ЖИЛИЩНАЯ  РЕФОРМА  В  СОСЕДНИХ  СТРАНАХ - СВЕРКА  КУРСА

В Европе по статистике около трети жилья находится в кондоминиумах, еще треть составляет муниципальное жилье для малоимущих, и треть является арендованным, наёмным. По мнению специалистов, из сотни человек максимум тридцать-сорок захотят, смогут и будут достойны являться настоящими собственниками своих домов. Треть населения не в состоянии приобрести собственное жилье. Еще треть — люди, которые не хотят прикипать к одному месту проживания, им неинтересно ходить на собрания кондоминиума и обсуждать планы на 10 лет вперёд. Если им не понравился дом или соседи, они просто переедут в другой. Это соотношение сложилось естественным путем, поэтому отражает реальную структуру европейского общества.

Что касается кондоминиумов, то само создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству обязательно в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Чехии, Венгрии, Казахстане и Узбекистане, добровольно — в Словакии, Румынии, Болгарии, Эстонии, Латвии, Литве, Беларуси, Молдове. Кроме того, если в многоквартирном доме уже создано товарищество собственников, членство в этом товариществе для собственников, имеющих квартиру в этом доме, обязательно (для всех вышеназванных стран).

В России Конституционный суд оказался настолько либерален, что признал право гражданина не присоединяться к товариществу собственников жилья, что, конечно же, юридический нонсенс. Если вы имеете собственность в многоквартирном доме, потребление услуг в котором неизбежно носит коллективный характер, вы не можете быть исключены из этого процесса. Вы можете продать свою квартиру, приобрести индивидуальный дом, если не хотите ходить на собрания, но не принимать участия в управлении недвижимостью вы не можете, поскольку тем самым ущемляете права других собственников в этом здании.

Нашим читателям будет наиболее интересен взгляд на реформу системы ЖКХ в странах – соседях (Украина, Россия), и в стране, с которой отношения активно развиваются – Китае.

Учитывая, что о Китае вообще и системе ЖКХ Китая информации вообще мало, с него и начнём.
 

КИТАЙ

«Проточная вода не гниёт, в дверной петле червяк не заводится» китайская народная пословица

Начиная с 1979 года коммерциализация жилья и переход к системе, ориентированной на рынок жилья, стал главным направлением реформы. В начале 80-х годов были проведены пилотные (составлено по информационным материалам Гонконгского политехнического института. Бюллетень иностранной НТИ. № 2. 2001 г. С. 7—16.) жилищные реформы в Сиане, Янтае, Шанхае и Пекине. Однако эти пилотные реформы, включавшие повышение квартплаты, введение жилищных субсидий (купонов) и продажу существующего жилья по цене ниже себестоимости, не продвинули решения проблемы. Тем не менее полученный здесь опыт был положен в основу программы реформ, проведенных в 90-х годах.

Всемирный Банк в 1992 г. предложил инновационную модель, для реализации которой в Пекине, Ченду, Нингбо и Янтае на период с 1994 по 2001 гг. им был выделен заём в 350 млн. долл. США. Жилищные обязательства предприятий перед работниками были заменены на альтернативу: создание жилищных акционерных обществ (ЖАО). Такие акционерные общества являются прибыльными по своей природе организациями и в их деятельность государство не вмешивается. ЖАО стали формироваться прибыльными предприятиями, которые передали им свой жилищный фонд.

Преимуществом такой системы является выведение жилищных затрат из бюджета предприятия, которые уже не влияют на прибыль от основной деятельности. По данной схеме жильё начало сдаваться в аренду или продаваться по рыночной цене, в результате чего по крайней мере возвращается стоимость строительства. Повышение зарплаты работникам компенсировало им рост затрат на жильё. Ресурс для повышения зарплаты образовался за счёт ликвидации затрат предприятия на приобретение и содержание жилья. Рыночный уровень стоимости жилья и арендной платы определяется балансом ЖАО. Повышение зарплаты работникам даёт возможность населению и ЖАО брать займы в коммерческих банках.

Конечно, эта модель не свободна от недостатков, так как она ориентирована только на прибыльные предприятия, которые могут себе позволить участвовать в расширении жилого фонда. Неэффективные предприятия, не имеющие собственного жилого фонда, который они могли бы передать в ЖАО, столкнулись с проблемой недостатка средств для повышения зарплаты работникам с тем, чтобы они могли справиться с ростом квартплаты или участвовать в приобретении жилья. Тем не менее создание ЖАО освободило госпредприятия от социальной нагрузки и создало более ориентированную на рынок систему, которая привлекла инвестиции из частного сектора и из страховых фондов. Данная модель неприменима для общественного жилья, однако здесь взят курс на создание бесприбыльных организаций, подобных Жилищному обществу в Гонконге и товариществам собственников в Беларуси, которые могут играть примерно такую же роль, как и ЖАО.

Следует отметить, что под «государственным жильём» в Китае понимается жильё, предоставленное государством через предприятия за символическую квартплату. Под термином «общественное жильё» подразумеваются жилища, также предоставляемые государством, но уже за реальную квартплату, при этом государство выделяет арендаторам жилищные субсидии, позволяющие последним справиться с высоким уровнем платежей. Под жилой площадью подразумевается площадь квартиры, не включающая в себя площадь кухни и санузла. Семьями, нуждающимися в улучшении жилищных условий, считаются семьи, имеющие менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи. В среднем в Китае обеспеченность жилплощадью – 26м2 на человека.

По мере продвижения экономической реформы быстро росло число семей с высокими доходами и нарастал разрыв между уровнем жизни богатых и бедных, что побудило государство в 90-х годах объявить, что отныне жильё не будет бесплатным, а для преуспевающих семей оно не будет больше субсидироваться. Это заставило богатые семьи искать жильё на рынке, а для групп населения со средними и низкими доходами стало больше строиться доступного жилья. Большее распространение получило предоставление общественного жилья, при этом субсидии выделялись в форме снижения цен на жилье. Дополнительные скидки предоставлялись особым группам населения, таким, как учителя и пенсионеры. Отдельные предприятия также предлагали скидку уходящим на пенсию своим работникам, проработавшим на этих предприятиях долгие годы.

Первопроходцами в жилищной реформе страны явились Пекин и Шанхай. Фонды жилищных сбережений были внедрены в Шанхае в 1991 г. и внесли весомый вклад в привлечение финансовых ресурсов в дело создания и распределения жилья. Эти фонды позволяют решить задачу коммерциализации жилья в Китае. «Фонды жилищных сбережений» — это новое слово в жилищной политике, в них отчисляется по 5% фонда зарплаты как работниками, так и работодателями.

Таким образом, основные направления реформы ЖКХ китайская компартия видит в коммерциализации жилья и переходе на рыночные формы управления жилым фондом на принципах местного самоуправления, через жилищные товарищества и акционерные общества.

 

УКРАИНА

«Без массового создания кондоминиумов — объединений совладельцев многоквартирных домов — реформа коммунального хозяйства невозможна. Главным препятствием на пути этого процесса остается оппозиция местной бюрократии и монополизм коммунальных предприятий» по материалам украинской прессы

В середине сентября 2007г Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины представило законопроект «Об общей программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2007–2011 годы». Этот документ уже согласован с правительством. Целые разделы и отдельные абзацы перенесены в него из предыдущей программы, принятой на период с 2004-го по 2010 годы. По мнению большинства аналитиков, в законопроекте отражены ключевые задачи, которые стоят перед коммунальной сферой. Среди них и увеличение количества объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД, аналог ТС в Беларуси) как альтернативы неэффективным советским ЖЭКам. За три года существования предыдущей редакции программы государство в этом направлении сделало немного. Теперь министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Попов за ближайшие четыре года собирается совершить коммунальную революцию — создать кондоминиумы во ВСЕХ многоквартирных домах. На эти цели в программе предусмотрено почти 14 млрд. гривен (2,8 млрд USD).

В настоящее время действующие в Украине ОСМД повсеместно сталкиваются с противодействием местных властей, противоречивостью правовой базы и пассивностью жителей. И это несмотря на то, что в городах работают общественные организации - Союзы собственников жилья, объединённые во Всеукраинский Союз собственников жилья.

В мае этого года Всеукраинская общественная организация «Союз собственников жилья Украины» и министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Попов подписали договор о сотрудничестве, и министр поставил цель: через три года в восьмидесяти-девяноста процентах домов должны быть созданы ОСМД. В министерстве наконец поняли: реформирование жилищно-коммунального хозяйства возможно только через создание ОСМД. Такие объединения — главный инструмент реформы, и альтернативы ему нет.

За все годы существования закона об ОСМД в кондоминиумы перешло около восьми процентов всего жилья, зато сейчас министерство за четыре года собирается более чем удесятерить количество ОСМД.

Этим планам способствуют следующие обстоятельства.

1. В 2007 году на реформирование ЖКХ вице-премьер Владимир Рыбак получил из госбюджета четыре миллиарда гривен (0,8 млрд USD), т.е. вдвое больше, чем в 2006-м.

2. Есть постановление Кабинета министров, в котором написано: все средства, которые госбюджет выделяет на ремонт жилья, направляются только в те дома, где есть ОСМД.

По подсчётам украинских специалистов, этих денег вполне хватит, чтобы до 2011 года создать ОСМД минимум в трети украинских домов. Примерно таков удельный вес кондоминиумов в жилищном фонде Западной Европы.

Украинские специалисты также считают, что успех введения ОСМД зависит не только от наличия или отсутствия средств, но и от механизма форсированного создания кондоминиумов. Здесь есть две основные проблемы: кто и как будет распоряжаться полученными деньгами, и в каких условиях потом будут существовать ОСМД. Оба эти вопроса, по мнению специалистов, нужно решать еще до выделения средств.

Представители Союза собственников жилья полагают, что жильцы могут и должны объединяться в ОСМД даже тогда, когда их дома представляют собой так называемые конгломераты. К примеру, в одном доме живут советский академик и новый украинец, лауреат государственной премии и безработный, которому все безразлично, а председатель ОСМД консолидирует их в единый коллектив, который должен принимать важные решения.

Они также считают, что во многом из-за сопротивления местных властей не была доведена до конца реформа 1992 года. Основной задачей приватизации жилищного фонда являлось отнюдь не появление эффективного собственника жилья. Ни тогда, ни сейчас средства на капитальный ремонт в квартплату не входили и не входят, а потребность в них велика, бюджеты скудны. Затормозилось все из-за того, что муниципалитеты увидели для себя большие возможности в контроле над жилищным фондом. Эксплуатируешь жилье, значит, контролируешь все сопутствующие денежные потоки. Если бы не это, за прошедшие пятнадцать лет благодаря рыночным преобразованиям в жилищной сфере можно было бы сделать настоящий прорыв, который за это время совершили Восточная Германия и Прибалтика.

Интересно и то, что в отличие от Беларуси, где ТС создаются большей частью в столице, в Украине наоборот, например в Бердянске ОСМД составляют 30% жилого фонда, а в Киеве менее 10%. Кроме того, в Украине ОСМД создаются повсеместно, в том числе в старых и аварийных домах, одна из причин такой активности - чтобы иметь возможность получить деньги на ремонт и реконструкцию дома.

Несмотря на сложности, в Украине наработан успешный опыт влияния общественных организаций на городскую жилищную политику. Например, в Одессе создана Общественная комиссия по реформированию ЖКХ. В нее входят депутаты, менеджеры коммунальных монополистов, представители жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и ОСМД. Они готовят решения для мэрии и городского совета. Подобные совещательные органы под различными названиями — совет, комиссия, комитет — существуют и во многих других городах, причем чем меньше населенный пункт, тем чаще их можно встретить. Таким образом достигается равноправие.

За двенадцать лет существования кондоминиумы в Украине уже многого добились: создали Всеукраинский и региональные союзы собственников жилья, выяснили в судах, вплоть до Конституционного, спорные вопросы, изучили законодательство. В программе Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства предусматривается выделение каждому дому с ОСМД около пятидесяти тысяч гривен (10 000 USD) — это отличный стимул для их создания. Министерство понимает, что если для ОСМД не будут созданы надлежащие условия работы — экономические, правовые, налоговые, — жилищный фонд получит еще одного формального собственника, который так же не будет брать на себя ответственность.

Председатель одного из ОСМД Киева рассказал:

- Пример ОСМД, которое возглавляю я, показывает, что людям гораздо проще объединяться против какой-то насущной проблемы. Если бы горсовет не отдал чердак нашего дома под строительство трехэтажной мансарды, убедить жильцов в необходимости создания ОСМД было бы гораздо сложнее. Например, как объяснить жене бывшего секретаря партии, что нужно откуда-то взять деньги на ремонт трубы? Это предложение она воспринимает как глубочайшее оскорбление личного достоинства. Чтобы сплотить людей, нужна сильная личность председателя и весомые экономические стимулы. В первую очередь ОСМД нужна возможность получить в собственность свою же придомовую территорию. У нашего дома есть огромный двор, на котором можно хоть теннисный корт сделать. Представляете, насколько это будет прибыльно? А если мы не займемся этим вопросом, муниципалитет может в любой момент отобрать наш двор под застройку на том основании, что он принадлежит общине Киева, и горсовет может распоряжаться им на свое усмотрение... К тому же, хотя нам достаточно нулевой рентабельности, убыточным ОСМД быть не может, ведь в отличие от ЖЭКа помощи от райсовета он не получит. ОСМД не производят товаров и услуг, а только обслуживают самих себя и поэтому не имеют к налогообложению никакого отношения. Во всем мире доход от сдачи в аренду помещений в кондоминиуме налогом на прибыль не облагается, потому что эти деньги считаются пассивным доходом и уходят на потребности этого же дома.

*ЦИТАТА: Скульптор делает прекрасную статую из бесформенного куска камня. А председатель ОСМД создает из бесформенного людского сборища четко структурированный коллектив, который может отстаивать свои интересы. А это гораздо важнее, чем перепродать вагон товара и заработать маржу. *

Те проблемы, которые мешают работе ОСМД, относятся к системе налогообложения Украины (запутанная ситуация с НДС и др.). Кроме того, проблема системы обучения управляющих – её нет ни в Академии жилкомхозяйства, ни при Министерстве по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, ни при местных администрациях. Иногда Академия проводит полуторадневные семинары стоимостью триста пятьдесят гривен (70 USD, для сравнения в Беларуси первые пятидневные курсы МЖКХ стоили 80 USD). Учитывая то, что государство заинтересовано переложить жилфонд на плечи ОСМД, да ещё в таких масштабах, проблема очевидна. Доходит до смешного, например в Одессе жилищный союз вот-вот получит грант НАТО на подготовку управляющих из числа уволенных в запас военнослужащих.

При этом большинство членов жилищных организации считают, что они должны дистанцироваться от политики. Для местных выборов жилищная идеология, конкретные дела и акции — хорошая стратегия, чтобы избиратели связывали решение своих жилищных проблем с одной из политической партией – так пусть партии борются за благосклонность к ним жилищных организаций, помогают своим избирателям не только словом, но и конкретным делом.

Тем более что именно с ОСМД начинается гражданское общество в Украине.

 

РОССИЯ

Жилищно-коммунальное хозяйство - самый большой сектор экономики Российской Федерации. Доля основных фондов отрасли составляет более 26% от общего объема основных фондов страны. По разным оценкам, жилищный фонд РФ оценивается более чем в 8 трлн. рублей (120 млрд USD). При этом в сфере ЖКХ занято более 3 млн. человек.

Несовершенство законодательной базы, о котором упоминалось выше, Россия пытается компенсировать массовым вовлечением в процесс создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) домов, где требуется срочный капитальный ремонт. Созданный в соответствии с Федеральным законом Фонд содействия реформированию ЖКХ имеет статус госкорпорации и просуществует с января 2008 года до 1 января 2012 года. На капитальный ремонт жилья и переселение людей из аварийных домов уже выделено 250 млрд рублей (10 млрд USD). Главная задача - финансовая поддержка российских регионов при проведении капитального ремонта многоквартирных домов и переселении из аварийного жилья. Федеральный закон РФ № 185 о Фонде содействия реформированию ЖКХ предусматривает финансовую поддержку только для тех городов, где действует достаточное количество ТСЖ. И города стараются соответствовать.  

Так, например, 12 заявлений о государственной регистрации  ТСЖ получило в сентябре и октябре 2007 года управление Росрегистрации по Тамбовской области. Тамбов сможет претендовать на 2 млрд рублей (80 млн USD), если ему удастся организовать ТСЖ в 5% домовладений, при условии, что к 2010 году товарищества будут управлять не менее чем 10% многоквартирых домов, а в 2011 - не менее, чем 20%. К ноябрю 2007 года в Тамбове ТСЖ были созданы в 1,5% многоквартирных домов, для решения задачи необходимо создать аналогичные товарищества еще в 100 домах. Об этом заявил на встрече с журналистами заместитель главы администрации Тамбова Михаил Макаров.

Администрация Тамбова, по его словам, готова оказать собственникам, создающим ТСЖ, практическую помощь. "На первом этапе администрация Тамбова готова взять на себя расходы по оформлению ТСЖ и оказать методическую помощь, - отметил Макаров. - Администрация заинтересована, чтобы создавалось как можно больше товариществ собственников жилья. И люди должны быть в этом заинтересованы, так как благодаря этому они получат деньги на капитальный ремонт".

Правительство Москвы утвердило проект программы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом». Это план капитального ремонта многоквартирных домов на 2008-2014 годы. За это время город обещает отремонтировать все дома, по которым существуют невыполненные обязательства государства (как бывшего собственника домов).

По оценкам мэрии, это более трети столичного жилого фонда: 13,8 тысячи многоквартирных домов общей площадью 117,5 млн кв. м. Мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что главным условием ремонта за бюджетные деньги будет наличие в доме товарищества собственников жилья (ТСЖ). Принимать дом после ремонта должны госкомиссии - те же, что принимают и новые дома. В 2008-2014 годах за счет городского бюджета должны быть отремонтированы все дома, введенные в эксплуатацию до 1991 года, то есть до принятия федерального закона о приватизации жилищного фонда. Согласно этому закону перед приватизацией бывший собственник домов - государство должно было выполнить обязательства по капремонту. И только после этого бремя содержания дома ложится на новых собственников, то есть на жильцов.  

Ранее Юрий Лужков неоднократно требовал заплатить за столичный капремонт из федерального бюджета. «В советское время все жители в платежках имели строчку «На капитальный ремонт», и эти деньги государство собирало. Государство должно сейчас выделить деньги на капитальный ремонт», - заявил он, в частности, на заседании правительства РФ в феврале. Интересно, что в столице строка «Капитальный ремонт» пропала из платежек по ЖКХ еще в 1990-х годах. «Это решение связано с тем, что было совершенно непонятно, кто и где будет аккумулировать средства жителей, - считает независимый депутат Госдумы Галина Хованская. - Непонятны были и механизмы защиты этих средств». Во многих других российских регионах деньги на капремонт по-прежнему собирают. Делает это управляющая компания дома - частная или государственная, или ТСЖ.

Ключевое условие получение денег на капремонт - наличие в доме ТСЖ, причем именно на собрании собственников жилья должно быть принято решение о капремонте. Власти всех городов считают, что именно непроведенный капремонт - главная причина нежелания граждан создавать ТСЖ. Выделяемая сумма на ремонт будет зависеть от реального состояния здания.  Одно дело - когда нужен комплексный капитальный ремонт, в том числе с отселением жителей: он стоит 8,57 тысячи рублей (340 USD) за 1 кв. м. А другое дело - если дому нужен выборочный капремонт (например, заменить только лифты и трубы) - это стоит 2,14 тысячи (85 USD) за 1 кв. м.

А вот как предполагают организовывать проведение капремонта российские власти. Для начала из тех денег, которые выделяются, берется небольшая сумма для разработки автоматизированной (без участия человека) системы оценки предложений по капремонту. Грубо говоря, это показатели, которые заполняют компании, претендующие на получение заказа. Но решение принимает компьютер, исходя из анализа этих показателей.

А дальше объявляется тендер. Но его уже не сможет выиграть ни одна компания, которая просто дает взятку. Его выиграют именно те, кто и сможет сделать лучший ремонт.

Для упрощения процедуры регистрации ТСЖ Госдума уже приняла в первом чтении проект закона "О внесении изменения в пункт 3 статьи 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях". Законопроект, внесенный группой депутатов, выводит ТСЖ из-под действия закона "О некоммерческих организациях", что значительно упростит процедуру регистрации и текущую деятельность ТСЖ. Вместе с тем полное исключение ТСЖ в сфере действия закона "О некоммерческих организациях" может повлечь неопределенность в вопросе их правового статуса. В связи с этим предполагается при доработке законопроекта ко второму чтению уточнить редакцию с целью выведения данных организаций из-под действия отдельных положений закона "О некоммерческой организации", в том числе предусматривающих отчетность по несвойственным данным организациям видам деятельности.

Одновременно в ряде регионов России в порядке эксперимента вводятся лицевые, или социальные счета. Главная идея эксперимента – перевод жилищных субсидий не на счёт производителя услуги, а на счёт её потребителя. Она предоставляет потребителю возможность – пусть иногда формальную - выбирать.

В зависимости от проводимой местными властями тактики различен результат по созданию ТСЖ. Сегодня в среднем по России 70% товариществ собственников жилья возникают в новостройках, и только 30% в старом жилом фонде. Хотя есть, конечно, города, в этом плане более успешные. Например, в Оренбурге 61% ТСЖ создано на базе уже существующего жилья (в  Беларуси на базе существующего жилья товарищества составляют менее 0,5%).
 

ИТОГИ

Подводя итоги, можно сказать, что все наиболее близкие (географически либо политически) страны проводят реформу ЖКХ через демонополизацию отрасли, создание и повсеместное внедрение институтов самоуправления совместными домовладениями. А главное - определили риски, разработали конкретные механизмы осуществления таких программ, и выделили конкретные деньги на их осуществление.

В Беларуси законодательство в отношении ТС одно из лучших в Европе, соответствующие программы и концепции, утверждённые правительством, также имеются. Но механизмы реализации этих программ напрочь отсутствуют, как и информационная поддержка, а о финансировании сопровождения реформы  в программах ничего не сказано.

Это всё равно, как пригласить в гости, но не назвать адрес.

                                                                                                                                                                                        Геннадий Довмар

 

 

 

 

Hosted by uCoz