«ТРОЯНСКИЙ КОНЬ» РЕФОРМЫ ЖКХ.

    Главное «родимое пятно» нашего ЖКХ: платежи отдельно, услуги отдельно.

   Да, любая  эксплуатационная организация теперь имеет право участвовать в конкурсе на обслуживание жилых домов, но никакой реальной конкуренции, конечно, не было и нет.  Выбирать можно между теми же ЖЭУ, но замена одного на другой, кроме расстояния между их офисами, ничего не даёт. Это примерно так же, как если на рынке стоят тридцать торговцев — все из одного аула, каждый со своими апельсинами, — разве это значит, что у покупателя есть реальный выбор?

   Поэтому отдельные примеры реальной конкуренции заслуживают отдельного описания.

   Частное унитарное предприятие.

   Унитарное ремонтно-эксплуатационное предприятие «ЖилЭкспо» начинало свою деятельность в 1991 году в г. Могилёве на базе ЖСК, обслуживая свой жилой многоэтажный дом. Качественное обслуживание и внимательное отношение было замечено жильцами других ЖСК, и к 1995 г. указанное ЖСК занималось эксплуатацией и обслуживанием уже 5 жилых многоэтажек города.

   В 2001 г. ЖСК было преобразовано в УРЭП, и количество совместных домовладений, желающих заключить договор на эксплуатацию и техническое обслуживание с молодым, но популярным негосударственным предприятием, с каждым годом увеличивалось.

   В настоящее время УРЭП «ЖилЭкспо» занимается эксплуатацией 28 жилых многоэтажных домов г. Могилёва, часть которых образует целый микрорайон. Причём в  УРЭП «ЖилЭкспо» считают, что если будет ликвидировано главное препятствие для развития реальной конкуренции – перекрёстное субсидирование ЖКХ – количество обслуживаемых домов может вырасти на порядок. Конечно, в том случае, если не будут созданы и другие негосударственные предприятия, которые предложат жильцам многоквартирных домов ещё более выгодные условия.

   Интересно, что УРЭП «ЖилЭкспо» обслуживает несколько товариществ собственников, созданных в небольших по площади многоэтажках. И для таких товариществ это действительно выход – создавать свой штат специалистов невыгодно, а объединяться в ассоциацию, будучи расположенными в разных концах города, не эффективно. УРЭП «ЖилЭкспо» сразу предлагает готовое решение – многие соглашаются и пока не пожалели об этом.

    Ассоциация совместных домовладений.

   Ассоциация совместных домовладений «Юность-Орша» работает всего несколько лет и объединяет шесть жилых многоэтажных домов одного жилого микрорайона г. Орши. Причём собственники квартир новых жилых домов микрорайона при выборе способа управления совместным домовладением (а это товарищество собственников), непременным условием ставят вхождение в ассоциацию «Юность-Орша».

   Чем же так привлекает ассоциация новосёлов?

   Директор ассоциации не держит в тайне секреты успеха:

-сохраняются все права членов ассоциации на получение льгот и субсидий социально незащищённым слоям населения;

-начисление платежей производится по тарифам, утверждённым Советом Министров Республики Беларусь;

-вовремя производятся все мероприятия по подготовке к отопительному сезону, регулировке автоматических систем, отвечающих за экономию тепловой энергии, потребляемой жилыми домами, и как результат жильцы видят незначительные суммы в счетах на оплату жилищно-коммунальных услуг;

-штат специалистов создан в ассоциации, которая является юридическим лицом, а не в каждом товариществе собственников, что позволяет экономить средства и направлять их на развитие собственных основных средств (оргтехнику, трактор для уборки территории, компрессор для гидропромывки систем отопления и т.д.);

-члены ассоциации имеют преимущественное право при устройстве на работу в ассоциацию;

-ассоциация имеет собственную производственно-техническую базу, созданную на средства, отчисляемые собственниками квартир по статье «техническое обслуживание», то есть без сбора дополнительных взносов;

-в ближайшей перспективе предусмотрено ограждение территории, организация системы охраны и видеонаблюдения.

   Следует добавить, что качество уборки подъездов в ассоциации выше, чем в государственных эксплуатирующих организациях. А для ещё сомневающихся добавим, что «платные бытовые услуги населению», то есть замена сантехники и т.д., в ассоциации производится вообще бесплатно!

   В результате конкурс на трудоустройство в ассоциацию, в том числе рабочими по комплексной уборке, составляет минимум 10 человек на место, а жильцы указанных шести жилых домов Орши и слышать не хотят о ЖЭУ и ЖЭС.

                                                                                                                                                                                                                Геннадий Домар.

АССОЦИАЦИЯ – ВМЕСТЕ БЛИЖЕ К ЦЕЛИ.

   В настоящее время одним из наиболее популярных среди прочих способов управления домами на постсоветском пространстве является управление через Товарищество собственников. Товарищество собственников - юридическое лицо, которое отвечает за домовое хозяйство.

   Главный плюс этого способа управления: у владельцев квартир есть все возможности превратить дом в действительно уютное, красивое и комфортное пространство для жизни. Правда, для этого необходимо несколько условий.

   Во-первых, одинаковый (желательно, средний или выше) уровень доходов владельцев квартир и популярность среди них идеи "взять власть в свои руки".

   Во-вторых, наличие среди обитателей дома компетентного человека, которого можно выбрать председателем и для которого цель "сделать в доме хорошо" будет важнее соблазна получать зарплату и ничего не делать.

   В-третьих большую роль играет количество квартир в доме – на взносы жильцов девятиэтажного дома состоящего из одного - двух подъездов сложно организовать качественное техническое обслуживание. Зачастую это приводит к тому, что председателю такого товарищества после оформления учредительных документов назначают минимальную оплату труда, а жильцы самостоятельно решают свои проблемы.

   Гораздо безоблачнее выглядит картина, когда в Товариществе собственников более 200 квартир. И все же создание мелких (на уровне одного дома) управленческих структур (Товариществ собственников, ЖСК, КИЗов) неизбежно приводит к росту административно-управленческих расходов на их содержание, возникает потребность в формировании инфраструктуры для реализации функции управления.

   По предварительным расчетам экономический эффект от реализации функции управления жилым зданием возможен на площадях от 10 000 кв.м., а с учетом уровня сложности инженерно-технических систем современных зданий важное место занимает высокий уровень профессиональной подготовки. Необходимо также помнить, что жилищно-коммунальное хозяйство является отраслью, насыщенной капиталоемкими основными фондами, в которой основной капитал эксплуатируется интенсивно. Аварии коммуникаций и незапланированный ремонт оборачиваются существенным перерасходом средств при эксплуатации зданий. Правильно налаженная система управления техническим обслуживанием и ремонтами является основой для организации управления эксплуатации зданий в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

   С каждым годом растет количество домов, находящихся в управлении Товариществ собственников, ЖСК И КИЗов, например, в Витебске таких более 300, а в Минске эта цифра приближается к 1000. Каждый кооператив, каждое товарищество сейчас идут своим путем, сталкиваясь с множеством проблем и самостоятельно преодолевая трудности. _Чтобы эффективно решать проблемы, необходимо многому научиться: управлять, грамотно распределять выделенные и заработанные средства, правильно вести отчетность, бухгалтерию, хорошо ориентироваться в законодательной базе. В одиночку решать эти многочисленные проблемы очень трудно. Кроме того, невозможно создать комфортное проживание в отдельном доме, если в рядом стоящих домах развал. Мы все связаны едиными коммуникациями, общими дворами, законами и т. д. Исходя из этого, сама собой напрашивается идея объединиться для достижения общих целей.

   Один из видов объединения: Ассоциация товариществ собственников, ЖСК И КИЗов по принципу управляющей компании. Проще говоря, это сообщество совместных домовладений, которое управляется общим собранием председателей, входящих в Ассоциацию организаций. При этом, выполняя функции обслуживающей организации, Ассоциация выполняет функции координационного центра. Она решает проблемы взаимодействия с монополистами коммунальных услуг, администрацией города, обеспечивает информационную поддержку своих членов.

  Ассоциация будет помогать эффективно решать проблемы, управлять, правильно вести отчетность, бухгалтерию, ориентироваться в законодательной базе, оказывать информационную, методологическую и консультационную помощь по правовым, финансовым, экономическим и другим вопросам, проводить конференции и обобщать опыт деятельности членов Ассоциации. Являясь членами Ассоциации, у руководителей Товариществ собственников, ЖСК и КИЗов появится возможность выступать с законодательными инициативами и с предложениями к администрации города. Таким образом, Ассоциация может стать серьезной организацией, представляющей определенную силу, с мнением которой будут считаться.

   Качество услуг и удобств, которые могут предоставлять ассоциации в Европе и Америке,  способствует неуклонному росту количества Товариществ собственников. Многие ассоциации имеют в своем распоряжении прачечные, бассейны, спортивные площадки, парки, теннисные корты, озеро или пруд. В перечень услуг Ассоциаций входит страхование на случай стихийных бедствий, которые могут нанести вред зданиям. В США Ассоциация домовладельцев предлагает программу по подготовке руководителей Товариществ собственников.

  Обобщая вышеизложенное можно выделить следующие преимущества Ассоциации, созданной по принципу управляющей компании:

1.      перед ЖЭУ, ЖЭСом и подобными обслуживающими организациями:

- Ассоциация преследует интересы собственников жилья (будущих собственников) в отдельно взятом доме, либо комплексе домов, что приводит к более качественному техническому обслуживанию;

- Отсутствие зависимости от городского или республиканского бюджета, что дает возможность направлять поступающие средства на те или иные мероприятия, позволяющие снизить эксплуатационные расходы;

- Отсутствие у руководства Ассоциации ведомственной подчиненности и как следствие зависимого положения;

- Менее бюрократизированная система управления, более гибкая и перестраиваемая, в зависимости от сложившейся ситуации.

2.      перед отдельным Товариществом собственников, ЖСК, КИЗом:

- Существенное улучшение качества обслуживания за счет обобщения опыта членов Ассоциации;

- Снижение эксплуатационных расходов без потери качества обслуживания за счет более эффективного совместного использования персонала и других ресурсов на несколько жилых комплексов;

- Возможность применения высокоэффективных технологий по обслуживанию дома (механизированная уборка и т.д.);

   Таким образом, Ассоциации являются "клеем", который связывает систему воедино. Без Ассоциаций Товарищества собственников, ЖСК и КИЗы (небольших по площади совместных домовладений) просто некоторое количество жилых домов, неспособных взаимодействовать друг с другом.

   Ассоциация - это один из вариантов поиска новых  путей  хозяйственной  кооперации,  объединения физических и  материальных  ресурсов  для  реализации проектов, которые невозможно реализовать поодиночке.

                                                                                                                                      Олег Кравчук, председатель ТС «Венера г. Витебска»

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ИЛИ ЖСК?

 возвращаясь к напечатанному

   Продолжая на страницах «Коммуналки» дискуссию о различиях в деятельности ЖСК (КИЗ) и товариществ собственников (в мартовском номере мы рассказали почему, по нашему мнению, не происходит преобразование ЖСК в ТС и об исключительно добровольной возможности такого преобразования), хотелось бы дополнительно обратить внимание на следующее.

   Многие председатели ЖСК жалуются на невозможность организовать собрание членов ЖСК, обеспечивающее кворум для принятия тех или иных решений. Это фактически парализует работу исполнительных органов ЖСК и сводит на нет все усилия руководства и актива ЖСК. В типовом уставе ЖСК, в отличие от типового устава товарищества собственников, не предусмотрена такая форма управления, как заочное голосование членов организации.

   В товариществах собственников, напротив, заочное голосование производится чаще и успешнее, чем организация общих собраний. Ведь некоторые товарищества собственников насчитывают 1000 и более членов, и даже аренда зала для такого количества собственников квартир является серьёзной проблемой.

   Кроме того, при проведении заочного голосования лучше защищены права членов ТС, так как опросные листы (например, с проектом сметы доходов-расходов на ближайший финансовый год) вручаются каждому собственнику помещения, и в течении длительного времени (как правило, 2-3 недели) собственники помещений имеют возможность изучать информацию, приложенную к опросным листам, предлагать изменения, советоваться с другими членами товарищества. Возможности для принятия правильного решения по сложным вопросам при проведении ограниченного по времени общего собрания значительно хуже.

   При проведении заочного (письменного) голосования члену товарищества собственников не нужно строить свои планы на определённое, и возможно неудобное для него время, а в случае невозможности личного участия оформлять доверенность на представление своих интересов соседу – в течении 2-3 недель проведения заочного голосования время на изучение документов наверняка найдётся.

   Указанные эта и другие проблемы деятельности ЖСК вытекают из давности разработки и утверждения типового устава ЖСК, то есть устав устарел и не отвечает современным требованиям. Это порождает дополнительные проблемы для ЖСК и КИЗ в отношениях с третьими лицами, в том числе поставщиками услуг.

   Так, например, на протяжении длительного времени КИЗ-13 3-го микрорайона г. Жлобина получает тепловую энергию по тарифам для юридических лиц, то есть по 109 600 рублей за 1 Гкал, что является грубейшим нарушением прав потребителей услуг ЖКХ – членов  указанного коллектива индивидуальных застройщиков. На все письменные запросы поставщику тепла (ОАО «Белфа») КИЗ-13 получает ответы, что «Отпускные цены на тепловую энергию формируются в соответствии с «Положением о порядке формирования и применения цен и тарифов» №43 от 22.04.1999 г. Отпуск продукции юридическим лицам по отпускным тарифам для населения не допустим.»

   В данном случае ОАО «Белфа» использует юридический аспект, связанный с правом собственности на жилой дом, так как КИЗ-13 является собственником дома и юридическим лицом. В случае с товариществом собственников такая постановка вопроса невозможна – товариществу собственников (форме управления) ни одно помещение, а тем более капитальное строение, на праве собственности не принадлежит (собственниками капитального строения являются собственники жилых помещений, а для них «тройной» тариф применить не решится даже самый ангажированный продавец тепловой энергии).

   Разумеется, преобразование ЖСК и КИЗ в товарищество собственников решает данные проблемы и должным образом защищает права членов ЖСК и КИЗ, но… Как мы уже упоминали ранее, члены ЖСК относят данные проблемы на счёт руководства ЖСК и местных исполнительных органов, не ассоциируя их как свои, кровные, а потому решение данных проблем ждут «сверху». А так как преобразование ЖСК в ТС может произойти только «снизу», то есть исключительно на добровольной основе, назрела необходимость просвещения в этом вопросе всех, начиная от депутатов местных советов и заканчивая «бабой Маней», которая за депутатов и голосует. Так как в соответствии с Гражданским Кодексом, все собственники помещений несут бремя расходов по содержанию общего имущества совместного домовладения, а значит заинтересованы в том, чтобы это бремя со временем не стало непосильным. Принимать решение нужно сейчас.

                                                                                                                                                                                                      Людмила Подглядко.

ДОЛЖНИКАМ ЗА КОЛБАСУ В ГАСТРОНОМ ВХОД ЗАПРЕЩЁН!

   Именно такую надпись можно было бы увидеть на дверях всех продовольственных магазинов, если бы они взяли практику коммунальников, то есть организаций, занимающихся эксплуатацией жилых многоквартирных домов, где остро стоит проблема неплатежей.

   Но колбасу в долг, в отличие от коммунальных услуг, не продают. Вернее, не «отпускают». Иначе бы её потребляли много, а платили бы за неё редко, как за коммунальные услуги.

   Действительно, только в Минске за неплатежи в более чем семи тысячах квартир отключены свет, вода, газ. Причём по статистике только 4% всех неплатежей приходится на пенсионеров и 8% - на безработных. Основные неплательщики – это неблагополучные семьи. И если отключение электроэнергии процесс откупоривания бутылки с «Крыжачком» хотя и тормозит, но не исключает, то более радикальный метод – выселение – возможен только из квартир, принадлежащих государству. В частности, в 2006 г. в Минске было выселено по причине хронических неплатежей 14 семей – по решению суда.

   Кроме того, суды не рассматривают возможность выселения и переселения семей, в которых есть несовершеннолетние дети, а сумма задолженности должна быть не менее чем за 6 месяцев.

   Учитывая географическую близость к городу Минску города Москвы, а также духовную близость их руководителей, проанализируем будущее, лет этак через 5, отношение властей к неплательщикам Минска на примере нынешнего отношения властей к неплательщикам Москвы.

   А отношение это такое. Два раза в месяц префект округа по местному телевидению зачитывает фамилии неплательщиков, подлежащих выселению, и им даётся две недели, чтобы рассчитаться с долгами за коммунальные услуги. В случае неуплаты, квартира продаётся (вне зависимости, проживают в ней несовершеннолетние или нет), и бывшему собственнику предлагается два варианта:

- переселение в квартиру меньшей площади или худших потребительских качеств;

- перечисление на счёт бывшего собственника денег за проданную квартиру за вычетом долга по коммунальным платежам и судебных издержек.

    После чего следует выселение.

   В настоящее время ожидается принятие ной редакции Жилищного Кодекса Республики Беларусь, где некоторая практика г. Москвы уже должна найти своё применение.

  Долгами иных категорий лиц сферы ЖКХ, именуемых «застройщиками», будет теперь в соответствии с законом «О внесении поправок в некоторые кодексы Беларуси по вопросам ответственности за нарушения в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов» будут теперь заниматься судебные исполнители в соответствии с Процессуально-исполнительным Кодексом Беларуси. В частности, предусматривается ответственность за привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам, другим обязательным платежам в республиканский или местные бюджеты, в государственные внебюджетные фонды. Ответственность также будет наступать, если застройщик привлек средства дольщиков, не имея документов, требуемых для этого законодательными актами о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, или при наличии в этих документах недостоверных сведений.

    Помимо этого, ответственность предусматривается за изменение определенной в результате подрядных торгов договорной  цены без предварительного изменения стоимости объекта долевого строительства в договорах с дольщиками-гражданами, а также за неустранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства.
                                                                                                                                                                                           Геннадий Очагов