РОССИЙСКИЙ ОПЫТ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТСЖ.

Выступая перед депутатами палаты Представителей Национального собрания Республики Беларусь в июне 2007 г, министр жилищно-коммунального хозяйства Беларуси Белохвостов В.М. отметил, что опыт России по реформированию отрасли сводится к передаче функций управления коммерческим структурам, как следствие снижению объёмов работ и фактическому присвоению части бюджетных денег этими коммерческими структурами, в том числе ТСЖ (в России товарищества собственников создаются только в жилом фонде и называются «товарищества собственников жилья»). Министр сделал вывод, что ставка на ТСЖ в российском варианте реформы себя не оправдала.

Просматривая российскую прессу, можно сделать вывод, что министр частично прав, но не даёт всей полноты картины, и рисует слишком мрачные перспективы для коллег из России.

Так, например, инициатива президента Путина о создании специального фонда для реформирования ЖКХ предусматривает выделение почти 4 млрд. $ на переселение из аварийного жилья, в котором в России проживает 389 200 россиян на 6,6 миллионе кв. м. в многоквартирных домах и 279 300 россиян на  4,65 миллионе кв.м. в индивидуальных домах, 114 470 и 82 147 семей соответственно. О важности программы говорит тот факт, что готовит её специальная группа во главе с первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, вероятным будущим президентом России.

Но нас более интересует вторая часть программы, предусматривающая выделение почти 6 млрд. $ на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Так вот, обязательным условием выделения столь значительных средств является …наличие ТСЖ (товариществ собственников жилья). Это при том, что в настоящее время доля домов, в которых формой управления выбрано ТСЖ, не превышает 7% (в Беларуси не более 1%). То есть деньги не будут выделяться ни государственным структурам, эксплуатирующим жилой фонд, ни частным управляющим компаниям, а только самим собственникам жилья, но не им лично, а образованному ими юридическому лицу - ТСЖ. При этом предусматривается дофинансирование из региональных бюджетов такой же суммы (около 6 млрд. $), и частичное (1-3%) – самими собственниками, но основную нагрузку берёт на себя федеральный бюджет. Чем не стимул?

В чём причина такого решения? Приватизируя жилье, люди бесплатно получали недвижимость, которой могли распорядиться по своему усмотрению. Продать, сдать внаем, использовать как залог - личное дело каждого. Мало кто задумывается о тех обязанностях, которые возложит на них новое жилищное законодательство. Как оказалось, голова должна болеть и кошелек должен заботиться не только о своей квартире. Автоматически ты становишься собственником части общего имущества - чердаки, подвалы, техпомещения, коммуникации и т.п., а право пользования землёй, на которой стоит дом? Двор со всеми малыми архитектурными формами? Это тоже собственность владельца квартиры. За все придется платить, рублем отвечать за даром приобретённое имущество.

И выделять значительные денежные средства российское руководство решило именно собственникам квартир (а значит и всего иного имущества дома), минуя всех посредников, в том числе и государственных.

Тем не менее, российские реформаторы ЖКХ отчетливо представляют вставшие на пути создания ТСЖ проблемы. Это недостаток знаний и практического опыта, непонимание необходимости выбора формы управления, обязанностей по содержанию общего имущества. Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен. Отсутствие инициативы, лидера. Различия в образовательном, социальном и имущественном уровнях. Конфликт интересов собственников и нанимателей. Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации регионов, боящихся упустить привычные финансовые потоки.

Минрегион РФ разработал комплекс мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на 2007-2008 годы. Выделяются пять главных направлений. И первоочередной задачей считается развитие инициативы собственников жилья.

_- Речь идет об упрощении и ускорении процедуры оформления ТСЖ, - говорит заместитель министра Юрий Тыртышов. - На наш взгляд, для этого необязательно проходить госрегистрацию. Достаточно встать на учет в налоговой инспекции. Предусматривается налоговое стимулирование эффективного управления жилищным фондом. Например, исключение налога на прибыль и НДС. Ведь ТСЖ по сути некоммерческие организации, которые ничего не производят и не реализуют. На переходный период ТСЖ освобождаются от земельного налога. Хорошим стимулом будет перечисление средств от наружной рекламы на зданиях, арендной платы за сдаваемые чердаки и подвалы на счета ТСЖ. На региональном уровне надо позаботиться о компенсации затрат на создание товариществ. Словом, эти и другие меры призваны привлечь жителей к организации ТСЖ.

Кроме того, реформирование ЖКХ предполагает развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов. Для этого, как очевидно, необходима приватизация муниципальных и государственных унитарных предприятий.

Комплекс мер также нацелен на развитие государственно-частного партнерства.

И, наконец, повышение эффективности государственной бюджетной политики в жилищно-коммунальной сфере.

_- Не хотелось, чтобы создание ТСЖ превратилось в очередную "кампанейщину", навязанную сверху властями. Граждане, собственники помещений в многоквартирных домах, должны увидеть, что ТСЖ - это именно та форма управления общим имуществом, которая позволит наиболее эффективно решать насущные проблемы с ремонтом и модернизацией жилищного фонда, с предоставлением качественных жилищных и коммунальных услуг, - отметил глава минрегиона Владимир Яковлев.

Остается добавить, что организована Всероссийская ассоциация развития ТСЖ и ЖСК, активно поддерживаемая правительством России. Это и понятно, государство перекладывает часть функций по управлению и эксплуатации многоквартирными жилыми домами на собственников  квартир, а поэтому всячески способствует созданию ТСЖ – информационными, финансовыми, политическими средствами. Причём руководство чётко понимает, что ведомство ЖКХ России в этой реформе – скорее противник, боящийся потерять монополию, и отводит этому ведомству соответствующую роль.

Отличие белорусской модели реформы в том, что её проведение отдано как раз монополисту – министерству ЖКХ. Соответственно ни информационной, ни финансовой, ни какой другой поддержки для развития инициативы собственников жилья оказано не было, а это только первый этап реформы, исходя из мирового опыта и здравого смысла. Так вот, гениальный ход нашего родного министерства заключается в том, что не начав фактически этот первый этап, министерство поторопилось доложить, что «население создание товариществ собственников не поддерживает», мол, инородная структура. В сознание населения (и даже депутатов самого высокого уровня) всячески внедряется мысль, что ТС – это тот же ЖЭС, только частный. Соответственно слово «частный» применительно к нашему ЖЭСу  вызывает у населения стойкую реакцию отторжения. О том, что ТС – это некоммерческая организация, которая в случае получения прибыли и распределения её среди членов ТС подлежит ликвидации, в министерстве ЖКХ скромно умалчивают.

А что же предлагает министерство? Ликвидировать перекрёстное субсидирование отрасли (постепенно отменить дотации для населения, сохранив адресную помощь малоимущим) и привлечь в управление многоквартирными жилыми домами частный бизнес. Вероятно, это будут те же ЖЭСы, преобразованные из государственных УП в частные УП. То есть по мнению министерства ЖКХ, мировой опыт, когда ставка делается именно на самоуправление (товарищества, кондоминиумы, гдмины и т.д.), и который имеется у всех наших соседей, включая Восточную Германию, Литву, Польшу, а теперь и Россию, применить в Беларуси невозможно – сознание населения не то. Но другого населения у нас с вами нет, и наше совсем не хуже, а вот нежелание с населением работать (по развитию инициативы собственников жилья) у министерства явно прослеживается, не взирая на указы Президента и Постановления Совета Министров. Так может, как говорил Райкин, «в министерстве нужно что-то подправить?».

                                                                                                                                                                                        Людмила Подглядко

АДВОКАТИРОВАНИЕ – КАК ПРОДВИГАТЬ ИДЕЮ СОЗДАНИЯ

ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ

В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ.

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью товариществ собственников является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. Товарищества позволяют улучшить качество работы жилищно-коммунального хозяйства, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются красивым исключением из привычных правил работы отрасли.

Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только 1% всего городского населения Беларуси объединились в товарищества собственников, а сама форма управления жилыми зданиями воспринимается как  «чужая».

В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению идеи создания товариществ собственников. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

Удивительно, но самое заинтересованное лицо (государство) устами своих чиновников всячески дискредитирует идею самоуправления жилыми домами через товарищества собственников, утверждая о неготовности населения взять на себя ответственность за управление своим недвижимым имуществом. То есть подспудно убеждая тем самым население всё оставить как есть. Как в фильме «Пираты Карибского моря» - 3:

- А что в этом сундуке?

- Как бы не было чего худого!

Положительные примеры успешной работы десятков ТС, МЖК, ЖСК и КИЗ, самостоятельно управляющие многоквартирными жилыми домами, до сих пор остаются редкими каплями в информационной реке государственных СМИ. Но это понятно – если показать, как выглядят дворы и подъезды, эксплуатируемые ТС, то уж очень много вопросов появится к руководству министерства ЖКХ по поводу вверенных этому ведомству тысяч многоэтажек. Министерство очень хорошо понимает, что такое информация, и само джина из бутылки не выпустит, не взирая на указы Президента и его прямое указание по демонополизации и реформированию отрасли.

Поэтому для проведения эффективной кампании по продвижению идеи создания товариществ собственников необходимо предусмотреть ряд моментов. Во-первых, нужно определить целевую аудиторию (то есть тех, кто может стать участником ТС), ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТС и участию в его работе. Далее, исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории. Следующих шаг – выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТС, и что более важно, способов донесения информации через различные каналы. Возможно, при проведении компании понадобятся определенные тактические приемы, которые могут существенно повысить ее эффективность – и их нужно тоже учесть до начала кампании.

Целевая аудитория

Для того, чтобы четко и результативно взаимодействовать с населением, объясняя важность продвижения ТС, необходимо определить, на кого же конкретно все-таки будет направлено продвижение. При этом, поскольку вся совокупность граждан неоднородна, необходимо условно разделить ее на группы  в соответствии с наиболее выраженными особенностями, от которых зависит продвижение. К примеру, можно выделить две группы граждан (целевые аудитории) в зависимости от «жизненного цикла» жилого фонда: это будут граждане, въезжающие в новостройки, и граждане, проживающие в уже отстроенных домах. Эти критерии могут быть и другими. Скажем, члены ЖСК с ещё не выплаченным паем, небольшие дома, которые целесообразно сразу же объединить в ассоциацию товариществ собственников и т.д. Но главное – эти критерии должны основываться на качественных данных и быть действительно значимыми с точки зрения различий в поведении и отношении к ТС каждой группы.

Далее, каждая группа должна быть исследована по ряду параметров, среди которых – пол, возраст, уровень образования, род занятости, размер ежемесячного дохода, размер жилой площади и т.п. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, понимая особенности каждой целевой аудитории, определять какую информацию, через какие каналы и каким способом до нее доносить.

Мотивация, или причины участия в ТС.

Для создания товарищества собственников в своём доме у каждой группы граждан должны быть свои причины, по-другому - мотивы.  Их также выявляют в рамках исследования каждой целевой аудитории.

Четыре основных мотива к созданию  ТС и активному участию в управлении следующие. 

Во-первых, это экономический мотив. На первый взгляд, это несколько призрачная причина, однако  в большинстве случаев граждане даже не знают о том, что, будучи полноправными собственниками, они могут влиять на снижение затрат и увеличение рыночной стоимости своих квартир.

Вторая причина – это реализация права на информацию, в том числе полная прозрачность бухгалтерии и полный контроль за расходованием целевых средств ТС; понимание того, что организовав работу ТС, любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс.

Третий мотив – возможность обеспечивать необходимое каждому члену ТС качество коммунальных услуг и всех иных дополнительных услуг.

Последний мотив – это безопасность (в широком смысле этого слова). Сегодня именно экономическая и социальная безопасность, стабильность являются основными потребностями общества в целом. И это имеет непосредственное отношение к товариществам собственников, являющихся кирпичиками стратегии устойчивого развития каждого города. В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам, отмене льгот,  управление жилыми зданиями через ТС воспринимается как нечто непонятное, очень сложное, неэффективное и  одновременно неустойчивое. Населению нужно помочь   преодолеть этот стереотип и добиться понимания с его стороны того, что ТС – это просто в управлении и результативно, что законодательство обладает эффективными механизмами защиты прав граждан в этой области, а со стороны государства в этом участвуют компетентные люди.

Нужно отметить, что у каждой целевой аудитории могут быть свои мотивы, и выражены они могут быть по-разному. Кому-то хочется меньше платить, и он готов чинить сантехнику самостоятельно; кто-то, напротив, желает, чтобы все быстро и качественно делали коммунальные службы, и он готов платить больше, лишь бы был обеспечен необходимый комфорт. В то же время, главным мотивом во многих случаях может стать мотив безопасности и стабильности; поэтому именно на него (но с учетом особенностей каждой целевой аудитории) должна быть направлена кампания по продвижению ТС.

Основные темы при продвижении ТС.

Для того, чтобы кампания по продвижению ТС привела к результатам, она должна «достучаться» до каждой целевой аудитории. Это получится, только если она будет доносить до целевых аудиторий информацию, которая будет для них интересной и полезной. Для этого нужно учесть особенности каждой группы граждан: демографические, социально-экономические и поведенческие характеристики, а также делать акцент на потребностях и мотивах целевых аудиторий. В общем, в качестве основных тем могут быть предложены следующие:

1. Ответственность жильцов за качество среды их обитания, права и обязанности, связанные с владением ими жильем.

2. Цель и основные функции товариществ.

3. Как в управлении товариществом участвуют собственники.

4. Выгоды от участия в ТС (возможность прямо влиять на собственные затраты; личное управление собственной безопасностью и будущим жилья; независимость от чиновников и эффективный контроль качества выполняемых работ; возможность повышения рыночной стоимости квартир, входящих в ТС; сохранение социальных льгот; возможность использования общего имущества для поучения дополнительного дохода для использования его на эксплуатацию жилого дома).

5. Текущая деятельность конкретных городских ТС и результаты этой деятельности (с использованием обобщенной и индивидуальной статистики, фактов, ссылок на персоналии, комментариями властей).

6. Проблемы, с которыми сталкиваются ТС, и варианты их решения.

7. Примеры зарубежного опыта с цифрами, фактами, сравнительным анализом, комментариями заинтересованных сторон.

8. Механизмы правового регулирования деятельности ТС, организационные и финансовые механизмы создания и работы ТС (преломленные в практической плоскости: в виде вопросов-ответов, описания конкретных ситуаций и вариантов их решения, комментариев соответствующих властных структур, уже существующих объединений собственников жилья).

9. Обзоры реализации городской программы развития ТС, в частности создания при районных и городских исполнительных комитетах советов председателей товариществ собственников.

10. Роль исполнительной власти различных уровней в создании реальных условий для саморазвития товариществ, создании и функционировании ТС, повышении роли некоммерческих союзов, объединений, ассоциаций ТС.

Каналы продвижения ТС

Информацию, которая может привлечь население к участию в ТС, можно доносить до него через различные каналы. Основные виды каналов, через которые происходит взаимодействие с целевой аудиторией (то есть коммуникация), приведены в таблице. Как видно, каждый из них обладает своими плюсами и минусами. Выбор каналов зависит от специфики целевых групп, наличия технологического потенциала определенного населенного пункта и административных возможностей организаторов кампании по продвижению ТС.

Эффективность воздействия каналов на целевые аудитории также различна. По итогам многочисленных исследований, при продвижении ТСЖ наиболее эффективно «индивидуализированное» продвижение, приближенное к каждому человеку и воздействующее на него индивидуально. Это значит, что лидирует среди каналов межличностное общение, когда в беседе до жителей многоквартирных домов доносится информация об успешно работающих ТС в их районе и городе, соседних городах. На втором месте идут брошюры, бюллетени и справочники, адресно распространяемые; далее – телевидение с его широкими возможностями.

Немаловажная роль в пропаганде ТСЖ отводится специализированным организациям: управлениям ЖКХ, некоммерческим объединениям по управлению жилыми зданиями, учебным центрам по повышению квалификации, которые могут доносить идеи ТС и способствовать их успешному функционированию весьма успешно.

Отдельно стоит отметить такой канал, как Интернет. Несмотря на то, что сегодня он находится в ряду последних, его важность велика в перспективе. Не важно, что большинство пенсионеров не пользуется Интернетом. Следует учесть, что сегодняшние 45-50-летние активные пользователи через 5-10 лет сами станут пенсионерами.

Способы распространения информации

Через каждый из описанных выше каналов информация может быть донесена до целевых аудиторий по-разному.

Личный контакт предполагает проведение собраний, личные беседы с активными жильцами; он может осуществляться опытными и авторитетными участниками других ТС, представителями ассоциаций совместных домовладений и других общественных объединений, авторитетными личностями, представителями власти и структур ЖКХ.

Многообразны рекламно-информационные материалы: буклеты, справочники, бюллетени, листовки, учебные пособия по проблематике ТС и пр. В них в наглядной форме может быть  представлена  тематика ТС, проблемы коммунального хозяйства и способы их решения; справочные материалы по фактической деятельности конкретных ТС и пр. Распространять их можно как в подъездах и придомовых территориях, так и через общественные организации и личные контакты.

Телевидение и радио имеют много каналов, ориентированных на различные группы населения, и донести информацию через них до жильцов многоквартирных домов можно по-разному: через новостные пресс-релизы; рассказы, интервью, обзоры по тематике ТС в программах и новостях; специализированные передачи по проблематике ТС с привлечением представителей населения, известных личностей, экспертов.

Общественные организации могут быть различных видов и предоставлять различную информацию. Имеющиеся объединения собственников жилья, специально созданные консультативно-информационные центры, методические кабинеты могут предоставлять гражданам консультации по всей тематике, касающейся товариществ, и рекламно-информационные материалы; проводить разовые и периодические семинары и конференции по вопросам ТС; инициировать проведение различные конкурсы (к примеру, «Лучший дом», «Лучший подъезд» и т.п.), профессионально поддерживать жителей существующих ТС, и озвучивать в СМИ и Интернете результаты этих конкурсов. Отдельно стоит сказать об учебных заведениях – введение специальных курсов и предметов, связанных с ЖКХ и в частности с ТС, позволит сформировать лояльную и информированную группу будущих участников товариществ.

В региональных газетах и журналах можно: публиковать статьи и обзоры по тематике ТС, вести постоянную рубрику с ответами на вопросы, комментариями специалистов, интервью с экспертами и представителями власти. При наличии ресурсов можно создать специализированное периодическое издание, освещающие проблематику ТС под различными рубриками (путем интервью, вопросов-ответов, аналитики, описательных статей) и направленные на рядовых граждан. Распространять их лучше на бесплатной основе в подъездах и на придомовых территориях, в общественных организациях.

Интернет обладает обширными возможностями и позволяет обеспечить мощную поддержку другим каналам распространения информации. Достаточно легко могут быть созданы сайты информационно-консультационных центров, объединений собственников, отдельных товариществ собственников (что уже есть в отдельных ТС); специализированные Интернет-газеты по тематике ТС; электронное «окно жалоб» для населения по вопросам ТС и электронная система «вопрос-ответ».

Многообразие наружной рекламы связано с различными вариациями ее внешнего вида (щиты, баннеры, призмотроны, растяжки, указатели и пр.), а также с возможностью донесения до целевых групп информации с помощью различных зрительных образов и четких словосочетаний, но это продвижение невозможно без серьезного финансирования из местных бюджетов города или района.

Стоит отметить, что для каждой группы потенциальных участников ТС способы донесения информации могут быть различны; это зависит от характеристик целевой аудитории и возможностей, которыми обладает тот или иной населенный пункт.

Тактические приемы

Дополнительно при осуществлении продвижения ТС можно использовать ряд приемов, повышающих общую эффективность кампании. Так, использование конкретных визуальных образов упростит донесение информации и создаст у целевой аудитории определенные ассоциации (к примеру, в рекламе часто используются мультипликационные персонажи, активно эксплуатируется образ представителей отдельных профессий, применяются простые знаки и символы, вызывающие недвусмысленные ассоциации и т.д.). Приглашение известных личностей привлечет внимание к идее ТС,  будет способствовать переносу положительного отношения к ним на ту тему, о которой они говорят. Для пропаганды ТС можно приглашать широко известных в Беларуси личностей, пользующихся доверием населения.

Использование приемов сравнения и демонстрации реальных жизненных ситуаций также будет эффективно при продвижении идеи ТС. Здесь возможно сопоставление существующего государственного управления жилыми зданиями и его результатов  с практической положительной деятельностью, которая может быть получена при выборе способа управления через ТС; имитация типичных ситуаций из жизни целевой аудитории и достойный выход из них при участии в товариществе.

При этом стоит отметить, что наибольшей эффективности при продвижении идеи ТС возможно добиться, если использовать, правильно сочетая, все доступные каналы донесения информации до населения (в маркетинге этот термин получил название «интегрированные маркетинговые коммуникации»), а подачу информации сделать разнообразной: в различных рекламных и PR-сообщениях  использовать различные образы, указывать на различные преимущества, пользоваться различными мотивами, объединенными одной идеей.

Таким образом, эффективная кампания по продвижению товариществ собственников должна строиться исходя из особенностей отдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТС, и их мотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономически целесообразные каналы и способы распространения информации, доносить только нужную и интересную населению информацию, использовать все многообразие тактических приемов и методов.  При этом отправной точкой должны служить качественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТС, собранные при опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания по продвижению идеи ТС должна осуществляться людьми, которые сами искренне верят в преимущества ТС и готовы рассказать об этом всем, не скрывая свой опыт.

                                                                                                                                                                                          Геннадий Довмар