СЧЁТ ПОШЁЛ НА МЕСЯЦЫ
Чуть больше года осталось собственникам квартир до срока, определённого указом Президента от 6 октября №604 "О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства", с выбором формы управления совместным домовладением, к которому относится подавляющее большинство жилых многоквартирных домов в Беларуси. В противном случае облисполкомы и Минский горисполком до 1 января 2009 года должны назначить уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений.
В Беларуси собственники квартир не торопятся с выбором. Видимо, хотят посмотреть, что получается у соседей – ведь в России аналогичный процесс завершается до наступления 2008 года.
А жильцы домов – владельцы частной собственности – в России с каждым кварталом становятся сознательнее. И спешат определиться с выбором формы управления своим жилищем, иначе с 1 января следующего года это сделают за них местные власти.
Доля домов, в которых способ управления выбран, увеличилась по сравнению с I кварталом текущего года на 21,93%. В итоге составила 65,73%. Таковы данные мониторинга, проведенного Федеральной антимонопольной службой (ФАС России) по итогам II квартала.
В то же время еще не определившимися остаются 526 264 дома, или 34,27% от общего объема жилищного фонда страны.
Распределение приоритетов собственников такое: лидерами являются управляющие организации (в первую очередь ДЕЗы, аналог белорусских ЖЭСов) – им передано в управление 308 081 многоквартирный дом, что составляет 48,07% от общего объема жилищного фонда, на долю ТСЖ, ЖСК и иных специализированных потребительских кооперативов пришлось 42 226 дома, что составляет 15,08% от общего фонда.
Не обошлось и без нарушений. В 6,03% случаев органы местного самоуправления замечены в нарушении законодательства: в этих случаях дома передавались в управление управляющим организациям без проведения конкурса. А это противоречит ФЗ "О защите конкуренции". Ряд дел уже передан в прокуратуру.
Лучше всего дела обстоят в Москве, где уже почти все собственники жилья успели определиться с выбором – 95,3%. По данным Центра реформы ЖКХ РФ, из 30 тыс. многоквартирных домов большинство доверились ДЕЗам (80%). Значительно меньшее число жителей предпочли ТСЖ и ЖСК – 4 148 домов (14%), еще меньше доверяют частным управляющим компаниям – около 2 тыс. (6%). Сами же захотели решать все проблемы всего три дома, это небольшие таунхаусы.
Что предпочтут белорусы, сказать трудно, так как выбирать не из чего. Управляющие компании ещё только создаются (их в Беларуси не больше 20 на всю страну), товарищества собственников (со слов министра ЖКХ В. Белохвостова) зарекомендовали себя хорошо, но информационной поддержки на каналах ТВ, радио и массовых газет эта форма управления не получила, а жильцы голосовать за хорошую, но непонятную им форму управления не спешат. Скорее всего, к радости работников местных государственных ЖЭО, их монополия сохранится. В пределах от 97% до 99%. От 1% до 2% выберут товарищества собственников (1% уже есть), и на долю управляющих компаний останется от 0,1% до 0,5%.
Для примера, в странах Евросоюза доли распределяются примерно по 1/3 на:
- кондоминиумы,
- частные управляющие компании;
- муниципальные организации.
Людмила Подглядко
Перевод жилых помещений в нежилые (комментарий юриста)
Целевое использование жилищного фонда является одной из основополагающих норм жилищного законодательства. Действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь (вступил в силу с 1 июля 1999 г.) содержит более жесткие требования к целевому использованию жилых помещений. Если прежний ЖК (введен в действие с 1 апреля 1984 г.) не запрещал использования, в частности, помещений в многоквартирных домах для иных целей, кроме постоянного проживания граждан, и запрещал лишь предоставление их для нужд промышленного характера, то в действующем Кодексе специально оговорено (ст. 8), что использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается. Исключение сделано для одноквартирных, блокированных жилых домов или их части, использование которых не по прямому назначению может производиться по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.
В то же
время Гражданский кодекс Республики Беларусь (ст. 272) допускает размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений,
организаций и их подразделений только после перевода этих помещений в нежилые.
Перевод помещений из жилых в нежилые должен производиться в порядке,
определяемом жилищным законодательством. Однако ни действующий Жилищный кодекс,
ни подзаконные нормативные акты не содержат специальных норм, определяющих все
случаи и порядок перевода жилых помещений в нежилые.
В прежнем
же Жилищном кодексе (ст. 9) данный вопрос был урегулирован следующим образом.
Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах
государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не
допускался. В исключительных случаях такой перевод мог иметь место по решению
облисполкомов и Минского горисполкома. Перевод жилых домов и жилых помещений
ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производился по
предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и
центральных органов, общественных организаций. Перевод жилых домов и жилых
помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществлялся по решению общего
собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. Перевод жилых домов
жилищно-строительных кооперативов, а также пригодных для проживания жилых
помещений в этих домах в нежилые не допускался вообще.
Указанные нормы имеют весьма важное
значение для осуществления государственного и общественного контроля за
использованием и содержанием жилищного фонда. _Распространившиеся в последние
годы случаи размещения в жилых помещениях различных офисов, контор, складов,
мастерских, торговых точек и т.д. (нередко с самовольными перепланировками и
переоборудованием) не только создают неудобства для проживающих рядом граждан и
наносят ущерб их здоровью, но и приводят к порче жилищного фонда, а иногда и к
разрушению жилых помещений, что создает угрозу жизни граждан.
Особенно актуальным это становится потому, что доля частного жилья в общем объеме жилищного фонда уже достигла 86,4% (приватизированные жилые помещения, индивидуальные дома и квартиры по долевому участию в жилищном строительстве и др.) и постоянно увеличивается.
На практике необходимость перевода жилых помещений в нежилые может возникать в различных случаях. Например, в составе жилищного фонда имеется немало жилых помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодных для проживания. Порядок их обследования и признания непригодными для проживания установлен специальным Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 г. №1392.
Указанным Положением предусмотрено, что рассмотрение вопросов признания жилых помещений непригодными для проживания или несоответствия их санитарным и техническим требованиям возлагается на постоянно действующие межведомственные комиссии, образуемые районными, городскими исполнительными и распорядительными органами. Принятие решения о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания находится в компетенции исполнительного и распорядительного органа. В случае, если жилое помещение признано не соответствующим установленным санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, решение о его восстановлении для использования по назначению, переоборудовании для использования в других целях (то есть о переводе в нежилое) или сносе принимается облисполкомом, Минским горисполкомом.
Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 2 мая 2000 г. №4 по согласованию с Министерством архитектуры и строительства, а также Министерством здравоохранения утверждены условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов 12 мая 2000 г., рег. №8/3456). _Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов установлены две категории санитарно-технического состояния. К первой отнесены жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарно-техническим требованиям, ко второй — непригодные для проживания.
Условием
для признания жилых помещений непригодными для проживания является наличие, в
частности, следующих дефектов:
— фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а деревянных жилых домов и
со стенами из прочих материалов — с фактическим износом свыше 65%;
— аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно.
В каждом конкретном случае, если жилое помещение признается исполнительным или распорядительным органом не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, указанный орган вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение о восстановлении жилых помещений для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения. При этом решение согласовывается с собственником либо юридическим лицом, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится такое помещение.
Как видим, вопросы перевода в нежилые помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодных для проживания, урегулированы в нормативных документах достаточно полно. А как быть, если на практике возникает необходимость перевода в нежилые вполне пригодных для проживания жилых помещений? _Например, тех, о которых идет речь в ст. 8 действующего ЖК, то есть одноквартирных, блокированных жилых домов. Или когда местными исполнительными и распорядительными органами принимается решение о размещении на первых этажах жилых домов, расположенных в центральной части города и в других районах, объектов торговли, бытовых услуг, культуры, здравоохранения и других учреждений для обслуживания населения.
Остаётся надеяться, что данный пробел в жилищном законодательстве может быть устранен при доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь в конце 2007 – начале 2008гг и разработке соответствующих подзаконных нормативных актов. В то же время следует понимать, что в условиях существующей остроты жилищной проблемы и хронического дефицита средств для финансирования воспроизводимого жилищного фонда Правительство не допустит резкого увеличения выбытия пригодных для использования по целевому назначению жилых помещений.
Александр Мельник
Жители белорусских городов, спасаясь от холода и следуя известным рекомендациям по энергосбережению, утепляют и заклеивают окна. Но при этом забывают, что форточки нужно периодически открывать и проветривать помещение. Иначе дело не закончится застоявшимся воздухом, а могут «поселиться» сырость и плесень, несмотря на раскаленные трубы, батареи и полотенцесушители. Дело в том, что в системах вентиляции 5-9-этажных домов нет вспомогательного оборудования, обеспечивающего вытяжку. Они работают только за счет притока наружного воздуха. А тем жильцам, у которых на кухне газовые плиты и (или) газовые горелки, нужно быть особенно бдительными – для горения этим приборам необходим приток свежего воздуха, причём в жёстко регламентированных объёмах.
Все жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) заключают со специализированными организациями договора на выполнение работ по проверке и прочистке вентиляционных и дымовых каналов, измерению кратности воздухообмена. По существующим нормам профилактические осмотры вентиляционных шахт в жилых домах должны производиться не реже, чем раз в год. Правда, не все ЖЭО, в силу финансовых причин, вносят в договор данный вид услуг. Как правило, если у жильцов возникают проблемы с вентиляцией, они сами обращаются в ЖЭО, которая переадресовывает заявку специализированной организации. Как следствие, экономятся бюджетные деньги, а у специалистов остается больше времени на выполнение заявок.
Вместе с тем дымоходы, которыми оборудованы все квартиры с газовыми колонками и котлами, должны подвергаться обследованию ежеквартально. Таковы требования не только санитарных норм, но и безопасности. Поэтому в договорах этот пункт, как правило, предусматривается и выполняется. Правда, при условии, что жильцы откроют дверь чистильщикам дымоходов.
Впрочем, большинству горожан небезразлично, каким воздухом им приходится дышать в собственной квартире. Ежедневно ЖЭО получают несколько заявок, причем половина жалоб на плохую вентиляцию в ходе проверок не подтверждается. Прибыв по вызову, специалисты первым делом снимают решетки, закрывающие отверстия вентиляционных шахт, и при помощи специального прибора - анемометра - замеряют силу потока воздуха, который втягивается в канал. Он должен соответствовать таким параметрам: на кухне (при наличии четырехконфорочной плиты) - не менее 90 кубометров в час, в санузле - не менее 50. Не многим отличаются показатели для дымоходов. Если тяга не соответствует нормам, нужно искать причину.
В большинстве случаев - это засоры в каналах. В старых домах часто разрушается оголовок - концевая часть вентиляционной шахты, которая выходит на крышу или чердачное помещение. Куски кирпича и цемента падают вниз, застревая между стенками канала, диаметр которого не превышает 10 сантиметров. Нередко в шахтах трубочисты обнаруживают мертвых птиц, крыс и даже кошек, пустые пластиковые бутылки, которые сбрасывают бомжи, забравшиеся на чердаки в поисках ночлежки. Были случаи, когда в оголовках находили гнезда с голубиными яйцами. На вооружении у трубочистов старые проверенные средства: гирька, прикрепленная к тросу, которую сбрасывают в вентиляционную шахту, и ершик на длинной палке.
Иногда циркуляция воздуха нарушается по вине самих жильцов - они забывают регулярно очищать вентиляционную решетку от пыли и налета. Нередки случаи, когда воздух жильцам перекрывают соседи по подъезду, устраивая в шахтах ниши для холодильников. Чем выше этаж, на котором живут перепланировщики, тем больше квартир под ними окажутся в полном «штиле». Такими нарушениями занимаются уже жилищные службы и судебные органы.
Но бывает, что канал совершенно чист, через зеркало (еще одно неотъемлемое приспособление трубочистов) - небо видно, а надлежащей тяги нет. Такое возможно жарким летом, когда температура на улице выше, чем в квартире. Жильцам только можно посоветовать распахнуть широко окна или установить бытовой вентилятор. «Штиль» в квартире может образоваться и по вине проектировщиков, если здание окажется в «зоне ветрового подпора» или «аэродинамической тени». Представьте два рядом стоящих дома, но разных по высоте. А теперь проведите прямую линию от крыши многоэтажного дома к малоэтажному. Если угол наклона превышает 45 градусов, в здании меньшей высотности вентиляция может работать еле-еле. Тут уж препятствием для воздухообмена будет служить высотный дом. Аэродинамическую тень может создать также надстройка машинного отделения лифта на кровле дома – в этом случае высоту оголовка необходимо увеличить – выше машинного отделения.
В любом случае, прежде чем уйти, специалисты обязаны заполняют наряд-заказ, в котором, в частности, указываются характеристики вентиляционных каналов, результаты замеров и виды проведенных работ. Исполнитель и квартиросъемщик ставят свои подписи, а документ передается в ЖЭО.
Леонид Соколов.