США, где основная часть жилищного фонда исторически находится в частной собственности, под приватизацией никогда не понималась массовая бесплатная передача жилья гражданам, как это было у нас; в Штатах речь шла только о продаже жилья. Отсюда разное человеческое отношение к полученному добру: здесь – «дареный конь», хоть и заезженный, но которому, как известно, в зубы не смотрят, там – выстраданная многолетним трудом (часто приобретаемая в рассрочку на 15–30 лет) желанная квартира. Т.е. опыт рачительного отношения к своей собственности в западных странах накапливался десятилетиями, и мы этого опыта пока не имеем, хотя неизбежно приобретём с годами.
Во-вторых – абсолютное невмешательство «западного» технологически развитого государства в жизнь приватизированного жилого фонда. Муниципалитеты западных городов никак не заинтересованы участвовать в каких-либо внутренних делах ассоциаций собственников жилья. Что бы там ни происходило, позиция местного мэра будет неизменной: полный нейтралитет. Все проблемы решаются внутри ассоциации или через суд. Наши администрации, хотя и не мешают ТС, полный нейтралитет пока не могут себе позволить: если с началом холодов где-либо не будет включено отопление, разморожены теплосети или создана аварийная ситуация, отвечать за это будут не только товарищества, но и городские власти. И в сложившейся ситуации Беларуси такое вмешательство городских властей не только желательно, но на первом этапе жизненно необходимо.
Из второго вытекает третье - власти, объективно не мешая ТС, в то же время ничем не помогают. И это может быть основной причиной отсутствия желания граждан проводить эксперимент создания ТС лично на себе. Если у западных соседей кондоминиум есть рядовое событие, к которому все привыкли и знают, что это «хорошо», то в Беларуси что такое хорошо, почти никто не объясняет. Информационный вакуум рождает недоверие. Представьте себе, что ежедневно по ТВ крутили бы ролик, где по сюжету к человеку приехали родственники, идут через двор с альпийскими горками, заходят в подъезд, вытирая ноги о коврики, поправляют причёску у зеркала в лифте и у дверей квартиры спрашивают: «Вася, сколько же ты за эту роскошь платишь?». А Вася отвечает: «Меньше чем Вы, дорогая тёща, просто у нас в доме товарищество собственников!». Удивлённое лицо тёщи на весь экран. Через месяц эфира процесс создания ТС «снизу» начался бы непременно.
В четвёртых - в западных странах, где рынок услуг, связанных с жильем, исторически высоко развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Наличие в доме организации самоуправления жильцов всегда используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная выгода, предоставляемая покупателям квартир. Реклама жилья в западных кондоминиумах обычно строится на тех плюсах, которые получают члены ассоциации собственников жилья от участия в самоуправлении: это право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственно влиять на все дела ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право оценивать и выбирать предоставляемые ими услуги. В Беларуси среднестатистический городской житель в своих оценках чаще отталкивается от иной точки отсчета – от прошлого, от того почти бесплатного «коммунального рая без хлопот и забот», который он имел во времена СССР. На этом фоне новую систему жилищных отношений среднестатистический горожанин воспринимает негативно. И без информационной интервенции, организованной заинтересованным в создании ТС государством на положительных примерах существующих ТС, массово и не воспримет.
В пятых, Запад традиционно трактует собственность граждан на жилье в кондоминиуме неразделимо от собственности на занимаемую им землю. В американском законодательстве владение юридически простирается как на сам участок поверхности, так и на всю толщу земли, находящуюся под ним, а также на воздушное пространство над участком вплоть до верхних слоев атмосферы. В целом это абсурдно, чисто по-американски, но в то же время в Беларуси, где земельные отношения еще не урегулированы и вопрос о частной собственности на землю не решен, домовладельцы в кондоминиумах могут быть более или менее твердо уверены в своем владении только «стенами» – тем имуществом, которое связано непосредственно со строением. Отсюда множество неурегулированных вопросов, связанных, например, с получением разрешений на установку ограждений, шлагбаумов, охраняемых парковок во дворе дома и т.д.
В шестых, ментальность и ее очень медленная эволюция. После «перестройки» в девяностые годы произошёл резкий переход от советского коллективизма к крайне резкому индивидуализму. Причем «наш» индивидуализм – скорее просто бытовой «пофигизм». Отсюда одна из главных сугубо «ментальных» проблем отечественного кондоминиума: неготовность и даже нежелание собственников жилья управлять им, как следствие временной неспособности к общественной самоорганизации.
В седьмых - невыстроенность законодательной базы. Имеющиеся Закон «О совместном домовладении» РБ и постановление № 45 Совета Министров РБ об обязательном создании ТС в новостройках, являясь очень важным шагом к реформе ЖКХ, не получили продолжения в виде поправок к Жилищному и Гражданскому Кодексам и Закону о регистрации, и явные нестыковки законодательных актов портят жизнь немногочисленным пока (около 360 в Беларуси) товариществам собственников. К числу пробелов можно отнести отсутствие обязательных служебных помещений для работы ТС в новостройках, обязательное 100% согласие членов ТС для получения кредитов, в том числе на ремонт дома, отсутствие упоминания о ТС как об участнике отношений в судах, связанных с общим имуществом, не урегулирован вопрос отчуждения общего имущества и сдачи в аренду общего имущества, предоставления фасадов дома для размещения рекламы, найма управляющего из числа не проживающих в данном совместном домовладении и т.д.
В восьмых - экономический аспект деятельности ТС. Всё ЖКХ в Беларуси является дотационной сферой деятельности, и той конкуренции, которая сложилась в западных странах, в ближайшей перспективе в Беларуси не будет. Кроме того, проблема бухгалтерского учёта и налогообложения ТС состоит в отсутствии обобщающих документов в частности и полном отсутствии литературы на данную тему в общем. При этом не высокая зарплата бухгалтеров в ТС не привлекает специалистов быть первопроходцами и вести за собой остальных.
В общем, кошка родила котят, а как жить – не объяснила.
Из всего выше изложенного можно сделать вывод. Причин, по которым товарищества собственников не создаются «снизу», две. Первая, объективная – отсутствие опыта самоуправления и укоренившееся в сознании большинства белорусских граждан привычка к «бесплатному», т.е. иждивенчество, и отсутствие массовой информированности граждан о ТС вообще. Вторая, субъективная – отсутствие государственной программы по созданию, информационному сопровождению и экономическому стимулированию создания гражданами товариществ собственников.
Примером такой государственной программы, осуществляемой на местном уровне, может служить следующая информация на сайте ассоциации товариществ собственников жилья (ТСЖ) города Тюмени Российской Федерации.
|
Уважаемые
собственники помещений многоквартирных домов!
|
То есть от граждан требуется только желание, далее их буквально ведут за руку, компенсируют первоначальные затраты, и даже платят деньги за потраченное личное время и проявленную инициативу.
Разумеется, слепо копировать чужой опыт (что западный, что российский) – было бы ещё большей ошибкой, чем просто ничего неделание, но использовать этот опыт при построении собственной национальной программы необходимо.
Геннадий Очагов
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ.
Почему после капитального ремонта в жилых многоквартирных домах не создаются товарищества собственников?
Напомним, что Совет министров РБ принял Постановление от 17.01.2003 г. № 45 “О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг”. Этот документ (пункт 4) обязывал “районные, городские, районные в городах исполнительные и распорядительные органы в 2003 году: запретить ввод в эксплуатацию и регистрацию жилых домов долевого строительства, реконструируемых и капитально ремонтируемых без создания товариществ собственников”.
13 марта 2004 года правительство приняло Постановление № 274 о внесении изменений и дополнений в упомянутое Постановление № 45. В новом документе уточнены некоторые нормы, принятые в 2003 году. Требования, запрещающего и в 2004 г. принимать и регистрировать дома, строящиеся по долевому участию, капитально ремонтируемые и реконструируемые, без создания товариществ собственников, в новом постановлении нет. Из чего следует, что в дальнейшем процесс создания ТС должен идти на основании Закона “О совместном домовладении”. А в нем говорится, что создание товариществ на стадии строительства (капитального ремонта, реконструкции) может осуществляться по инициативе заказчика. То есть заказчик вправе решать самостоятельно, регистрировать товарищество до ввода дома в эксплуатацию (завершения ремонта, реконструкции) или нет.
При передаче дома на обслуживание эксплуатирующим службам города застройщик передаёт до 2% служебного жилья. При передаче дома на обслуживание ТС это делать не обязательно. 2% в большом доме – это 100 000 - 300 000 долларов дополнительной прибыли. Кроме того, при передаче дома ЖЭСу в комиссию по приёмке входят опытные представители ЖЭСа. При передаче дома ТС в комиссию по приёмке входит председатель ТС, назначенный приказом самого застройщика, что застройщику гораздо удобнее. Всё это стимулирует создание застройщиками ТС в жилых домах.
В капитально ремонтируемых (реконструируемых) домах таких стимулов нет. При отсутствии инициативы жильцов капитально ремонтируемых домов, их информированности в данном вопросе, создание ТС организациями, осуществляющими ремонт (реконструкцию), осуществляться не будет.
Почему в ТС квартплата ниже, чем в домах ЖРЭО? Если в домах ЖРЭО создать ТС, станет ли сразу меньше квартплата?
Квартплата в домах ТС ниже, потому что в подавляющем большинстве ТС созданы в домах новой застройки. В этих домах выполнена программа энергосбережения – утеплены фасады, установлено энергосберегающее электрооборудование в местах общего пользования, установлены системы автоматической регулировки отопления и подогрева горячей воды, пофасадной регулировки отопления, а также установлены приборы учёта расходования тепла, воды, газа, электроэнергии.
Кроме того, форма самоуправления жилым многоквартирным домом (ТС) позволяет осуществлять контроль самими жильцами за расходованием энергоресурсов, влиять на их экономию, а также более экономно расходовать денежные средства ТС, которые все аккумулируется на расчётном счёте ТС, включая отчисления на капитальный ремонт дома. За членами ТС также остаются социальные гарантии и льготы, предусмотренные для малообеспеченных граждан (инвалидов, пенсионеров и других).
Если создать ТС в доме старой застройки с большим процентом износа инженерных коммуникаций (большим расходом энергоресурсов и отсутствием приборов учёта), экономия будет незначительной. Поэтому целесообразность создания ТС максимальная в относительно новых домах и в домах, подвергнутых капитальному ремонту (реконструкции). Так как затраты на содержание собственного штата сотрудников (которые включаются в статью затрат «техобслуживание») и содержание мест общего пользования распределяются на членов ТС соразмерно процентному отношению общей площади квартиры к общей площади всех квартир дома, эффект экономии достигается в домах общей площадью более 10 тыс. м.кв., или в группе небольших домов, расположенных на одной территории, при их суммарной площади более 10 тыс. м. кв.; оптимальная общая площадь дома (домов) для «безбедного» существования – 20-40 тыс. м. кв.
Эффективно ТС может работать в любом доме, в том числе небольшой площади, но в этом случае расходы жильцов на содержание дома будут больше.
Где и кто занимается подготовкой кадров для ТС?
Если говорить о кадрах, которые определяют «лицо» товарищества собственников, следует остановиться на вариантах построения деятельности каждого ТС.
Первый вариант. В каждом ТС обязательно есть устав, печать, расчётный счёт, т.е. все атрибуты юридического лица. Если общее собрание принимает такое решение, ТС может перейти на обслуживание в местную жилищно-эксплуатационную службу. В этом случае избранный на общественных началах председатель (председатель правления) ТС фигура номинальная, все расчёты производятся через РКЦ города, и вопрос о специалистах не актуален.
Второй вариант. Техническое обслуживание дома осуществляет жилищно-эксплуатационная служба застройщика, с которой ТС заключает договор и производит расчёты. В штате самого ТС имеется председатель (управляющий), главный бухгалтер, дворники, уборщицы, диспетчер и т.д. В этом случае необходимо найти минимум двух специалистов – председателя (управляющего) и бухгалтера, лучше из числа проживающих в доме.
Третий вариант. Полное самообслуживание. Этот вариант наиболее эффективный, но и требования к специалистам выше. Председатель (управляющий) должен знать основы законодательства, делопроизводства, кадровой работы и обладать организаторскими способностями. Главный инженер должен иметь необходимые допуски и обладать знаниями, необходимыми для эксплуатации жилого дома, так как чаще именно он является ответственным за электрохозяство, теплохозяйство, безопасное использование лифтов и газовых плит, проводит инструктаж персонала и жильцов дома. Главный бухгалтер выполняет те же обязанности, что и главный бухгалтер ЖЭС, в отношении отчётности, статистики, налогообложения и должен ориентироваться в постоянно меняющихся нормативных актах. Сантехник, электрик, паспортист, дворник, уборщица, диспетчер в особых рекомендациях не нуждаются.
Если с главным инженером (энергетиком) особых проблем нет (курсы для обучения ответственных регулярно проводятся во всех городах и стоят они относительно недорого), то специальных обучающих программ или курсов для председателей и бухгалтеров ТС в настоящее время нет. Кроме того, нет никакой литературы по этой тематике. Это является большой проблемой, но частично разрешимой – обмен опытом, участие в семинарах по обмену опытом и т.д. Создание обучающих программ для будущих менеджеров ТС и соответствующей литературы – одна из первоочередных задач реформы ЖКХ.
В качестве отступления заметим, что аварийные ситуации в домах ТС устраняют профессионалы специализированных предприятий и поставщиков услуг, имеющие необходимые лицензии, с которыми ТС напрямую заключает договора. На примере Минска это – УП «Мингаз», УП «Минская городская аварийная служба», УП «Белллифт» (УП «Лифтсервис»), УП «Водосбыт», УП «Минсккоммунтеплосети», УП «Минские кабельные сети» и другие. Вывозом мусора и его утилизацией занимаются УП «Спецкоммунавтотранс» и УП «Экорес». Обслуживанием радио, телесетей, домофонов – соответствующие поставщики услуг. За сбор денег с населения от поставщиков услуг ТС получает комиссионное вознаграждение.
Как создать товарищество собственников в доме старой застройки?
Регистрация товарищества собственников производится местным исполнительным комитетом по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения на основании норм Гражданского Кодекса, Закона «О совместном домовладении», декрета Президента от 16 марта 1999 года №11.
Перечень документов, представляемых на регистрацию, содержащийся в статье 22 Закона ««О совместном домовладении», является исчерпывающим:
- заявление;
- протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о создании товарищества;
- учредительный договор;
- устав товарищества собственников;
- копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения;
- перечень общего имущества совместного домовладения;
- справка о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенная председателем общего собрания собственников.
Типовой устав ТС и типовой учредительный договор о создании ТС, типовой перечень общего имущества ТС утверждены Советом Министров Республики Беларусь постановлением от 08 апреля 1998 года №569.
Как действовать в ситуации, если застройщик дома передаёт участнику долевого строительства меньшее количество метров квадратных, чем дольщиком оплачено и указано в договоре долевого строительства?
Этот вопрос сначала нужно обсудить на общем собрании собственников дома. Возможна ситуация, когда одним собственникам передано на 0.5-1 метр больше, другим соответственно меньше. В случае необходимости можно провести письменный мониторинг среди собственников домовладения (плюс или минус и сколько). Дело в том, что общая площадь всех квартир в введенном в эксплуатацию доме должна соответствовать площади, указанной в утверждённом и прошедшем экспертизу архитектурном проекте.
Если имеется несоответствие вышеуказанному проекту, и застройщик письменно отказывается выплатить денежную компенсацию (метры он «добавить» не сможет), можно обращаться в суд общей инстанции по месту регистрации застройщика или месту регистрации объекта недвижимости.
Как правильно производить замер температуры воздуха в жилом помещении?
Замер температуры воздуха в жилом помещении производится инспектором местного центра санитарии и эпидемиологии. Замер производится в центре жилого помещения (комнаты) на расстоянии 1 метра от уровня пола термометром, срок поверки которого не истёк (на момент проведения замера температуры).
В случае несоответствия температурных условий действующим нормам (плюс 18 градусов и выше) составляется акт.
Какова процедура получения дотаций в товариществах собственников?
В настоящее время нормативно-правовая база Республики Беларусь, регламентирующая порядок создания и дальнейшего функционирования товариществ собственников, представляет собой ряд нормативно-правовых документов, начиная от Конституции страны, Гражданского, Жилищного кодексов, Кодекса Республики Беларусь о земле, Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» и заканчивая другими республиканскими законами, постановлениями и приказами соответствующих министерств по вопросам эксплуатации и содержания жилых и нежилых помещений. Из вышеперечисленного для собственников жилых и нежилых помещений особое значение имеет Закон РБ «О совместном домовладении» от 8.01.1998 г. № 135.
Однако, не смотря на множество принятых нормативных документов, необходимая база для благоприятных условий деятельности товариществ собственников отсутствует. Особенно это касается вновь созданных, не обладающих практическим опытом деятельности товариществ или имеющих малую площадь для обслуживания.
Согласно статье 20 закона «О совместном домовладении» товарищества собственников являются некоммерческими организациями, не имеющими в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Т.е. объединение собственников заведомо подразумевается как неприбыльная хозяйственная организация.
Если у государства при этом нет возможности освободить товарищества от различных видов налогов и сборов при осуществлении ими своей деятельности, то заслуживает внимания такая форма поддержки, как государственная дотация на содержание и текущий ремонт жилых домов.
Таким образом, законодательство регулирует вопросы социальной поддержки населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства с учетом конституционного принципа равенства всех перед законом и без всякой дискриминации на равную защиту прав и законных интересов (ст.22 Конституции) и предусматривает равную социальную поддержку граждан независимо от того, проживают они в домах государственного жилищного фонда или в товариществах собственников и ЖСК.
Ст. 13 Закона «О совместном домовладении» также говорит о том, что как для нанимателей в домах государственного жилищного фонда, так и для собственников жилых помещений при совместном домовладении социальные гарантии сохраняются.
Поэтому для формирования благоприятных условий деятельности ТС необходимо обратить внимание на Положение (или инструкцию) о порядке использования средств целевого сбора на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденное постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 21 февраля 2005 г. № 3.
Инструкция разработана во исполнение ст.11 Закона Республики Беларусь от 18 ноября 2004г. «О бюджете Республике Беларусь на 2005 год» и действует в данный момент. В настоящее время идет работа по подготовке новой инструкции.
Основным направлением расходования средств бюджета является частичное возмещение расходов юридическим лицам по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, включая жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников.
Реализация программы выхода на целевое финансирование (использование средств бюджета) начинается прежде всего с исчисления потребности в средствах сбора и формирования сметы доходов-расходов. Потребность в средствах сбора исчисляется как разница между фактическими затратами по предоставлению населению жилищно-коммунальных услуг (в пределах установленными местными органами норм их потребления) и платой населения по фиксированным тарифам с учетом всех других доходных источников.
Здесь необходимо учесть, что в только что созданных товариществах на базе домов-новостроек в первое время доходная часть сметы возможно будет больше расходной за счет достаточного сбора на техобслуживание по нормативной себестоимости и небольшого количества прописанных (т.е. плата за излишки жилой площади).
Смета доходов- расходов составляется на год с поквартальной разбивкой и предоставляется в местные исполнительные органы по месту своего нахождения. Для получения средств сбора ежемесячно до 25-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставляются расчеты по типовым формам согласно приложениям к Инструкции.
В доходную часть сметы входят следующие статьи:
- техобслуживание жилого фонда;
- плата за уничтожение и вывоз твердых бытовых отходов;
- плата за пользование лифтами;
- пеня;
- комиссионное вознаграждение,
- процент банка за использование денежных средств.
Акцентирую Ваше внимание на том, что при выходе на дотацию квартплата населению формируется на основании установленных социальных стандартов, тарифов и нормативов, утвержденных Министерством экономики и финансов, Мингорисполкомом, Минскоблисполкомом и т.п., т.е. по фиксированным тарифам.
Расходная часть сметы подразделяется на:
содержание администрации, домового хозяйства, текущий ремонт,
освещение мест общего пользования,
оплата подрядных работ, работ аварийной службы, дератизации, механической уборке,
налоги, комиссию банка, амортизацию и т.д.,
а также опять на оплату за уничтожение и вывоз твердых бытовых отходов;
плата за пользование лифтами и др., но это уже фактические расходы организации.
В содержание администрации, домового хозяйства, расходы на текущий ремонт включаются расходы на оплату труда, начисление на оплату труда, т.е. 35,3% отчислений в ФСЗН и Белгосстрах, канцелярские и почтовые расходы, оплата телефонов и др.
Содержание статей затрат, например по г.Минску, утверждает финансовое управление Мингорисполкома. В настоящее время норматив возмещения убытков составляет 443 руб/м.кв. общей жилой площади.
Здесь надо отметить, что при осуществлении выхода на целевое финансирование штатное расписание должно быть рассчитано согласно методических рекомендаций ЖКХ . Делится на три части, как и в расходной части сметы:
текущий ремонт: электромонтер, сантехник, рабочий текущего ремонта.
Тарифные ставки в товариществе собственников применяются равными тарифным ставкам, принятым в системе ЖКХ. По городу Минску – утверждены приказом ГП УЖХ Мингорисполкома от 31.08.2005 г. № 168: 117900 р. – для рабочих по комплексной уборке; 142000 р. – для рабочих по техническому обслуживанию; для руководителей, специалистов, служащих оставлена без изменения - 86410 р., установленная с 1-го февраля 2005г.
Постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь и Министерства ЖКХ Республики Беларусь от 29.06.2005 г. № 74/28 утверждена Инструкция о порядке оплаты труда работников организаций системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.
Названная инструкция определяет условия оплаты труда работников организаций, входящих в систему Минжилкомхоза РБ.
Что касается определения потребности в трудовых ресурсах, т.е. нормативов численности специалистов и служащих, то на сегодняшний день постановлением № 41 Министерства ЖКХ и Минжилкомхозом от 8 августа 2005 года утверждены Отраслевые нормы времени, обслуживания и норм материалов на техническое обслуживание жилищного фонда. По ним можно произвести расчет необходимого количества рабочих по содержанию и текущему ремонту жилого фонда. Идет разработка аналогичных норм по управленческому и инженерному персоналу.
При определении численности работников хочется обратить внимание на следующее: при небольшом количестве общей жилой площади в доме и определении (расчете) штатных единиц можно устанавливать расширенную зону обслуживания или увеличение объема работ.
Контроль за целевым расходованием средств бюджета осуществляют финансовые органы. В случае выявления фактов не целевого использования к виновным применяются меры ответственности в соответствии с действующим законодательством.