КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

Управление недвижимостью в Польше на примере жилищных товариществ:

история возникновения, основные понятия, перспективы развития

Введение (1)

1. Юридические основания функционирования жилищных товариществ (5)

2. ПРинятие постановлений и организация собраний собственников (17)

3. практические аспекты деятельности жилищных товариществ (22)

4. Практические действия жилищных товариществ (35) (достижения и найденные решения)

5. Профессиональный управляющий недвижимостью (39)

заключение: Товарищество и управление недвижимостью (43)

Закон «О собственности на помещения», который действует с 1995 года, дал жизнь более 80 000 жилищных товариществ. В 2005 году число товариществ превысило цифру в 110 000 и далее продолжает увеличивается. Рост обеспечивается постоянным процессом продаж квартир из публичного жилого фонда, а также – строительством новых, предназначенных на продажу. На сегодняшний день в Польше насчитывается несколько миллионов человек, которые являются хозяевами приватизированных квартир, если считать членов их семей, то это число увеличивается до нескольких десятков миллионов. Это значит, что такая форма собственности стала представительной в масштабе всего жилого фонда Польши.

Для начала, небольшой исторический экскурс для того, чтобы проследить путь, который надо было пройти для достижения подобного результата.

II мировая война и переход к экономике социалистического образца

Вторая мировая война и период ПНР – это было время систематических попыток ограничения свобод поляков и уничтожения механизмов рыночной экономики, которые были выработаны в предвоенные десятилетия. Наша страна оказалась в сфере влияния системы, которая основывалась на насилии в отношении всех, кого коммунистическая идеология называла врагом. Характеристикой этой системы был полный контроль государства над гражданином. В связи с тем, что собственность, недвижимость могли сделать гражданина независимым от государства, важным элементом той системы была политика направленная против частной собственности. Так одним из первых решений новой «власти» было проведение аграрной реформы и национализация промышленности. Собственники больших наделов земли и большинства заводов и фабрик были лишены прав владения, государство забрало их под свой контроль. Подобным образом государству перешло во владение большинство лесов. В городах, которые часто были сильно разрушены в следствии военных действий, необходимо было строить новые квартиры. Собственники разрушенных домов не всегда были в состоянии их достроить. Для того, чтобы заставить собственников по всей стране проводить ремонты, был издан декрет о разборке и восстановлении домов уничтоженных и поврежденных в результате войны. Власти могли приказать собственнику поврежденного здания осуществить ремонтные работы. Если собственник не начал ремонт, либо медленно ремонтирует (часто из-за отсутствия денег), то здание государство, гмина[1] или жилищный кооператив могли отремонтировать здание на счет владельца. В реальной жизни это означало переход к государству прав собственности над недвижимостью. Под предлогом планового восстановления разрушенного города государство решало, каким образом в надлежащий способ расселить работников. Для этой цели была ограничена частная собственность и управление жилыми домами было отдано государству – «под общественный контроль». В 1945 году был издан декрет, согласно которому «с днём вступления в силу декрета вся земля в столичном городе Варшаве переходит в собственность гмины столичного города Варшавы». Вместе с землей в собственность к государству постепенно переходили и здания (временно была два отдельных права собственности – на здания и на землю).

На землях, на которых не распространялось действие декрета, можно было отчуждать (забирать) недвижимость под планируемые государственные инвестиции, среди прочего на тех землях, где было запланировано строительство жилых зданий. Гмины получали в собственность эти земли, а также их можно было передать жилищным кооперативам или заводам.

Государственная монополия в жилищном секторе

В скором времени, квартиры в большинстве польских городов перешли в государственную собственность (коммунальную или заводскую), или кооперативную (кооперативы были полностью зависимы от государства). С точки зрения потребностей на квартиры, недвижимость, которая находилась в частной собственности, не играла существенной роли, это был ничтожный процент жилищного фонда.

Массовое жилищное строительство стало монопольной сферой деятельности государства. Слишком малое число построенных квартир по сравнению с потребностями привело к появлению зависимости граждан от власти через необходимость выполнения ожиданий взамен на право найма коммунального, кооперативного или ведомственного помещения. Люди, не "заслуживающие" ордера на квартиры, ждали его 10-20 лет и дольше.

Образовавшиеся в таких условиях правила жилищного хозяйствования функционировали до начала 90-х годов, а кардинальное изменение, создавшее правильные отношения собственности на жилые помещения, датируется 1995 г., когда был принят устав о собственности на помещения, возвращая принципы функционирования в мире, опирающимся на рыночную экономику и собственность.

В период ПНР коммунальные и ведомственные помещения выделялись обычно бесплатно, наниматель подписывал соглашение и оплачивал квартплату (иногда вносил небольшой залог). Квартплата устанавливалась сверху, постановлением Совета Министров и не была достаточной для содержания зданий, которые после постройки (или отбор частному собственнику) начинали разрушаться. Квартиры не подлегали передаче (перепродаже) и наследованию, а ведомственные были дополнительно связаны с работой на предприятии, которое было собственником. В случае смерти нанимателя о том, что в квартире дальше может проживать его семья, каждый раз решала гмина или организация по месту работы. Если работник увольнялся с работы, должен был вернуть ведомственное жилье. Правила жилищного распоряжения квартирами устанавливал закон "право на помещения".

Аналогично управлению ведомственным жильем выглядело управление квартирами, принадлежащими армии, милиции и Министерства Внутренних Дел. Оно определялось отдельными уставами и требовало полной лояльности представителей этих служб.

Полное отсутствие собственности не могло быть принято поляками, а потребность во владении оказалась такой сильной, что при "оттепели" в 70-х годах появилась возможность выкупа коммунальных квартир и некоторых ведомственных (решение о том, может ли квартира быть выкупленной, принимал народный совет (орган территориальной администрации) или организация по месту работы. Покупка осуществлялась в форме нотариального акта. Однако собственность на помещение была ограничена. Для такой "жилой недвижимости" создавалась кадастровая книга, можно было использовать ипотеку, квартира могла быть продана либо наследована, но владелец не имел какого-либо влияния на содержание всего объекта недвижимости. Вносил квартплату и выплаты в ремонтный фонд, но этими деньгами распоряжался администратор, здания ремонтировались только в ситуациях угрозы строительной катастрофы. Ограничение права собственности вытекало, среди прочего, из положений местного права, которое, например, в ст. 32 возможность найма выкупленного помещения ставило в зависимость от согласия отдела жилищных вопросов местных районных органов управления.

Квартиры в жилищных кооперативах выделялись (и в дальнейшем это так и выглядит) после уплаты т. н. "жилищного взноса", составляющего около 30% стоимости квартиры, остаток в виде т. н. "жилищного кредита" жилец выплачивал в течение 20-30 лет вместе с оплатой квартплаты. После выплаты кредита однако не становился владельцем квартиры, а в случае освобождения жилья (возврата кооперативу) получал возврат "жилищного вклада" в том самом объеме (без процентов или валоризации). Право собственности на кооперативную квартиру также не подлежало передаче и наследованию, однако право найма помещения после смерти члена кооператива могло переходить его ближайшему родственнику, если тот совместно с ним проживал до момента смерти и орган управления кооператива выразил на это свое согласие. В кооперативах существовало "кооперативное собственническое право на помещения". Это право получал член кооператива, который выплачивал полную стоимость строительства жилья (строительный вклад). Однако он не становился владельцем жилья (им по-прежнему был кооператив), однако мог продать квартиру, она подлежала наследованию, а в случае возврата квартиры кооперативу получал возврат понесенных расходов. Получение кооперативного собственнического права на помещения не требовало формы нотариального акта и не регистрировалось в кадастровых книгах.

Жилищный кооператив теоретически был добровольным объединением его членов, которые основывали кооператив для того, чтобы строить себе квартиры. Однако на практике были зависимы от власти. Если кооператив функционировал в соответствии с ожиданиями, получал новые территории под строительство, но о распределении квартир принимали решение не только власти кооператива, но и народные советы, партийные организации и т. д.

Состояние "0" – первоначальное после падения ПНР

Такая ситуация была до преобразований государственного устройства в Польше, связанных с падением ПНР и возвращением к рыночной экономике. Этот период оставил на поляках сильный след. Закрепил в сознании обиженных людей чужеродность всякой власти. Отсутствие авторитета власти у одних, вместе с пренебрежительным отношением к ней (этот рефлекс можно заметить и поныне), встречался с убеждением других, воспитанных в той системе, что не существует другой возможности и что рыночная экономика представляет угрозу людям. Внушаемые им в голову в течение 55 лет утверждения, что капитализм несет с собой эксплуатацию и уничтожение обычных людей, и вдобавок последствия грабительской экономики тех нескольких десятков лет (деградация жилых зданий, продолжительная нехватка всего, от продуктов питания, технического и промышленного оборудования, до недостаточного количества квартир) не наполнял оптимизмом, несмотря на очевидность зла, связанного с минувшим периодом. Результатом такого положения было также и отсутствие доверия к новой власти и нежелание личного участия в проведении перемен.

Зачатки перемен в экономике встречали сопротивление части общества, и одновременно с эйфорией принимались другими.

Поскольку одной из основ реформ государственного устройства, которые должны привести к развитию рыночной экономики, была собственность, также и в сфере недвижимости возвращение полных прав собственности на жилье должно стать основой новой экономики. Недвижимость должна быть рыночным товаром, а не так как раньше, личным имуществом.

Собственность это не только права, но и обязанности. Если собственность, то и решения, связанные с недвижимостью, принадлежат собственникам. Также содержание собственности осуществляется за их счет. Устав о собственности на помещения (1995) упорядочил вопросы собственности на помещения и кроме того унифицировал правила установления отдельной собственности на помещения, независимо от того, находятся ли помещения в зданиях, принадлежащих госимуществу, иных юридических лиц или лиц физических. Устав ввел институт жилищного товарищества и создал условия для приватизации коммунальных фондов, что в результате увеличило эффективность управления этими фондами. Устав положил конец претензиям владельцев квартир на ремонтирование зданий гминами (столько лет мы платили за ремонты, которых никогда не было, теперь требуем наши деньги), дав одновременно гарантии, что деньги от недвижимости являются частной собственностью, будут предназначены исключительно на содержание этой недвижимости и никто их уже не украдет у владельцев помещений.

Понимание того, что владение недвижимостью дает не только права, вытекающие из собственности, но и обязанности (в том числе финансовые), давалось нелегко. Сегодня, после одиннадцати лет действия устава о собственности на помещения, жилищные товарищества функционируют все лучше и лучше, в владельцы довольны таким функционированием управления недвижимостью

Збигнев Дубель

1. ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ТОВАРИЩЕСТВ

Гражданско-правовые отношения между физическими и юридическими лицами регулирует Гражданский Кодекс (ГК), объектом которого являются как имущественные, так и неимущественные гражданско-правовые отношения. Кодекс охватывает всевозможные правовые взаимоотношения между физическими и юридическими лицами, а также правовые взаимоотношения между юридическими лицами. Здесь ищем законы, касающиеся недвижимости, собственности, управления и т. д.

Объекты недвижимости (или просто недвижимость) это части поверхности земли, выделенные как предмет собственности, равно как и неразрывно связанные с грунтом здания или части таких зданий, если в силу особых положений являются отдельным от грунта предметом собственности (ст. 46 ГК).

Вещами в понимании кодекса являются только материальные предметы (ст. 45 ГК).

Составная часть вещи не может быть отдельным предметом собственности и иных вещественных прав. Составная часть вещи есть все, что не может быть от нее отделено без повреждения или существенного изменения отделенного предмета. Составными частями объекта недвижимости признаются также права, связанные с его собственностью (ст. 47-50 ГК).

Собственность – в границах, обозначенных в уставах и правилах совместного проживания, собственник может за исключением других лиц пользоваться вещью в соответствии с общественно-хозяйственным предназначением своего права, в частности может получать денежные и иные доходы от вещи. В тех же самых границах он может распоряжаться вещью (ст. 140 ГК).

Общая собственность – право собственности на ту же самую вещь может принадлежать нераздельно нескольким лицам. Общая собственность бывает или с определением долей, или совместной общей собственностью. Каждый из совладельцев может распоряжаться своей частью без согласования с остальными совладельцами. Чтобы распорядиться общей вещью или совершить иные действия, которые превышают полномочия текущего управления, необходимо согласие всех совладельцев. Если такого согласия нет, совладелец, доля которого составляет как минимум половину, может добиваться решения через суд, который примет постановление с учетом целей предполагаемых действий а также интересов всех совладельцев (ст. 195-199 ГК).

Управление общей собственностью – каждый из совладельцев обязан участвовать в управлении общей вещью. Для действий, связанных с обычным управлением, нужно иметь согласие большинства совладельцев. В случае, когда такого согласия нет, можно добиваться судебного решения, позволяющего совершить это действие. Большинство рассчитывается в соответствии с размерами долей (ст. 200 –204).

Доходы от общей собственности – каждый из совладельцев правомочен совладеть общей вещью, а также пользоваться ею в тех границах, которые не противоречат совладению и пользованию вещью остальными совладельцами. Денежные и иные доходы от общей собственности достаются совладельцам в соответствии с величиной их долей; в тех же самых пропорциях совладельцы несут расходы и обязательства, связанные с общей вещью (ст. 206-207).

Вечное пользование – земли, являющиеся собственностью Государственного Имущества (...), а также собственностью единиц территориального самоуправления либо их объединений, могут быть переданы в вечное пользование физическим лицам, и юридическим лицам на срок 99 лет. В исключительных случаях допускается передача земли на более короткий срок, но не менее чем на 40 лет.

В границах, очерченных уставами и принципами общественной жизни, а также соглашением о передаче земли в вечное пользование, пользователь может использовать землю за исключением других лиц. В тех же границах может распоряжаться своим правом. Здания и иные сооружения, построенные вечным пользователем, становятся его собственностью. То же самое касается зданий и иных сооружений, которые вечный пользователь приобрел согласно соответствующим положениям при заключении соглашения о передаче земель в вечное пользование (ст. 232 – 234 ГК).

Приведенные выше термины по отношению к жилым зданиям устанавливают, что здание вместе с наделом земли, на котором оно построено, есть объектом недвижимости (составной частью вещи) и имеет конкретного собственника (односемейный дом или многоквартирный, владельцем которого является одно лицо). Владельцем здания является владелец земельной недвижимости или вечный пользователь земель. Недвижимость может также становиться общей собственностью (многоквартирный дом, в которым квартиры выкуплены разными лицами) и тогда каждый из совладельцев может распоряжаться своей долей без согласия остальных совладельцев, в то время как для распоряжения общей вещью а также для действий, которые превышают полномочия текущего управления, необходимо согласие всех совладельцев. Общей вещью в таком случае являются те части здания, которые принадлежат не одному совладельцу, а всем (наружные стены, крыша, фундамент, коридоры, лестничные площадки, и т. д., а также участки земли, на которых расположено здание).

Общие части должны управляться всеми совладельцами. Каждый совладелец обязан участвовать в распоряжении общей вещью. Для совершения действий, связанных с общем управлением, необходимо согласие большинства совладельцев. Большинство совладельцев рассчитывается в соответствии с величинами долей в недвижимости. Денежные и иные доходы от общей вещи достаются совладельцам пропорционально величине долей; в тех же самых пропорциях совладельцы несут расходы и обязательства, связанные с общей вещью.

Сущностью реформ государственного строя 90-х годов была собственность, в том числе на недвижимости. Началось возвращение полных прав собственности бывшим владельцам квартир. Массово начало продаваться коммунальное и ведомственное жилье их настоящим нанимателям. Совместная собственность многоквартирных домов стала распространенным явлением. Принцип общей собственности, вытекающий из гражданского кодекса, признавался только для малых зданий, являющихся собственностью исключительно физических лиц.

Продажа жилья общественного жилого фонда (сначала государства, а затем и гмин, которым государство передало в собственность большую часть жилья, предназначенного для постоянной сдачи в наем) – осуществлялась прежде всего на основе устава об управлении землями и отчуждении недвижимости, действующего с 1982 г.

Покупатель такого жилья, хотя мог его продать и записать в наследие, не принимал решений, касающихся управления зданием, и вносил государственную квартплату так же, как и наниматель, не выкупивший жилье, покрывая в среднем около 30% стоимости эксплуатации. Поскольку покупка жилья не приводила к обязанности покрывать полную стоимость его содержания, а к тому же гмины, в чьей компетенции было устанавливать цену продажи и снижать ее, в первой половине 90-х старались через низкие цены поощрять наемщиков к покупке занимаемого ими жилья, владельцами жилых помещений часто становились люди с низкими доходами. После вступления в силу устава о собственности на помещения эти люди в один момент стали не в состоянии оплачивать полную стоимость содержания своей собственности. Поскольку, несмотря на совершение покупки квартиры, являющейся ранее общественной собственностью, покупатель до сих пор выплачивал государственную квартплату, а недвижимостью, в которой находилось его жилье, управляли государственные или коммунальные организации, в момент принятия устава о собственности на помещения часть владельцев не смогла установить разницы между собственностью и наймом, а решающее большинство не имело какого-либо опыта хозяйствования собственной недвижимостью.

Гражданский кодекс регулировал вопросы общей собственности, но его применение в зданиях, являющихся общей собственностью нескольких десятков или сотен собственников, могло бы оказаться практически невозможным. Уже только собрание в одно время всех собственников могло стать проблемой. Поскольку в соответствии с ГК для распоряжения общей вещью, а также иных действий, которые превышают полномочия текущего управления, необходимо согласие всех совладельцев, принятие такого вида решения могло стать нереальным. Одновременно следовало упразднить упомянутый выше устав об управлении землями и отчуждении недвижимости.

Эти проблемы решил принятый 24 июня 1994 г. устав о собственности на помещения (УСП). Устав определяет способ установления выделенной собственности самостоятельными помещениями, помещениями другого предназначения, права и обязанности собственников этих помещений а также управление общей собственностью. В области, не урегулированной уставом, применяются положения Гражданского кодекса (УПС ст. 1).

В ст. 2 записано, что самостоятельное жилое помещение, а также помещение иного предназначения, может представлять собой отдельный объект недвижимости. Итак помещение, являющееся отдельной собственностью, есть одновременно отдельный объект недвижимости, такой же как и другие, определенные в ГК. Если какой-либо вопрос, касающийся собственности на помещение, не регулируется УСП, обязательными являются все положения ГК, касающиеся недвижимости. В понимании устава, отдельным жилым помещением является комната или группа комнат, выделенная постоянными стенами в территории здания и предназначенная для постоянного проживания людей, которая вместе со вспомогательными помещениями служит удовлетворению их жилищных потребностей. Это положение применяется соответственно и для самостоятельных помещений, которые используются по своему предназначению на цели, отличные от жилищных. К помещению могут принадлежать в качестве его составных частей помещения, непосредственно к нему не прилегающие или находящиеся в границах недвижимости за пределами здания, в котором выделено это помещение, в частности: подвал, чердак, кладовка, гараж, называемые "принадлежащими помещениями".

Дополнительные нормы, приравнивающие недвижимость помещений с иными видами недвижимости, заложены в ст. 3. В случае выделения собственности на помещение собственнику помещения полагается доля в общей собственности как право, связанное с собственностью помещения. Нельзя добиваться ликвидации общей собственности на общую недвижимость, пока есть собственность на отдельное помещение. Общей недвижимостью становятся земли а также сооружения и те части здания, которые не служат только для пользования собственниками помещения.

Определена доля собственника отдельного помещения в общей недвижимости: она соответствует относительной доле полезной площади помещения вместе с площадью принадлежащих помещений в общей полезной площади всех помещений вместе с их принадлежащими помещениями. Доля собственника самостоятельных невыделенных в общей недвижимости помещений соответствует отношению полезной площади этих помещений вместе с площадью принадлежащих помещений к общей полезной площади всех помещений вместе с принадлежащими к ним помещениями.

В соответствии со ст. 4, прежнему собственнику недвижимости (гмине, Государственному Имуществу или физическому лицу) по отношению к невыделенным помещениям, а также к общей недвижимости полагаются такие же самые права, какие имеются у владельцев выделенных помещений; то же самое касается и его обязанностей.

Наиболее важная новинка в УСП это ст. 6. В ней говорится, что совокупность собственников помещений, входящих в состав определенной недвижимости, представляет собой жилищное товарищество. Жилищное товарищество может приобретать права и создавать обязательства, выступать субъектом и объектом правоотношений. Это означает, что если в данной недвижимости прежний собственник (госимущество, гмина, юридическое или физическое лицо) выделил хотя бы одно помещение и продал его какому-либо другому лицу (есть как минимум два собственника), на законных основаниях появляется жилищное товарищество. Законодатель не наделяет товарищество правом юридического лица, однако наделяет аналогичными чертами (приобретение прав и создание обязанностей, ответственность перед судом и право предъявлять иски в судебном порядке). Товарищество является собранием собственников, формирующих организационную единицу, действующую на основе особых положений.

Устав различает товарищества в зависимости от числа помещений. Если количество выделенных помещений плюс невыделенных не превышает семи, то для управления общей недвижимостью применяются положения Гражданского кодекса и Гражданского процессуального кодекса об общей собственности. Если помещений больше чем семь, управление общей недвижимостью происходит согласно предписаниям УСП (ст. 19 – 20).

Общие принципы функционирования жилищного товарищества можно кратко описать следующим образом.

Товарищество возникает на законных основаниях при выполнении условия отделения и продажи первого помещения. Товарищества нельзя "основать", "создать" без выполнения этого условия. Нельзя утверждать, что товарищества не существует, если это условие выполнено. Существование товарищества зависит не от воли, а от фактов.

Жилищное товарищество не владеет отдельного имущества, но все ее имущество принадлежит отдельным владельцам помещений. Приобретение прав товариществом означает приобретение прав в пользу всех владельцев помещений, а права, приобретенные в пользу товарищества, становятся общей собственностью владельцев помещений. Обязанности товарищества являются обязанностями владельцев помещений, входящих в его состав.

Владелец – член жилищного товарищества – является самостоятельным обладателем жилья (выделенной недвижимости) а также обладателем доли в общей собственности (собственности на землю или вечного пользования землей вместе с такой же самой долей в собственности общих частей здания).

Собственниками помещения (членами жилищного товарищества) могут быть физические и юридические лица, государственные (Госимущество или гмина) или частные. Обязанности и полномочия всех этих собственников, связанные с обладанием помещений, одинаковы, пропорциональны доли в недвижимости.

Каждый собственник обязан полностью покрывать стоимость содержания помещения, а также вытекающую из его доли часть стоимости содержания общей собственности.

Владелец помещения имеет право пользования своей собственностью в соответствии с правилами совместного проживания: не имеет права, например, уничтожить свою собственность, поскольку невозможно отделить ее от собственности других лиц. Владелец, вопиющим образом нарушающий правила совместного проживания, может в судебном порядке быть лишенным собственности на помещение.

Каждый собственник участвует в принятии решений, касающихся управления общей недвижимостью. Решения принимаются в виде постановлений путем голосования. Владелец обладает таким голосом, какова его доля в недвижимости. Постановление является действительным, если за его принятие проголосует более 50% долей. Его выполнение обязательно для всех собственников, в том числе тех, которые были против его принятия.

Наниматели помещения не входят в состав товарищества и не могут как-либо влиять на его деятельность. Участником товарищества является только собственник. Он имеет право сдать свое помещение и получать доход от сдачи внаем. При этом он отвечает за своих нанимателей и их поведение.

Каждый собственник в части, соответствующей его долям, несет ответственность за обязательства товарищества. Если увеличенные обязанности вытекают с вины других лиц, товарищество или его член может добиваться удовлетворения путем гражданского процесса (через суд), однако процесс не освобождает его от ответственности за выполнение обязательств.

1.2.3. Права и обязанности собственников помещений

Основные права и обязанности собственников определены в уставе Гражданского кодекса (140 ГК). УСП не вносит изменений, перечисляя эти права в ст. 12 – 17.

Как мы уже вспоминали, владелец помещения имеет право соучаствовать в использовании общей недвижимости в соответствии с ее предназначением. Денежные и иные доходы от общей недвижимости служат для покрытия расходов, связанных с ее эксплуатацией (такого обязательства нет в ГК), а в части, превышающей эти потребности, полагаются собственником помещений пропорционально их долям. В таких самых пропорциях владельцы помещений несут расходы и обязательства, связанные с содержанием общей недвижимости, которые не покрываются денежными и иными доходами. Доходами от общей недвижимости являются, например, плата за использование стены здания для размещения рекламы, сдача в наем части лестничных площадок для осуществления хозяйственной деятельности или для иных потребностей нанимателя, сдача в наем части крыши для антенны сотовой связи и т. д.

Собственник несет расходы, связанные с содержанием его помещения, он обязан содержать свое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать домашний порядок, участвовать в расходах, связанных с содержанием общей недвижимости, использовать ее так, чтобы не затруднять использования другими совладельцами, а также сотрудничать с ними в защите общего имущества. По требованию органов домоуправления собственник помещения обязан предоставлять доступ к своему помещению, когда это является необходимым для консервации, ремонта или устранения аварии в общей недвижимости, а также в целях оснащения здания, его части или других помещений дополнительными инженерными сооружениями и системами. Эти обязанности ввели в УСП, принимая во внимание слаженное совместное проживание жителей одного дома. В ГК таких обязанностей не предусмотрено.

Кроме определенных в уставе обязанностей собственников, собственники должны поддерживать "домашний порядок". Названные таким образом принципы не предусмотрены в другом юридическом акте, поэтому подобные правила может определять само товарищество. Товарищества очень по-разному определяют эти правила. Это может быть список общепринятых принципов совместного проживания, а может быть очень подробно проработанный товариществом "регламент", определяющий например дни и часы выбивания ковров, дни и часы проведения ремонта, который может нарушать покой других жильцов, подробные указания касающиеся выгула собак, и т. п. Такие правила становятся обязательными в момент принятия утверждающего их постановления.

1.2.4. Расходы на управление общей недвижимостью

Расходы по управлению общим недвижимым имуществом, которые пропорционально долям несет собственник помещения, состоят в частности из:

2) оплаты за электроэнергию, тепловую энергию, газо- и водоснабжение в части, касающейся общего недвижимого имущества, а также платы за коллективную антенну и лифт (если здание оснащено таким оборудованием);

3) страхования, налогов и других публично-правовых расходов, если таковые не покрываются собственниками отдельных помещений самостоятельно;

4) расходов на поддержание чистоты и порядка;

5) вознаграждение членам правления либо управляющему домом.

С целью покрытия расходов на управление собственники помещений совершают авансовые взносы в форме текущих платежей до 10 числа каждого месяца. Величина аванса определяется товариществом путем утверждения на основе предложений органов самоуправления. Устав ввел форму аванса, потому что по окончании отчетного периода (календарный год) следует рассчитать фактические расходы управления общей недвижимостью и вернуть переплаты, если они возникают. Если аванс не покрывал фактических расходов, он должен быть увеличен до необходимого объема принятием постановления. Собственник не может уклоняться от доплаты к заниженному авансу, если в этом появится потребность, поскольку он обязан покрывать все расходы, связанные с содержанием общей недвижимости (ст. 12 УСП).

Поскольку все расходы по управлению недвижимостью совместно несут только владельцы, могут появиться проблемы с добыванием нужных средств на оплату дорогостоящих ремонтов. Такие виды работ как замена покрытия крыши, установка водного или газового оборудования поглощают такие средства, что владельцы – физические лица не могут себе позволить такие большие единовременные расходы. Поэтому товарищества накапливают средства в отдельном ремонтном фонде, собирая на плановый ремонт порой в течение нескольких лет, чтобы сделать его возможным.

1.2.5. Ответственность владельцев за совместную недвижимость

По обязательствам, касающимся общей недвижимости, отвечает жилищное товарищество без ограничений, а каждый владелец помещения – в части, соответствующей его доле в этой недвижимости. Если орган домоуправления подписал от имени товарищества соглашение или иное обязательство, касающееся общей недвижимости и порождающее финансовые последствия, товарищество должно эти обязательства выполнить. Если владелец не согласен с решением органа домоуправления, это не освобождает его от покрытия долга. Но он может добиваться разрешения спора в судебном порядке в гражданском процессе.

Оплаты причитающихся сумм, связанных с управлением, можно добиваться в ??? производстве (судебном), не взирая на их величину. Если владелец помещения длительное время опаздывает со своими платежами или вопиющим образом выступает против обязывающего домашнего порядка, или своим неправильным поведением затрудняет использования других помещений или общей недвижимости, жилищное товарищество может в процессуальном порядке добиваться продажи помещения на аукционе на основе положений Гражданского процессуального кодекса о принудительном взыскании недвижимости. Владельцу, помещение которого продано, не полагается право на помещение взамен. После продажи помещения на аукционе из полученных средств будут покрыты все обязательства бывшего владельца, а также стоимость процесса. Оставшиеся средства будут ему возвращены. Такая форма защиты товарищества кажется очень строгой, однако подчас это единственный способ покрыть обязательства владельца.

Товарищество несет также гражданскую ответственность за вред, причиненный третьим лицам. Если упавшей с крыши черепицей или из-за заливания водой из общего водопровода будет повреждено имущество, или кто-то получит травму, упав на скользком полу или поврежденной лестнице, может добиваться возмещения ущерба от товарищества в частном порядке или через суд. Товарищество должно считаться с такими затратами и приобрести подходящую страховку, чтобы не платить в подобных случаях.

Ст. 18 УСП позволяет владельцам помещений в соглашении о выделении собственности на помещении или в соглашении, заключенном позднее в форме нотариального акта, определить какой угодно способ управления общей недвижимостью (право собственника), а в частности могут доверить управление физическому или юридическому лицу. Однако товарищества редко используют индивидуальные решения. Если способ управления не определен каким-то особенным образом, применяются правила, описанные в УСП.

Как уже говорилось, если число помещений не превышает семи, то при управлении общей недвижимостью применяются соответствующие положения Гражданского кодекса и Гражданского процессуального кодекса о общей собственности.

Если помещений больше чем семь, то владельцы помещений обязаны принять постановление о выборе единоличного или группового органа домоуправления. Членом такого органа может быть исключительно физическое лицо, выбранное среди собственников помещений или вне этой группы людей. Собственники помещений своим постановлением могут в любой момент приостановить либо отозвать полномочия органа домоуправления или любого его члена (УСП 19 – 22).

Орган домоуправления руководит делами жилищного товарищества и представляет его как в отношениях с внешним миром, так и в отношениях между товариществом и владельцами помещений. Если такой орган состоит из нескольких лиц, то выражение его воли должно быть составлено как минимум двумя его членами. Орган домоуправления на основе своих полномочий издает объявления с целью исполнения постановлений, имеющих последствия для владельцев всех помещений. Деятельность в рамках текущего управления проводится органом домоуправления самостоятельно. Действия органа должны соответствовать ожиданиям товарищества, поэтому он чаще всего выбирается среди членов товарищества. Жители того же самого дома лучше всего знают ожидания и потребности своих соседей.

Для совершения органом домоуправления действия, превышающего полномочия текущего управления, необходимо постановление большинства собственников помещений, выражающее согласие на выполнение действия и наделяющее правление полномочиями на заключение в предусмотренной законодательством форме договоров по осуществлению мероприятий, выходящих за рамки текущего управления.

Действиями, выходящими за рамки текущего управления, в частности являются:

1) установление денежного вознаграждения правлению или управляющему общей недвижимостью;

3) установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением;

4) изменение предназначения части общего недвижимого имущества;

5) выражение согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части,

5a) выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе,

7) предъявление иска владельцу помещения, имеющему задолженность по оплатам или ведущему себя недопустимо,

8) установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут включены в расходы по управлению общим недвижимым имуществом,

9) выражение согласия на имущественный раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым домом и связанные с этим изменения долей в общей недвижимости, а также установление размера долей во вновь возникших, выделенных общих объектов недвижимости,

10) установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий ведет внебухгалтерский учет расходов на управление общей недвижимостью, авансов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.

1.2.7. Постановления жилищного товарищества

Единственной предусмотренной в законе формой принятия решений владельцами об общей недвижимости являются постановления.

Постановления владельцев помещений (ст. 23 УСП) принимаются либо на собрании, либо путем индивидуального сбора голосов правлением; постановление может быть результатом голосования частично на собрании, частично проведенного путем индивидуального сбора голосов. Возможность такого принятия постановлений вытекает из того факта, что на собрание может прийти недостаточное количество владельцев помещений для того, чтобы постановление стало действительным. Чтобы товарищество могло эффективно функционировать, орган домоуправления может "довести до конца" голосование, посетив отсутствующих владельцев. Срок окончания такого голосования не определен, однако принятое таким способом постановление может быть реализовано, если о содержании постановления, принятого с участием голосов, собранных индивидуально, каждому собственнику помещения будет сообщено письменно.

Постановления принимаются большинством голосов собственников помещений, которое рассчитывается пропорционально величине долей (для принятия нужно больше 50% долей), если только в коллективном договоре либо в специальном постановлении не оговорено, что при решении определенных вопросов каждый собственник имеет один голос.

Если сумма долей в общей недвижимости не равна 1 или большинство долей принадлежит одному владельцу либо эти два условия выполняются одновременно, голосование по принципу, что на одного владельца приходится один голос, проводится каждый раз по требованию владельцев помещений, на долю которых приходится не менее 1/5 долей в общей недвижимости. Речь идет не о числе помещений, а о числе владельцев без учета того, сколько помещений в этой недвижимости имеют эти владельцы. Такое голосование, особенно в случае, когда причиной голосования является большинство долей, принадлежащих одному владельцу, не является до конца справедливым, поскольку возможность решения должна быть пропорциональна доле в недвижимости (оплаты и ответственность пропорциональны этим долям). Однако в определенных случаях, например когда владелец большинства долей избегает участвовать в собраниях, дает шанс на принятие решения.

Устав дает возможность разрешать в судебном порядке вопросы, касающиеся общей недвижимости, в целях обеспечения добросовестного управления этой недвижимостью. Поэтому если постановление не будет принято из-за невозможности получить большинство голосов собственников помещений, орган домоуправления или управляющий может требовать решения через суд, который вынесет приговор учитывая цели предполагаемого действия, а также интересы всех собственников. Также и владельцы помещений, не удовлетворенные принятым постановлением, могут обжаловать его в суде по причине несоответствия законодательству либо коллективному договору собственников, или если постановление нарушает принципы добросовестного управления общей недвижимостью или иным способом нарушает интересы собственника. Обжалование постановления возможно в течение 6 недель от дня его принятия на собрании коллектива собственников или от дня уведомления истца о содержании постановления, принятого при индивидуальном сборе голосов (ст. 24 – 25 УСП).

Если орган домоуправления на был избран или несмотря на избрание не выполняет своих обязанностей или нарушает принципы добросовестного хозяйствования, каждый владелец может требовать назначения принудительного управляющего через суд, который определит область его полномочий, а также размер вознаграждения. Суд отзовет управляющего, когда исчезнут причины его назначения.

Владелец помещения, выполняющий обязанности члена органа домоуправления, может требовать от товарищества вознаграждения, соответствующего обоснованным трудозатратам.

Добросовестное управление общей недвижимостью требует правильного ведения бухгалтерии и финансовой отчетности (ст. 29 – 30 УСП). Орган домоуправления или управляющий обязан для каждого общего объекта недвижимости, определенного жилищным товариществом, вести внебухгалтерский учет расходов на управление общим объектом недвижимости и авансов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью. Способ ведения такого учета может определить товарищество силой постановления (ст. 29 УСП). Однако из финансовых уставов вытекает, что фактически это должна быть полная бухгалтерия. Учет должен вестись настолько подробно и точно, чтобы на его основе можно было вести взыскание задолженностей в суде.

Расчетным периодом жилищного товарищества является календарный год.

Домоуправление обязано осуществлять расчеты через банковский счет, составлять для владельцев помещений годовые отчеты о своей деятельности, с этой целью созывать собрание общества жильцов как минимум раз в год, не позднее чем в первом квартале каждого года. Темами собрания должны быть в частности следующие: Утверждение годового плана хозяйственного управления общей недвижимостью, отчет органа домоуправления и принятие постановления в вопросе одобрения его деятельности. Годовой отчет должен содержать подробные расчеты расходов и оплат на счет товарищества и быть подготовленным таким образом, чтобы имелась возможность его использования при разработке хозяйственного плана на следующий год. Владельцы принимают постановление по вопросу одобрения управляющих на основе проведенной ими деятельности. Право контролировать деятельность органа домоуправления имеет каждый собственник помещения.

В случае, когда орган домоуправления не созвал собрание общества владельцев помещений в срок, годовое собрание может созвать любой из собственников.

Собрание собственников в случае надобности может быть также созвано органом домоуправления или по предложению собственников, владеющих как минимум 1/10 долей в недвижимости, тоже через домоуправление.

Как минимум за неделю перед датой собрания собственников орган домоуправления уведомляет об этом собрании в письменной форме каждого владельца помещения. В уведомлении следует указать день, время, место и порядок обсуждения вопросов. В случае предполагаемого изменения взаимных прав и обязанностей владельцев помещений следует также указать эти изменения. Если срок созыва собрания не соблюден или если орган домоуправления будет не в состоянии привести обоснования того, что правильным образом созвал собрание, очевидно можно будет отменить принятые постановления, следовательно к подготовке собрания нужно подходить серьезно.

1.2.9. Техническая документация объекта недвижимости

Орган домоуправления обязан от имени товарищества жильцов приготовить протокол приемки объекта недвижимости и его технической документации (строительной, приемной, и паспорта объекта строительства) хранить техническую документацию здания, а также вести и обновлять список владельцев помещений и принадлежащих им долей в общей недвижимости. Важной является проверка принимаемой документации. В Варшаве часто встречались случаи большого расхождения между документацией и фактическим состоянием, или при расчете долей в недвижимости. Орган домоуправления обязан предпринять действия, направленные на разработку или доработку технической документации здания и расчета затрат на ее разработку или доработку. Расходы на разработку или доработку технической документации здания ложатся на: до момента выделения в собственность последнего помещения – на прежнего владельца недвижимости, после выделения в собственность последнего помещения – на всех владельцев помещений в пропорциях, соответствующих их долям в общей недвижимости.

Жилищное товарищество с точки зрения права есть частное лицо. Является товариществом владельцев, которые друг перед другом ответственны за свое поведение согласно Гражданскому кодексу и Гражданскому процессуальному кодексу. Кроме того, для товарищества жильцов правовые акты и УСП создают основы отношений с другими лицами, как физическими так и юридическими. Не существует каких-либо определенных отношений между жилищным товариществом и единицами территориального самоуправления, публичной администрацией или иными органами самоуправления. Не существует также надзорных или контролирующих органов, которым жилищное товарищество должно подчиняться. Существуют органы надзора за строительством, которые могут проконтролировать техническое состояние здания и наказать товарищество за неудовлетворительное техническое состояние а также предписать изменить это состояние; органы финансового контроля, которые могут проверить правильность ведения бухгалтерского учета и оплаты налогов. Однако ни одна организация не имеет прав контроля товарищества. Поэтому всякие проблемы, споры и недоразумения должны быть решены частным способом (здесь очень много зависит от личности членов домоуправления и совладельцев всего объекта недвижимости). Если такое решение проблемы будет невозможным, разрешить проблемы товарищества и его членов может только суд.

В одиннадцатилетней истории польских жилищных товариществ случалось много таких ситуаций. Суды выносили решения как в делах, вытекающих из обычной неспособности соседей нормально сосуществовать или в делах о возмещении причиненного ущерба, так и в делах, не регулируемых УСП, но требующих урегулирования. Одним из примеров такого разрешения является определение точной границы между общей и индивидуальной недвижимостью.

Расходы по содержанию собственности ложатся на владельца, а общей недвижимости – на товарищество. В какой момент системы водо-, газоснабжения, канализации и центрального отопления перестают быть общими, а становятся частной собственностью? Если в случае водо- и газоснабжения разделение кажется простым: центральная труба является общей, а распределяющая в помещение – частной, иногда считается, что общей является до перекрывающего вентиля, а после него – частная, то в случае центрального отопления проблем было гораздо больше. Следует признать, что батарея в помещении должна быть частной, но изменение регуляции такой батареи или ее полное отключение изменяет параметры во всем здании, хотя помещение лишенное батареи, и далее использует общее тепло благодаря его проникновению через стены. Эти дилеммы разрешены Постановлением Верховного Суда от 1997 г. (III CZP 36/97), в котором говорится, что система центрального отопления является устройством, которое не служит исключительно на пользу собственников помещений, а является общей системой (целиком) и без согласия остальных собственников нельзя отключать помещения от сети и устанавливать другой вид отопления. Похожая проблема касается балконов. Если на все помещения были установлены балконы, а в связи с их техническим состоянием требуется выполнить ремонт, кто должен за него заплатить. С одной стороны, балкон можно считать частной собственностью, поскольку им пользуется только владелец помещения, с другой – является частью фасада, который является общим, часто также фрагментом конструкции здания, тоже общей, и так балкон трактуется уставом Строительный кодекс. Суд решил спор так, что элементы конструкции балкона признал общими частями, а отделку пола и балюстраду – частной частью, и так предписал покрыть стоимость ремонта.

1.4. Юридические основы, управляющий недвижимостью

Функционирование жилищного товарищества опирается на Устав о собственности на помещения, а также уставы Гражданский кодекс и Кодекс гражданского делопроизводства. Это основные юридические акты. Однако это не единственные юридические документы, подробно определяющие другие вопросы, связанные с жизнью жилищного товарищества. Следует вспомнить уставы, связанные непосредственно с недвижимостью: Устав об управлении объектами недвижимости и Устав о планировании и территориальном хозяйствовании, Устав об охране прав нанимателей жилья, жилищном фонде гмины и изменении Гражданского кодекса; юридические акты, касающиеся зданий и помещений: Устав Строительный закон и Распоряжение Министра Инфраструктуры в вопросе технических условий, каким должны соответствовать здания и их местоположение; отраслевые юридические акты, связанные с инженерными системами: электрическими, газовыми, водными, тепловыми; финансовые: Устав о счетоводстве, Налоговый кодекс, Устав о подоходном налоге с юридических лиц, Устав о подоходном налоге с физических лиц, Устав о налоге на товары и услуги, и другие.

Поскольку управление зданием требует профессионализма и знания множества предписаний, орган домоуправления не всегда гарантирует товариществу, что будет обо всем помнить, что проведет в срок требуемые по закону осмотры или правильно выберет исполнителей ремонта, не подвергая товарищество риску слишком высоких затрат на ремонт, а ремонт будет выполнен добросовестно. Чтобы избежать таких проблем, товарищество может поручить функции управления/администрирования специализированной фирме. Устав об управлении объектами недвижимости (ст. 184 – 190) вызвал к жизни профессию управляющего недвижимостью. Управление недвижимостью есть профессиональная деятельность, которой занимаются специально обученные лица. Управляющим недвижимостью является физическое лицо, имеющее профессиональную лицензию, выданную в порядке, прописанном в уставе. Предприниматели могут осуществлять деятельность в области управления недвижимостью, если работа в этой области будет выполняться управляющими недвижимостью, или при условии приема на работу лицензированного управляющего.

Профессиональное управление недвижимостью основано на принятии решений и выполнении действий, имеющих целью обеспечить компетентное экономико-финансовое хозяйствование недвижимостью, а также обеспечить безопасность использования и правильную эксплуатацию недвижимости, в том числе текущего администрирования недвижимостью, также как и действий, направленных на содержание недвижимости в неухудшающемся состоянии в соответствии с ее предназначением, а также обоснованного инвестирования в эту недвижимость.

Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности от ущерба, причиненного в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью.

Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, в пользу которых ведет эту деятельность.

Принятие на работу управляющего не означает ликвидацию органа домоуправления. Он продолжает функционировать и выполнять обязанности, возложенные на него УСП, с помощью управляющего. Несмотря на расходы на зарплату управляющему, товарищество как правило тратит меньше денег при использовании его услуг, поскольку не платит за ошибки, связанные с недостатком знаний или опыта.

2. Принятие постановлений и организация собраний собственников

Устав о собственниках помещений, регулирующий деятельность жилищных товариществ в Польше, требует, чтобы в товариществах с более 7 помещениями все более важные решения, касающиеся общей недвижимости (т.е. решения, имеющие юридические и финансовые последствия) принимались путем постановлений собственников. Постановления можно принимать или на собрании собственников, или путем индивидуального сбора голосов органом домоуправления. Устав однако не устанавливает ни процедуру голосования, ни процедуру собрания собственников. В настоящей статье, основываясь на двенадцатилетнем опыте жилищных товариществ в Польше, представим организационные решения, которые могут улучшить проведение собрания и способствовать принятию постановлений в соответствии с правом и с реальными интересами собственников.

Полноправными участниками предусмотренного законом собрания жилищного товарищества определенного объекта недвижимости являются исключительно владельцы помещений в этой недвижимости или их полномочные представители. Они имеют право брать слово в обсуждении как угодно долго и как угодно часто (хотя сами себе могут это право ограничить, проголосовав за соответствующее предложение); имеют право вносить различные формальные предложения – при этом предложения должны быть поставлены на голосование председателем собрания; имеют право вносить проекты постановлений (в том числе не предусмотренных в объявлении о собрании) – такой проект должен быть поставлен на голосование, если он представлен владельцами как минимум 1/10 долей; наконец, что является наиболее важным, имеют право голосовать по постановлениям собственников: принятые постановления будут устанавливать внутренние законы товарищества, и значит будут обязательными для органа домоуправления и всех совладельцев недвижимости.

В собрании принимают участие также представители органа домоуправления товарищества, не являющиеся его членами, если таким лицам доверены функции управления.

Орган домоуправления обязан созывать собрание всех собственников как минимум раз в году, не позднее чем в первом квартале каждого года и представлять на собрании отчет о своей деятельности; эта обязанность вытекает из устава (ежегодное отчетное собрание, ст. 30 Устава о собственности на помещения). Собрание также может быть созвано по предложению владельцев помещений, обладающих в совокупности как минимум 1/10 долей в общей недвижимости. Представитель органа домоуправления отвечает на вопросы владельцев, имеет также право участвовать в обсуждении – однако не имеет права голосовать, разве только не является одновременно собственником помещения в этой недвижимости или полномочным представителем собственника. В такой ситуации каждый раз, при каждом выступлении, он должен ясно заявить, выступает ли в настоящий момент от домоуправления, т. е. как послушный исполнитель постановлений собственников, или как собственник – который может очевидно иметь по каждому вопросу свое собственное мнение.

В собрании также могут участвовать другие лица, в частности приглашенные гости и эксперты.

Каждый собственник помещения в данном объекте недвижимости может прислать на собрание своего полномочного представителя. Полномочия должны бать предоставлены в письменном виде – это необходимо для правильности документации собрания и принятых постановлений.

Одно лицо (не обязательно из числа владельцев помещений) может получить полномочия от одного или нескольких владельцев. При этом возможна и допустима ситуация, когда одно лицо распоряжается на собрании голосами, представляющими в совокупности более 50% долей.

В такой ситуации в Польше часто оказывается представитель собственника – гмины. На собрании он должен предъявить свои полномочия, полученные от председателя гмины, бурмистра или мэра города, поскольку только они могут наделить полномочиями представителя коммунальной собственности. Полномочие гмины может иметь такое же содержание, как частное полномочие.

В уставе о собственности на помещения очень мало говорится о ходе и порядке проведения собрания жилищного товарищества. А поскольку эти вопросы по отношению к жилищному товариществу не регулируются никакими другими документами – можно принять правила, которые применяются в других подобных заседаниях, например в общих собраниях кооператива. Эти правила товарищество должно утвердить в форме регламента собрания собственников.

Пока товарищества не имеет такого регламента – могут быть использованы следующие рекомендации:

- По прибытии на собрании каждый получает на подпись список присутствующих, в котором напротив каждой фамилии (названия) владельца помещения (помещения) стоит величина его доли. Все полноправные участники собрания получают (если не получили раньше) основные материалы к обсуждению, в частности:

c) проект постановлений, которые предстоит принять собственникам, в частности проект постановления по вопросу годового хозяйственного плана

- Собрание открывает тот, кто его собрал, то есть, по закону, орган домоуправления жилищного товарищества. Человек, открывающий собрание, представляет тех, кто помогает вести собрание со стороны домоуправления; среди них должен быть человек, который ведет протокол собрания. Далее лицо, открывающее собрание, объявляет и проводит выборы председателя собрания. Если в собрании участвует большое число лиц, следует – хотя бы для эффективного поддержания порядка обсуждений – выбрать больший президиум, т.е вместе с председателем секретаря и заседателей собрания.

Председатель (президиума) следит за правильностью хода собрания, за выполнением очередных пунктов повестки дня, за процедурой голосований. В задачи председателя собрания входят также брать слово в дискуссии и ограничение – в случае необходимости – длительности отдельных выступлений. На должность председателя на следует выбирать человека, недостаточно опытного в проведении собраний, который слабо ориентируется в делах жилищного товарищества и в положениях, касающихся товариществ.

- Избранный на место председателя проводит выборы счетной комиссии, которая с этого момента будет считать голоса во всех голосованиях и подсчитывать результаты. Если до этого были выбраны секретарь и заседатель, они могут выполнять функции счетной комиссии.

- Далее председатель представляет предполагаемую повестку дня, принимает дополняющие предложения и проводит голосование по вопросу повестки дня. В утвержденном порядке должны быть указаны лица, кратко излагающие очередные пункты; таким образом избегаем дискуссии над тем, "о чем собственно здесь идет речь".

- Председатель выполняет очередные пункты утвержденной повестки дня согласно неизменной процедуре:

- Первым предметом обсуждения должен быть протокол предыдущего собрания собственником; следующим – отчет органа домоуправления о его деятельности в последнем отчетном периоде, а в частности о выполнении прошлогоднего хозяйственного плана. Таким образом уже в начале собрания вспоминаем, что постановили раньше – и выясняем, как это было выполнено

- Председатель предоставляет слово в обсуждении в соответствии с заявленным порядком – однако может по важной причине изменить этот порядок. Он также устанавливает – перед началом беседы, чтобы никто не чувствовал себя обиженным – максимальную длительность выступления.

- Обсуждение постановления есть обсуждение текста проекта, представленного органом домоуправления или собственниками. Только после внесения исправлений и согласования через обсуждение окончательного текста председатель назначает голосование.

- Можно голосовать поднятием руки (мандата) и записывать результат голосования в протоколе собрания, но гораздо более практичным является письменное голосование, в списках для голосования, приготовленных отдельно для каждого постановления – единственным документом, свидетельствующем о принятии постановления (требующемся в суде при разрешении споров) является оригинал постановления с оригинальными подписями владельцев помещений (далее представляем образец такого списка). Письменное голосование имеет как минимум два больших преимущества:

1) в то время, когда счетная комиссия собирает подписи в списке, собрание уже может обсуждать очередной пункт повестки дня; тем самым избегается лишняя трата времени;

2) если во время собрания не хватает требуемого по закону большинства (50% товарищества) – ни "за", ни "против" – можно продолжить голосование в режиме индивидуального сбора голосов с использованием того же самого списка.

- После подсчета результатов голосования по постановлению счетной комиссией председатель собрания оглашает результат и отдает его для протокола. Если в голосовании на собрании не собрано ни 50% голосов "за", ни 50% голосов "против", председатель собрания распоряжается продолжить голосование путем индивидуального сбора голосов и напоминает, что такое продолжение голосование относится к обязательствам органа домоуправления. Участники собрания могут также выбрать лица, которые будут помогать членам органа домоуправления в индивидуальном сборе голосов (что является особенно полезным в очень больших товариществах, где собрание голосов необходимых для принятия или отклонения постановления требует посещения большого числа собственников помещений).

- Протокол ведется в течение всего времени собрания. Предложения участников собрания диктует для протокола председатель – если только они не сформулированы письменно и в этой форме приложены к протоколу.

- К протоколу также должны быть приложены следующие документы собрания:

1) список присутствующих с указанной величиной долей,

2) принятый и реализованный порядок обсуждения,

3) тексты постановлений с внесенными в процессе обсуждения поправками,

5) протокол счетной комиссии с результатами голосований.

- Окончательную версию протокола собрания готовит протоколист по договоренности с председателем собрания (или с президиумом) в течение 7 дней после собрания, а если хотя бы одно голосование было продолжено путем индивидуального сбора голосов – в течение 7 дней после получения голоса, перевешивающего 50% товарищества "за" или 50% товарищества против. Протокол должен быть подписан двумя полноправными участниками собрания, а если хотя бы одно постановление принято с участием голосов, собранных индивидуально, – еще и членом органа домоуправления.

2.6. Стандартный список для голосования и протокол голосования над постановлением

[рамка]--------------------------------------------------------------------------------------------------------

собственников помещений в недвижимости . . . . . . . . . . . . . . в . . . . . . . . . . . . . . . .

в вопросе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Голосование проведено: долями / „1 собственник = 1 голос” *

------------------------------------------------------------------------------------------------------[конец]

1. Список служит для проведения письменных голосований, как на собрании собственников так и при индивидуальном сборе голосов органом домоуправления. Если голосование с использованием списка начато на собрании, но в процессе собрания не было собрано необходимое большинство для принятия постановления, тот же самый список может и должен быть использован для продолжения голосования путем индивидуального сбора голосов.

2. В списке нет графы "воздержался" – поскольку она не нужна при голосовании по постановлениям владельцев помещений в жилищном товариществе. Для принятия таких постановлений требуется абсолютное большинство (более 50% всех голосов). В голосовании считаются только голоса, отданные за постановление. Тем не менее важной является информация, сколько голосов отдано против постановления, ибо если эти голоса преступают порог 50% всех, дальнейшее проведение голосования не имеет смысла.

a) Важным элементом списка есть содержание постановления. На оригинальном списке следует записать его полный текст перед началом голосования, так чтобы каждый собственник знал, за что или против чего он голосует. Следует также ясно обозначить, проходит ли голосование долями или по принципу "1 собственник = 1 голос".

3. Практические аспекты функционирования жилищного товарищества

Как написано в действующем в Польше Гражданском Кодексе об общей собственности, управление общей вещью основано на принятию различных решений и совершения различного рода действий, касающихся предмета общего права. В жилищных товариществах общим правом для собственников помещений охвачена т. н. общая недвижимость. В соответствии с определением, содержащемся в ст. 22 действующего в нашей стране устава о собственности на помещения (который будет многократно упоминаться далее в тексте), выделяются два вида действий по управлению жилищного товарищества: действия текущего управления и действия, превышающие полномочия текущего управления.

3.1.1.1. Действия, связанные с текущим управлением:

Здесь можно в принципе сказать, что это все действия, не определенные в приведенном выше уставе как действия, превышающие границы текущего управления. Однако устав о собственности на помещения не перечисляет всех действий, превышающих границы "текущего управления" и поэтому определение действий текущего управления становится обязательным. В повседневном понимании действиями текущего управления являются те, которые связаны с решениями текущих вопросов, касающихся эксплуатации недвижимости, в том числе в частности:

- забота о надлежащую консервацию инженерных систем и сооружений, элементов постройки, принадлежащих к общей недвижимости, а также выполнение требуемых по закону осмотров, контроля, а также ремонта и других работ, связанных с техническим обслуживанием общей недвижимости, обеспечивая бесперебойное использование собственниками помещений электричества, освещения, отопления, холодной и горячей воды, телекоммуникации, телевидения, лифтов, систем охраны и иных систем, входящих в оснащение недвижимости;

- заключение соглашений на коммунальные услуги, а также на выполнение услуг для Жилищного товарищества, таких как: консервация и ремонтное обслуживание, специализированный надзор и осмотры, экспертизы и другие подобного характера;

- ведение бухгалтерской отчетности Товарищества в соответствии с правилами, принятыми Жилищным товариществом, в том числе в частности: расчет стоимости содержания общей недвижимости вместе со стоимостью услуг (теплоэнергия, водоснабжение и канализация, вывоз мусора и т. д.) на основе показаний счетчиков, а в случае их отсутствия – в соответствии с принадлежащими собственникам помещений долями в общей недвижимости, виндикация оплаты расходов собственниками помещений и нанимателями общей площади, регулирование текущих финансовых обязательств Товарищества;

- постоянное содержание общей недвижимости в чистоте и порядке, т.е. на прилегающем к объекту недвижимости тротуаре и подходах к зданию (даже тогда, когда они находятся за пределами земельного участка, принадлежащего к недвижимости), в помещениях здания, используемых владельцами помещения а также на территориях (в т. ч. зеленых территориях), находящихся в границах надела земли, принадлежащей к объекту недвижимости.

Действия, связанные с текущим управлением, отличает то, что они могут быть поручены, например, фирме, администрирующей недвижимость. В таком случае Орган управления точно определяет область этих действий и соответствующие полномочия для "Администратора" в заключаемом с этой целью соглашении об администрировании общей недвижимости, однако сам имеет обязанность надзора за правильностью и компетентностью выполнения администратором доверенных ему действий и обязанностей.

3.1.1.2. Действия, превышающие полномочия текущего управления

Отличной от совершения в жилищном товариществе действий текущего управления, для выполнения которых не требуется ссылаться на большинство совладельцев, рассчитанное в соответствии с величиной долей, является реализация действий, превышающих полномочия текущего управления. Реализация каждого из действий, превышающего полномочия текущего управления, требует согласия большинства (больше чем половины) совладельцев, рассчитанного в соответствии с величиной долей в общей недвижимости. Устав о собственности на помещения (ст. 22 абз. 3 и 4) перечисляет на примерах (не все) действия, превышающие полномочия текущего управления:

· Установление величины вознаграждения органу домоуправления или управляющему общей недвижимостью;

· Установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением,

· Изменение предназначения части общего недвижимого имущества,

· Выражение согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части;

· Выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе;

· Предъявление иска, о котором говорится в ст. 16 устава

· Установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией инженерных систем и устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут отнесены на расходы по управлению общим недвижимым имуществом;

· Выражение согласия на имущественный раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым домом и связанное в том числе с изменением долей в общей недвижимости, а также установление размера долей во вновь возникших, выделенных общих объектов недвижимости;

· Установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий, которому доверено управление общей недвижимостью в соответствии со ст. 18 абз. 1, ведет внебухгалтерсикй учет расходов на управление общей недвижимостью, взносов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.

То устав; сама действительность в значительной мере расширяет список действий, которые требуют согласия большинства владельцев помещений, выраженного в постановлении. Не получится дать определение, которое бы исчерпывало намерения законодателя, поэтому следует руководствоваться общепринятыми доктринами и судебной практикой в этой области, которые говорят, что все действия, несвязанные с решением текущих вопросов, касающихся повседневной эксплуатации вещи и содержанием ее в не ухудшающемся состоянии в рамках ее настоящего предназначения, принадлежат к категории действий, превышающих полномочия текущего управления общей недвижимостью.

На практике встречается очень разное понимание и интерпретация понятия действий текущего управления и превышающих полномочия текущего управления. Особенно в случаях, не определенных в уставе о собственности на помещения. Классическим примером являются действия по управлению, связанные с выбором администратора. Одними эти действия интерпретируются как превышающие полномочия текущего управления, поскольку здесь присутствует элемент расходов (вознаграждение администратору), являющийся составной частью расходов, связанных с эксплуатацией оборудования или частей здания, используемых как всеми владельцами помещений, так и общего пользования собственников как минимум двух помещений, которые будут причислены к расходам на управление общей недвижимостью (ст. 22 абз. 3 устава о собственности на помещения). В действительности выбор управляющим органом товарищества администратора или администрирующей фирмы и наделение его (ее) обязанностями (полномочиями), квалифицированными как текущие полномочия управления, не требует апелляции к согласию большинства совладельцев недвижимости, рассчитываемого величиной долей (более 50%). Это правило действует и тогда, когда вознаграждение выбранного администратора не выходит за пределы принятой собственниками помещений величины расходов (авансов) на содержание общей недвижимости. Согласие большинства совладельцев требует только ситуация, когда вознаграждение администратора (администрирующей фирмы) превышает принятые постановлением расходы на содержание общей недвижимости. В этом случае решение собственников ограничивается только утверждением повышения расходов на само вознаграждение, а не тех предпосылок по существу, которыми руководствовался орган домоуправления при выборе администратора. Написанное выше не означает, что будет ошибкой обращаться к собственникам с целым пакетом вопросов, касающихся выбора администратора, однако для эффективности работы управления жилищным товариществом, а также надлежащего (предваренного хорошим изучением предложений) выбора администратора достаточной будет процедура без обязательности отсылки к решению совладельцев.

Как действия, причисленные к текущему управлению, так и действия, превышающие полномочия текущего управления, можно классифицировать по другим критериям, определяющим действия, а вытекающим из их характера. Здесь следует различать четыре основных вида деятельности, первый из которых определяется как деятельность фактическая. В общем, это все действия, связанные с консервацией, наладкой и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости и целого здания или помещения, а также те действия, которые приводят к изменению предназначения общей недвижимости.

3.1.2.1. Эксплуатация и наладка строительных элементов, принадлежащих общей недвижимости.

Действия, определенные таким образом, имеют своей целью прежде всего:

· Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования.

· Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;

· Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;

· Обеспечить бесперебойную подачу воды, газы, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарная охрана;

· Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;

· Поддержание требуемого эстетического состояния здания, тем более, если это касается здания, включенного в реестр исторических памятников.

· Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.

Для достижения целей, о которых говорится выше, орган домоуправления или управляющий и администратор принимают действенные меры, основанные на: должном обеспечении полного консервационно-ремонтного обслуживания объекта; заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости, а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, например, в области вывоза твердых отходов; своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости; соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.

Как следует из вышеизложенного, описанные действия относятся к тем, которые в рамках текущей деятельности реализует орган домоуправления самостоятельно или посредством управляющего или администратора и тех, для которых условием реализации является согласие владельцев помещений.

3.1.2.2. Перестройка объекта недвижимости либо его части

Этот вид деятельности из группы фактической деятельности превышает полномочия текущего управления и может быть выполнен исключительно после получения согласия большинства владельцев помещений, подсчитанного долями в общей недвижимости. В этом случае применяется содержание ст. 22 пар. 3, п. 5 "...предоставление согласия на надстройку либо перестройку общей недвижимости, на установление отдельной собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части..." Само содержание данной статьи подсказывает, какие технические действия в области перестройки недвижимости требуют принятия всеми собственниками постановления но не уточняет, чего касаются эти действия и что является их результатом. А это имеет существенное значение для владельцев помещений. Верно ли, что надстройка одного жилого яруса в четырехъярусном здании встретит заинтересованность и доброжелательность владельцев помещений? Попробуем проанализировать аргументы за и против такого намерения:

· Увеличение поверхности жилых помещений, что имеет значение для получения дополнительных, постоянных источников денежных доходов для товарищества;

· Однократное "вливание" финансовых средств для товарищества (например для пополнения ремонтного фонда) в результате выкупа инвестором(ами) надстроенной площади;

· Ремонт поверхности крыши, выполняемый без финансового участия товарищества;

· Уменьшение величины долей в общей недвижимости в результате установления отдельной собственности на помещения, появившиеся в результате надстройки (следует помнить, что в определенных кругах этот аргумент воспринимается наоборот как уменьшение того, чем раньше владели);

· Общественный фактор (важный в больших городских агломерациях), использование территории на увеличение жилой площади (увеличение числа квартир).

К негативным сторонам такого начинания следует отнести:

· Необходимость частичной перестройки технических систем и оборудования;

· увеличение потребности на коммунальные услуги, доставляемые к объекту недвижимости;

· обременительность проведения строительных работ в населенном здании (в наших условиях не существует возможности временного отселения жителей здания на время перестройки).

Есть еще и другие предпосылки, влияющие на "да" или "нет" для перестройки. Например, необходимость постройки лифта связана с обязательной нормой. Если инвестору не удастся отступить от обязывающих предписаний и он вложит средства на постройку лифта, то он будет служить всем собственникам помещений в этой недвижимости (аргумент за "да"), но одновременно все собственники помещений в общей недвижимости должны будут покрывать стоимость его содержания, обновления и ремонта (аргумент за "нет").

В каждом из случаев планируемой перестройки или надстройки требуется индивидуальный подход владельцев, заинтересованных в этой инвестиции. Они сами должны решить (определить) обоснованность и окупаемость предприятия.

К действиям, определенным как перестройка, расширение и надстройка, следует также отнести деятельность, связанную с обеспечением для здания соответствующего надела земли согласно предписаниям строительного права. То, насколько это важно, знают те товарищества, которым продали надел земли совпадающий с контуром здания. Для обеспечения собственнику помещения в такой недвижимости надлежащих условий проживания необходимо принять меры по приобретению прилегающей земельной недвижимости, позволяющих на выполнение условий, предусмотренных для строительных участков (ст. 32а устава ос собственности на помещения).

Законодатель оставляет владельцам помещений исключительное право решать также вопросы, связанные с объединением двух помещений, представляющих собой отдельные объекты недвижимости, в один объект недвижимости, или разделение помещения на два отдельных объекта недвижимости (ст. 22 абз. 4 устава о собственности на помещения).

Хотя это в большинстве случаев не влияет на изменение величин долей в общей недвижимости, однако имеет существенное влияние на осуществление управления общей недвижимостью. Изменяется среди всего прочего количество помещений, количество проживающих лиц, а это в свою очередь отражается на калькуляции расходов содержания общей недвижимости.

Предоставление различных услуг в пользу общего объекта недвижимости это ни что иное как выполнение действий, связанных с консервацией, наладкой, эксплуатацией и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости как и всего здания или помещения, в частности:

· Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования;

· Обеспечение бесперебойной подачи воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарную охрану (эти поставки касаются не только общей недвижимости, но равно и помещений; управляющий товарищества обычно обслуживает в этом смысле частную недвижимость, поскольку с учетом специфики поставок и способов расчета невозможны индивидуальные поставки и расчеты. Это выходит за пределы обязанностей, вытекающих из УСП);

· Поддержание требуемого эстетического состояния здания;

· Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.

Для достижения целей, о которых говорится выше, орган домоуправления или управляющий и администратор принимают действенные меры, основанные на: должном обеспечении полного консервативно-ремонтного обслуживания объекта; заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости, а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, например, в области вывоза твердых отходов; своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости; соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.

Важно, чтобы орган управления товарищества либо управляющий недвижимости или также администратор, привлекая технические службы а также фирмы, выполняющие консервативно-ремонтные работы, руководствовался прежде всего наиболее понятными интересами товарищества, его экономическими возможностями, хорошим знанием местного рынка, а также применял стандарты выбора предложений, гарантируя добросовестность и своевременность выполнения доверенных заданий. Это настольно важно, что Жилищные товарищества не обязаны применять процедуры выбора фирм и лиц, оказывающих для них услуги, а одновременно подлежат всевозможным угрозам, связанным с ответственностью за принятые способы добросовестного содержания технического состояния недвижимости.

3.3. Технические осмотры (текущие и периодические)

3.3.1. Важной сферой услуг, оказываемых для товариществ в рамках деятельности, направленной на соответствующее и отвечающее предписаниям пользование зданием, есть выполнение определенного контроля всего здания, а также отдельных его элементов. К этому обязывают постановления действующего в Польше устава Строительное Право: "...На объектах во время их использования собственник или управляющий должны проводить:

1) периодический контроль как минимум раз в году, основанный на проверке технического состояния:

a) элементов здания, конструкции и оборудования, подвергающихся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта,

b) инженерных систем и оборудования, служащих для охраны окружающей среды,

c) газовых систем и оборудования, а также труб на крыше (печных, выхлопных и вентиляционных)

2) периодического контроля, как минимум раз в 5 лет, здания а также его окружения, путем проверки технического состояния и пригодности для использования; этот контроль должен включать также исследования электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции и аппаратов.

Действия, перечисленные в приведенном выше уставе, обязательны и несмотря ни на что должны быть предметом постоянной деятельности управляющего недвижимости. Замечания и предложения, содержащиеся в протоколах осмотра, становятся основой для планирования необходимых починок и ремонтов, сигнализируют об опасностях или становятся предметом контроля инспектора строительного надзора. Важно, чтобы лица, участвующие в годовых и пятилетних осмотрах, а также выполняющие осмотры и замеры отдельных систем и оборудования, обладали строительными лицензиями в области, необходимой для проведения осмотра.

Составляется на основе внимательного осмотра всего построенного объекта вместе со всеми его элементами, а также инженерными системами и оборудованием. Каждый участник осмотра обладает официальными полномочиями в области общего строительства, санитарных систем и электрооборудования, точно и с выделением важных элементов вписывает свои замечания в протокол. Сам протокол должен иметь отраслевую структуру, т.е. в тематическом порядке должны быть записаны замечания участников осмотра. В данной отрасли лист протокола должен учитывать отдельные элементы, например:

Элементы конструкции (описание существующего состояния и выявленные изъяны)

фундамент, столбы и балки, внутренние и внешние несущие стены, перекрытия различных ярусов и чердака, несущая конструкция крыши.

В этом протоколе важно, чтобы предложения и замечания уточнить и записать в итогах осмотра, а также чтобы содержание протокола содержало разработанный набор технико-ремонтных потребностей здания с обозначением степени неотложности осуществления. С намерениями законодателя совпадают также и практические предпосылки для проведения в то же время и в рамках 5-летнего осмотра контроля электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции проводов. Такое совпадение действий позволит не пропустить срок очередного контроля.

Контролю, о котором говорится в данном подпункте, подвергаются все элементы, подвергающиеся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта, неисправность которых может повлечь за собой угрозу для

Комиссия, состав которой должен быть тот же как в случае пятилетнего осмотра, при проведении осмотра должна обратить особое внимание на техническое состояние:

1) внешнего слоя внешних перегородок (фактурный слой), элементов внешних стен (аттиков, колонн, карнизов), балюстрад, лоджий и балконов;

2) сооружения, прикрепленные к стенам и крыше здания;

3) элементов отвода воды здания, а также жестяные элементы;

6) сооружений, обеспечивающих противопожарную охрану здания;

7) элементов канализации, выводящих сточные воды из здания;

8) переходов инсталляционных электро-соединений через стены здания;

Дополнительно в область этого контроля должна входить эстетика здания и его окружения, пользовательская ценность тех элементов здания, которые подвергаются вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта.

Протокол в своей основе должен быть составлен подобно протоколу пятилетнего осмотра с тем исключением, что с учетом его главной цели (безопасность лиц, окружающей среды, конструкции здания) должен принимать во внимание предложения и замечания, записанные в предыдущем протоколе, но до сих пор не реализованные. Это нужно, чтобы заставить пользователей здания неотложно устранить появившиеся угрозы, поскольку очередной осмотр подтвердит дальнейшую деградацию конструкции либо какого-то из ее элементов. Нельзя недооценивать пользу и значение выполняемых осмотров, поскольку они служат основой разработки планов ремонтов, как текущих (годовых), так и перспективных (многолетних). Они также являются хорошим материалом, указывающим на области технического (и не только) оснащения здания, которые следует подвергнуть постоянной или немедленной консервации, или уходу специальных служб.

3.4.1. В предыдущем разделе описано, какие действия предшествуют разработке в Жилищном товариществе т. н. Плана Ремонта, который является составной частью Годового Хозяйственного Плана, утверждаемого каждый раз Владельцами помещений соответствующим постановлением. Сейчас познакомимся шаг за шагом с действиями управляющего или администратора недвижимости, которые следует выполнить с целью реализации ремонта (допустим, замены системы газоснабжения во всем здании):

a) В содержании принятого к реализации Хозяйственного плана в пункте "Ремонты" должно находиться обязательство управляющего поручить разработку технической документации;

b) разработка технической документации замены системы газоснабжения вместе с получения требуемых по закону различных согласований, а также выполнение инвестиционной сметы (получение информации насчет стоимости данного предприятия) и оценки объема работ, дающих основу для разработки коммерческого предложения для потенциальных исполнителей;

c) разработка и проведение через голосование владельцами помещений постановления по вопросу замены системы газоснабжения во всем здании. В содержании постановления должна быть среди прочего такая информация как:

- сколько составит полная стоимость проведения замены системы газоснабжения и из каких средств этот ремонт будет профинансирован, и должны ли будут владельцы оказать финансовую поддержку планируемого предприятия (в соответствии с величинами долей);

- какую зону охватывает замена системы (эта часть постановления должна быть как можно более точной и учитывающей все детали проведения работ, если в товариществе не установлены т. н. границы совместной недвижимости), какие предвидятся работы после замены и предвидится ли участие владельцев помещений, например, в закупке нового газового приемника в случае, если прежнее оборудование не удовлетворяет условиям безопасности использования.

- заложенный срок реализации работ и список лиц, отвечающих от имени Товарищества за технический надзор над их исполнением

d) запрос разрешения строительства от соответствующей Комиссии Главного Архитектора Города

e) составление коммерческих предложений фирмам, выполняющим планируемый вид работ и/или объявление, например, в местной газете или на одном из интернет-порталов, о тендере при соблюдении конкуренции предложений.

f) выбор наиболее полезного предложения, уточнение условий реализации и оплаты, подписание реализующего соглашение (рекомендуется, чтобы Орган домоуправления или Управляющий пригласил в состав тендерной комиссии лиц из числа владельцев помещений, которые разбираются в вопросе или профессионально, или благодаря своему образованию).

g) Назначение Инспектора Надзора за выполнением работ, разработка расписания работ, уведомление всех владельцев, проведение исполнителя на работу.

h) Приемка выполненных работ комиссией, расчет с исполнителем работ, в том числе расчет за допущение возможных недостатков, выявленных в процессе приемки, полный финансовый расчет задачи.

Это деятельность в рамках текущего обслуживания недвижимости, которую невозможно никаким образом запланировать, но к которой управляющий/администратор должен быть соответственно приготовлен.

Случающиеся в здании аварии следует устранять как можно быстрее и эффективней, причем в этой "группе" непредвиденных происшествий встречаются такие, ликвидация которых требует быстрой и действенной реакции служб, обслуживающих недвижимости, и такие, устранение которых можно выполнить с задержкой, используемой для оценки ситуации и выбора наилучшего способа починки.

К приоритетным действиям в этой области следует отнести следующие происшествия, угрожающие безопасности людей или имущества:

· аварии лифтов, в том числе с пассажиром внутри;

· утечки газа, а также неисправность газового оборудования;

· перенапряжения в электропроводке, замыкания и перегревания внутреннего оснащения;

· всевозможные аварии систем, наполненных водой либо паром;

· непроходимость каминных труб, равно как и труб для отвода продуктов горения и вентиляционных;

· протекание дождевой воды с крыши и других элементов здания;

Пользователи помещений, а также службы домоуправления в момент получения информации о такого типа аварии незамедлительно сообщают об этом в соответствующие технические службы. Чтобы информирование соответствующих служб было действенным и приносило ожидаемый результат в виде ликвидации или устранения аварии/угрозы, управляющий недвижимости должен довести до сведения общественности (вывешивание на досках объявлений/информационных стендах) контактных телефонов городских служб, вызываемых для ликвидации аварий и опасных ситуаций, таких как Полиция, Пожарная Охрана, Служба Газа, Служба Энергии, Скорая Помощь, Служба Теплосетей, Служба высотных работ, а также телефоны фирм и лиц, сотрудничающих с управляющими или с которыми Управляющий имеет соответствующие подписанные договоренности или соглашения в области технического обслуживания здания. Управляющий обязан также эффективно проследить, чтобы данная опасность, авария либо неисправность, угрожающая безопасности людей или имущества, были действенно и быстро устранены.

Неисправности и аварии, непосредственно не угрожающие безопасности людей или имущества, чаще всего устраняются службами, вызванными Товариществом или временно нанятые для выполнения конкретной починки. Указанным работам предшествуют техническая оценка службами самого Управляющего, а также определением вида работ, требуемых для устранения аварии/неисправности. К таким неисправностям можно отнести среди прочего:

То, что перечисленные в этой группе неисправности не представляют собой непосредственную опасность, не означает, что их устранение можно отложить. Неисправности такого типа в долгосрочном периоде причиняют большие неудобства жителям и требуют серьезного вмешательства. ???, именно от добросовестности в содержании различных инженерных систем и оборудования в здании в безаварийном состоянии зависит оценка деятельности управляющего/администратора. Сам Управляющий не может ограничить свою деятельность в этом направлении достаточно быстрым и тщательным устранением аварии. Используя знания, почерпнутые из документации осмотра здания, подробно описанного выше, управляющий должен соответственно заранее противодействовать таким явлениям посредством:

- проведение постоянной консервации инженерных систем и оборудования;

- своевременном выполнении замены оборудования, узлов или деталей, демонстрирующих сильную изношенность;

- организации постоянного специализированного обслуживания устройств, имеющих ключевое значение для работы систем, как например обслуживание вращательных помп а также автоматике в теплоузле в течение зимнего сезона, осмотр датчиков энергии, обслуживание пневматических установок и т. д.;

- заранее готовить программы ремонтов тех систем и элементов здания, которые демонстрируют повышенную аварийность по причине слишком интенсивной эксплуатации.

3.4.3. Оценка заключения контрактов на консервацию здания, оборудования и систем (с субъектами, имеющими статус юридического лица, и физическими лицами).

Деятельность в этой области можно, конечно условно, разделить на факультативные и обязательные.

К обязательным следует отнести защита всего оборудования, подлежащего техническому наблюдению, соглашениями о наладке и консервации. Это не следует только из особенного характера такого оборудования или просто обеспечения безопасности его использования, но также или прежде всего из того факта, что это оборудование основано на сложной технологии, требующей специализированных инструментов, а также нередко авторизации производителя или соответствующей лицензии и разрешений на обслуживание. В обязанности этих фирм или лиц, выполняющих обслуживание, кроме постоянного контроля, консервации и наладки, обеспечивающей безаварийность и безопасное использование оборудования, входит постоянный контакт с инспекторами ведомства технического надзора. По их инициативе и по их вызову ведомство проводит необходимый контроль и обследования. Заключенное с ними соглашение должно содержать такой набор обязанностей, чтобы эффективно защитить интересы самих пользователей (безаварийность и исправность оборудования) а также интересы управления/управляющего недвижимостью (соблюдение обязательных сроков осмотра, записей в журнале ревизии, соответственное планирование заранее и т. д.)

К группе т. н. обязательных соглашений о постоянном консервативном обслуживании можно в некоторых случаях отнести соглашения на консервацию специализированных технических устройств здания, как например тепловые узлы "нашпигованные" все более и более сложной электроникой, местные котельные (газовые и мазутные), не подлежащие постоянному надзору, технические телевизионные системы, автоматика ворот, гаражных ворот и дистанционно управляемых шлагбаумов, даже домофонные системы и т.д.

Остальные виды обслуживания на основе заверенных соглашений, раньше определенные как "факультативные", касаются различных элементов здания, оборудования и технических систем, функционирование которых рассчитано на более длительный период времени, а с учетом обязательного периодического контроля надзор за ними достаточен, чтобы с помощью своевременной консервации обеспечить бесперебойное функционирование (всевозможного вида санитарные системы, система центрального отопления, электрика, элементы здания, крыши, лифты, балконы, тротуары, строительная столярка и слесарка, и т. д.)

Очевидно, условием, сильно меняющим такое положение, является фактическое состояние здания. Если оно очень плохое, некоторые элементы его оснащения включаются в группу обслуживания, охваченной постоянной консервацией. Так часто бывает с системой центрального отопления в зимний период. И наоборот, современное оснащение здания не заставляет управляющего держать постоянные службы сервиса, поскольку большое число устройств относятся к классу "не требующих обслуживания" и в этом случае достаточно только текущего надзора. Как вытекает из написанного выше, в каждом случае приоритеты, которые вытекают из технического состояния здания и которые устанавливаются самими пользователями недвижимости, определяют начинания домоуправления/управляющего в области заключения постоянных, временных соглашений на обслуживание и консервацию различных инженерных систем, оборудования и элементов или текущих консервативно-ремонтных работ.

Немаловажное значение в обсуждаемом вопросе имеет финансовое состояние товарищества. Если оно не является наилучшим, хозяйствование в данный период времени требует от управляющего больших способностей.

3.5. Экономические Аспекты Функционирования Жилищного Товарищества. Финансы, бухгалтерия

3.5.1. Одним их важнейших в экономическом смысле аспектов функционирования Жилищного Товарищества, на котором следует сконцентрировать внимание, является совершаемые Управляющим/Администратором действия в области оптимального использования общей площади. Это не только обязанность, имеющая только экономические предпосылки, но и вытекающая из специфики управления недвижимостью и имеющая непосредственную связь с предложением, вытекающем из ст. 12 Закона "...Денежные и иные доходы от общей недвижимости служат для покрытия расходов, связанных с ее содержанием, а в части, превышающей эти потребности, ложатся на собственников помещений пропорционально их долям..." Следует помнить, что оптимальное распоряжение площадью общей недвижимости не может ухудшать условий проживания в недвижимости, а также должно обеспечивать владельцам помещений право совместного пользования общей недвижимости в соответствии с ее предназначением.

Действия, связанные с изменением предназначения объекта недвижимости или его части, должны предваряться соответствующим распоряжением собственников, выражающем согласие на изменение предназначения общей недвижимости. Примером такого действия является переделка чердака на жилые или хозяйственные помещения (например, художественную мастерскую), когда прежней функцией чердака была сушилка, служащая всем владельцам помещений. К другим примерам действий, связанных с изменением предназначения общей недвижимости, относятся:

· изменение предназначения помещения прачечной, например на сдачу в наем на коммерческой основе;

· изменение предназначения площадей, полученных в результате модернизации технических помещений, например на организацию офиса товарищества или мини-клуба для жильцов;

· изменение предназначения части земельной недвижимости, например на организацию детской площадки на месте прежнего газона;

· изменение предназначения части крыши на установку оборудования оператора мобильной связи.

В большинстве случаев поводом изменения предназначения общей недвижимости является рациональное распоряжение общей площадью недвижимости. В предыдущие годы большой недосмотр в области технической эксплуатации вызывает увеличение расходов собственников помещений на необходимые ремонты. Изменение предназначения части общей недвижимости это очень хороший источник дополнительных финансовых средств (т. н. денежные доходы от недвижимости) на реализацию в здании мероприятий технического характера.

Использование освобожденных или не используемых помещений, принадлежащих общей недвижимости, например на организацию общественного помещения, в котором могло бы собираться домоуправление или можно проводить собрание товарищества – это также деятельность по рационализации расходов и их оптимального использования. Отсутствие такого помещения это необходимость снимать зал для собраний владельцев помещений или необходимость доверить сбор и архивирование документов сообщества иным организациям.

Есть ли другие источники доходов товарищества, кроме утвержденных авансов на содержание общей недвижимости и ремонтный фонд? Несомненно да. Ими могут быть прежде всего доходы от хозяйственной деятельности Товарищества, не связанной с самим наймом. Очевидно, что в силу широкого круга обязанностей, вытекающих из такого предприятия, это средство получения доходов не является распространенным ни популярным.

Однако известны случаи ведения Товариществом хозяйственной деятельности. Она основана например на малой полиграфии, осуществляемой в общих помещениях, где необходимое оборудование Товарищество приняло за долги от нанимателя. Такими идеями может похвастаться небольшое число товариществ, это не значит, что от идей в этом направлении следует отказаться. Проведение хозяйственной деятельности товариществом это не только средство доходов, но также возможность организовать дополнительные рабочие места, например для тех владельцев помещений, которые потеряли работу и имеют проблемы с урегулированием обязанностей, связанных с пользованием помещения. Очевидно во всем этом важным является экономический аспект, а также специфика самого товарищества и ее окружения, в частности заинтересованность самих его членов.

Законодатель отдал на усмотрение товариществ решение о том, каков будет вид и форма регистрации хозяйственных случаев в недвижимости. Способ учета расходов органа управления общей недвижимостью, авансовых взносов на покрытие этих расходов а также других расчетов, касающихся общей недвижимости, собственники определяют в форме постановления.

Это важно, поскольку орган управления либо выбранный управляющий недвижимости должен знать свои обязанности в этой области и знать, какими правилами руководствоваться при проведении учета расходов и взносов товарищества. Следует помнить, что разрабатывая правила, о которых говорится выше, нужно руководствоваться положениями устава о счетоводстве, в следствие чего необходимо будет доверить его проведение лицу или фирме, имеющей соответствующую квалификацию. Не рекомендуется способ, состоящий в односторонних записях хозяйственных событий, чаще всего самими членами товарищества, поскольку такая форма учета делает невозможным быстрый контроль и проверку правильности записей, что в сегодняшних условиях, в которых приходится функционировать товариществам, является деятельностью неэффективной. Все следует начать с принятия постановления, которая определит область и способ проведения небухгалтерского учета расходов на управление общей недвижимостью, авансовых взносов на покрытие этих расходов, а также других расчетов, связанных с общей недвижимостью.

Небухгалтерский учет жилищного товарищества должен проводиться так, чтобы имелась возможность регистрации всех расходов, которые понесла недвижимость, связанные с этими расходами денежные и иные доходы, имеющиеся в наличии денежные средства, а также связанные с недвижимостью расчеты поставщиков, получателей и совладельцев.

Книги счетов должны вестись в форме реестра или на разрозненных листах счетов – при использовании компьютера либо в виде других бухгалтерских приспособлений так, чтобы можно было получить необходимые данные для составления годового финансового отчета, а также определения:

Ø величины требуемых от собственников помещений выплат на покрытие расходов по содержанию совместной недвижимости;

Ø величины требуемых от собственников помещений выплат на покрытие расходов на обслуживание помещений (центрального отопления, теплой и холодной воды, отвода канализационных стоков, вывоза мусора и т. д.);

Ø величины расходов на управление общей недвижимостью, в частности:

- оплаты за доставку электрической и тепловой энергии, газа и воды в части, касающейся общей недвижимости;

- вознаграждений членам домоуправления и административные расходы;

- иных расходов (расходов на страхование, налогов и иных выплат, относящихся к общественному праву; за исключением расходов, покрываемых непосредственно владельцами отдельных помещений),

Ø расходов на услуги, оказываемые для помещений;

Ø состояния счетов (задолженностей и обязательств);

Ø состояния денежных средств, их приходов и расходов.

- Выплаты в эксплуатационный фонд и фонд оказания услуг подлежат расчету по окончанию расчетного года.

- Неиспользованные выплаты в ремонтный фонд остаются на счету товарищества с целью использования в будущем.

Кроме этого каждое товарищество, определяя правила счетоводства, обязана определить правила расчетов расходов на услуги и утвердить образцы финансового отчета Товарищества, учитывающего:

3.5.3. Следует помнить, что Жилищное товарищество, не являясь юридическим лицом, сохраняет тем не менее статус налогоплательщика и обязано:

1) ежемесячно составлять налоговые декларации,

2) составлять по окончании расчетного года налоговую декларацию,

a) первая декларация – есть обязательство подать до конца 1-го квартала следующего года;

b) последняя декларация – нужно подать не позднее чем до конца сентября следующего года.

3) составление декларации о лицах, нанятых на работу – (только в случае принятия на работу лиц жилищным товариществом) и выплачиваемых в связи с этим авансов на подоходный налог,

4) составление информации о годовом расчете налогоплательщиков, если плательщик обязан делать такой расчет. Срок составления годовых деклараций – до 15 апреля по окончании года, а для самих работников годовой расчет – не позднее 30 марта следующего года,

5) налог на товары и услуги НДС (составляется жилищным товариществом только тогда, когда подало регистрационную заявку и является плательщиком налога НДС),

6) взносы на социальное, пенсионное, медицинское страхование (производится только в случае принятия на работу лиц Жилищным товариществом).

4. ПРАКТИЧЕСКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТОВАРИЩЕСТВ (достижения и найденные решения)

4.1. Товарищество – местная общественность

Главной идеей устава о собственности на помещения было создание локальных сообществ, которые будут как следует вести хозяйство своих домов, чтобы дома были красивыми, отремонтированными, удобными, чтобы ценность помещений росла, а стоимости содержания падали. По прошествии более 10 лет функционирования этих положений можно считать, что это удалось, даже если еще можно увидеть запущенные здания. Их плохое состояние свидетельствует о том, что в этих домах нету "лидеров", людей, желающих работать для всех, что владельцы малоимущие или что зданием управляет плохой администратор.

Образцом устава о собственности на помещения является распоряжение президента Польской Республики 1932 г. Оно устанавливает принципы общего содержания многоквартирного дома. В течение всего периода социалистической власти собственники помещений были лишены возможности принятия решений обо всем здании и о его окружении. Об этом должны были заботиться государственные администраторы. То, как они заботятся, можно было видеть невооруженным взглядом: помещения были чистые и хорошо оснащенные, а здания, в которых они находились, были грязные, разрушенные, неухоженные.

Каждый покупатель помещения имеет прописанную в нотариальном акте долю в общей недвижимости, которую он приобрел, покупая помещение. Если в здании есть, например, 40 квартир одинаковой площади, то, кроме помещения, этот человек купил 1/40 общей недвижимости, а это означает, что он должен содержать не только свое помещение, но также нести расходы в размере 1/40 стоимости ремонта и эксплуатации здания.

4.2. Законодательное образование общественности, касающееся управления зданиями

В одном из параграфов устава о собственности на помещения говорится о том, что министерство строительства (оно разработало устав) будет заниматься образованием общественности, распространяя обучающие материалы о том, как управлять многоквартирным домом. С осуществлением этого положения ничего не получилось. Прежде всего потому, что на практике оказалось нереальным, чтобы министерство не совершило даже попытки дойти до такого большого числа потенциальных участников курсов. Ведь в момент принятия Сеймом устава в Польше было более 100 тысяч товариществ. То есть в таком количестве многоквартирных зданий уже были проданы квартиры (в это число не входят кооперативные квартиры, которые управляются в соответствии с положениями о жилищных кооперативах). В следующие годы количество товариществ стало быстро расти, т. к. квартира по низкой цене продавали не только гмины, но и предприятия. Государственные заводы были приватизированы, они продавались без жилых зданий, среди прочего для того, чтобы в будущем владелец предприятия не захотел получать дополнительные доходы от жилых домов (повышая квартплату или продавая помещения по высокой цене). Впрочем, новые владельцы заводов знали, что должны заниматься производством и управлением предприятием, чтобы отвечать требованиям рынка, а не размениваться на управление домами и нести дополнительные расходы на их содержание. Кроме того, в тих домах чаще всего проживали люди, уже не связанные с предприятием (пенсионеры, инвалиды, дети или внуки бывших работников). Решено, что будет лучше, если наниматели останутся владельцами квартир. Им стали очень быстро продаваться квартиры. И все дешевле: сначала за 20% рыночной стоимости, потом за 10%; на сегодняшний день наниматель как квартиры, принадлежащей гмине, так и ведомственной или принадлежащей армии, может выкупить ее за 5% рыночной стоимости. Поэтому количество товариществ быстро увеличивалось. Товариществами являются равно и новые жилые здания, построенные т. н. девелоперами, или фирмами, которые строят квартиры по заказу иза деньги клиентов (таким способом у нас строится наибольшее число жилья).

Устав о собственности помещений это бурная жилищная революция. Она перекинула ответственность за дом на тех, кто в нем проживает. На самом деле гмины не бросилили домов на произвол судьбы, но были вынуждены принятия новых постановлений, в основном обязательств осуществления расчетов отдельно для каждого дома, открытия для него отдельного банковского счета, обязанности составлять каждый год а собрании собственников отчет о расходах и выполняемых ремонтных работ и наконец инициирования избрания органа домоуправления, состоящего из собственников, практически подготовили управлять своим домом.

Все это обусловило появление "лидеров" в товариществах. Лидеры хотят учиться. Чем больше узнают, тем больше знают, сколько еще требуется учиться, поскольку вопросов и сомнений появляется все больше и больше.

4.3. Негосударственные организации, заполняющие пробелы в образовании общества в области управления зданиями

Таким образом стали появляться инициативы "снизу". В 1996 году появилось Общество "Жилищное Товарищество", зарегистрированное Судом в Варшаве. Основали ее частные лица (как минимум 15 человек, сколько необходимо для регистрации).

Члены Общества, в основном основатели, наилучшим образом знающие законы и имеющие наибольший опыт в области управления, давали советы, разъяснения, связанные с управлением, ведением расчетов и ремонтом домов. Консультации были (и остаются) бесплатными, проводились в послеобеденное время. Помещения бесплатно предоставляли разные неправительственные организации в своих офисах после работы.

Это был аутентичное общественное движение "снизу": все хотели помочь, поскольку все были заинтересованы в том, чтобы люди начали создавать свои маленькие сообщества, чтобы дома не подвергались декапитализации, а города становились все более привлекательными. Вскоре общества начало издавать свои рекомендации в виде брошюр и книг.

Бурный расцвет сообщества, появление отделов во многих городах произошло именно тогда, когда появился свой ежемесячный журнал, ставший пособием для товариществ.

Журнал "Жилье и Сообщество" является частной собственностью. Распространяется в основном по подписке, хотя и продается в некоторых книжных магазинах экономической, юридической и строительной литературы. Его бесплатно получают все университетские и крупнейшие общие библиотеки. В редакции работает только пара редакторов, авторами текстов являются не журналисты, а специалисты из разных областей, связанных с жилищной сферой: юристы, экономисты, инженеры, а прежде всего управленцы, которые делятся знаниями и опытом, которые получают в повседневной работе.

Со временем появилось много книг на тему управления, были созданы также конкурирующие журналы. Много советов для товариществ публикуется в центральных газетах, а редакции на телевидении охотно приглашают специалистов в области управления, чтобы подсказали, какие решения в определенных ситуациях являются наилучшими.

Управляющий недвижимостью это специалист с лицензией, выданной министерством. Эта профессия и принципы обучения с целью получения лицензии определены в уставе о распоряжении недвижимостью в 1997 г. В настоящее время в Польше есть около 14 тыс.управленцев. Начиная с 2007 г. управленцем может стать только тот, кто закончит специализированные последипломные курсы.

Появление такого большого числа специалистов привело к тому, что теперь товарищества не должны в одиночку бороться с трудностями, в которых не всегда разбираются. Большинство подписывает соглашения об администрировании с профессиональными управленцами. Структура управления в таком доме следующая: орган управления, выбранный чаще всего среди собственников, управляющий, с которым орган управления подписывает соглашения, и собственники. Это собственники контролируют работу органа управления, а он – управляющего.

4.4. Финансовая поддержка для жилищных товариществ

Жилищное товарищество является частной собственностью, даже если кто-то из совладельцев является общественным субъектом (гмина или Госимущество). А как частная собственность не может дотироваться из общественных источников. Однако встречаются исключения: некоторые гмины чувствовали себя обязанными содействовать ремонту в своих наиболее неухоженных зданиях, создающих угрозу строительной аварии, несмотря на то, что здания стали собственностью товариществ. Зато правительство поддерживает инициативы, имеющие целью экономить энергию, очевидно такая помощь требует выполнения очень жестких условий.

Первой задачей, которые ставят перед собой сообщества, является ремонт инженерных систем, находящихся в наихудшим состоянии и в которых часто происходят аварии: центрального отопления, водно-канализационные, электрические, газовые. Обычно работы начинаются от системы газоснабжения – на эти работы некоторые гмины выделяли большие дотации. Эти дотации не были продиктованы законом – они выделялись гминами на принципах добровольности, с учетом имеющихся средств и только в ситуациях, создающих опасность строительной катастрофы.

C финансовой помощью для товариществ пришло и государство. Эта помощь однако построена таким образом, чтобы сами владельцы в значительной степени несли бремя ремонта. Так вот, государство выделяет товариществам т. н. кредиты термомодернизационные. Одна четвертая процентов по этому кредиту выплачивает банкам государство. На выплату суммы кредита и остальных процентов должно хватить сэкономленных средств, которые появились благодаря уменьшению использования тепловой энергии. Соответственный срок ремонта должен установить аудитор (модернизация системы центрального отопления; монтаж терморегуляторов и делителей – это заставляет закручивать батареи, а не "выпускать" тепло через окно; утепление стен и перекрытий; замена окон).

Это полезные положения. Они мобилизовали товарищества к быстрым действиям. Большом числе городов возникло соревнование: когда первый дом выполнит ремонт, тотчас мобилизуются другие, при этом стараются обогнать соседей в сроках ремонта, и даже в высаживанию более красивых цветов под домом.

4.5. Уменьшение расходов на содержание зданий

Подсчитано, что благодаря термомодернизационным работам потребление тепловой энергии во всей стране уменьшилось на 30%, тем самым на 30% уменьшились выбросы газов в атмосферу и в связи с этим уменьшились расходы, которые несут владельцы помещений. Не всем желающим удается получить термомодернизационный кредит. Банк очень подробно анализирует предложения. Если посчитают, что запланированный ремонт не принесет ожидаемой экономии на тепловой энергии, кредита не выдадут. Тогда товарищество приходит в банк за коммерческим кредитом – такой тоже выгодно взять, поскольку проценты по нему обычно не высоки. Много товариществ не решается на такой кредит, особенно в домах, где живут старшие люди. Они боятся кредитов. Предпочитают выполнять ремонты постепенно, ежемесячно внося деньги в ремонтный фонд.

Следует добавить, что хотя товарищества делают ремонты, но не платят на содержание общей недвижимости больше, чем составляет квартплата, которые платят наниматели гминам. Подчас собственник платит даже меньше. Дело в том, что товарищества экономят, бережливо считают каждый грош, выбирая исполнителей. Часто исполнители ремонта разделяют оплату за услуги на несколько взносов, поскольку уважают товарищества, так как это хороший клиент, который добросовестно расплачивается.

В некоторых домах существует возможность зарабатывать деньги на ремонт. В больших городах, особенно когда дом расположен около интенсивных транспортных магистралей, товарищества сдают в аренду например стены на рекламу. Большом количестве домов есть помещения, которые можно сдать в аренду или продать. Неиспользованные прачечные, сушильные, места для детских колясок переделываются под жилье или офисы. Полученные таким образом деньги товарищество предназначает на ремонты.

Более чем десятилетний период функционирования жилищных товариществ подтверждает давно известный факт, что лучше всего о своей собственности заботится сам владелец.

5. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

5.1. Профессиональная деятельность в области недвижимости

Как уже говорилось, одним из фундаментов реформ государственного устройства, которые должны привести к развитию рыночной экономики, была собственность, равно и в сфере недвижимости. Возвращение полных прав собственности на недвижимость, в том числе жилую, стало основой новой экономики. Недвижимость стала рыночным товаром. Рынок недвижимости является специфичным, так как расходы, понесенные в этом секторе, это чаще всего инвестиция результатов труда всей жизни, или последствия которой в связи с привлеченными кредитами будут ощущаться в дальнейшей жизни. Сроки выплат популярных кредитов на покупку жилья составляют до 30 лет, поэтому 25-летний кредитополучатель, покупающий квартиру, закончит выплачивать кредит возрасте 55 лет. Поскольку это реально касается дела всей жизни, законодатель трактует вопрос покупки и эксплуатации недвижимости очень серьезно. Устав об управлении недвижимостью дал жизнь трем новым профессиям, придав им статус "профессия общественного доверия", такой же как у профессии адвоката или юрисконсульта. Это следующие профессии: эксперт по имуществу, агент по недвижимости и управляющий недвижимостью.

Эксперт по имуществу занимается оценкой недвижимости. Его мнение ??? для судов, управлений по имуществу при начислении налогов от выполненных операций в области недвижимости, или гмин, ведущих приготовления продажи недвижимости. Фактическая цена выполненной транзакции может быть другой, т. к. важным является взаимопонимание продавца и покупателя, этой цены им нельзя навязать, но налоги (если цена операции будет ниже) будут заплачены в соответствии с ценой, определенной экспертом, а не записанной в соглашении. Однако в большинстве своем эти цены согласуются с оценками экспертов.

Агент по недвижимости занимается приготовлением недвижимости к продаже, поиском продавцов и покупателей, проверяет правовой статус и доводит сделку до завершения. Очевидно, нет обязательств пользоваться услугами посредника, однако посредник дает гарантии добросовестности и правильности проведения сделки. Его участие уменьшает вероятность, что заработанное в течение всей жизни покупателя будет украдено нечестным "продавцом", или что совершенная операция, с учетом юридических тонкостей, несмотря на отсутствие злой воли кого бы то ни было, будет недействительной.

Управляющий недвижимостью – профессия для нас самая важная – занимается обслуживанием недвижимости, принадлежащей равно как частным лицам, так и гминам или Госимуществу. Его задачей является забота о правильной эксплуатации недвижимости, максимальное уменьшение расходов при как можно более высокой эффективности и соответствии требованиям закона и правилам совместного проживания.

Управление недвижимостью это профессиональная деятельность, осуществляемая управляющими недвижимостью по правилам, определенным законодательством. Управляющий недвижимостью есть физическое лицо, имеющее профессиональную лицензию, выданную в порядке, прописанном в уставе. Предприятие не может получить такой лицензии. Предприниматели могут осуществлять деятельность в области управления недвижимостью, если работа в этой области будет выполняться управляющими недвижимостью, или при условии приема на работу лицензированного управляющего. За правильность управления с помощью такой фирмы лично отвечает нанятый управляющий. Профессиональное название "управляющий недвижимостью" охраняется законом.

Управление недвижимостью основано на принятии решений и выполнении действий, имеющих целью обеспечить компетентное экономико-финансовое хозяйствование недвижимостью, а также обеспечить безопасность использования и правильную эксплуатацию недвижимости, в том числе текущее администрирование недвижимости, равно как и действий, направленных на содержание недвижимости в неухудшающемся состоянии в соответствии с ее предназначением, а также обоснованного инвестирования в эту недвижимость. Управляющий не должен заниматься управлением недвижимостью, в которой выплаты собственников не позволяют сохранять неухудшающееся состояние и будет происходить деградация здания, или отказаться от управления в таком случае. В то же время он должен ясно проинформировать товарищество о причине такого состояния и попробовать убедить собственников увеличить расходы, которые они несут.

Управляющий недвижимостью может выполнять разработки и экспертизы, а также консультирование в области управления недвижимостью.

Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом либо иным лицом или организационной единицей, владеющей правом на недвижимость, с правовыми последствиями непосредственно для этого лица либо организационной единицы. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью. Управляющий недвижимостью подлежит обязательному страхованию гражданской ответственности за ущерб, причиненный в связи с осуществлением деятельности управляющего. Страхование управляющего гарантирует товариществу, что в случае ошибки либо недосмотра управляющего возможные потери, понесенные по этой причине, будут покрыты страховкой.

Границы прав и обязанностей управляющего вытекают из положений права, а также из соглашения об управлении недвижимостью, а величина вознаграждения за управление недвижимостью определяется в соглашении. Управляющий недвижимостью не может из управления недвижимостью черпать выгоды, иные нежели получение вознаграждения.

Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, с вещами которых связана эта деятельность.

Охрана интересов лиц, поручивших управление своей недвижимостью, требует знания закона и его изменений, а они в Польше вносятся непрерывно. Поэтому управляющий недвижимостью обязан постоянно повышать профессиональную квалификацию. Если изменится положение и появится какая-нибудь обязанность товарищества, связанная например с безопасностью системы газоснабжения, управляющий должен проинформировать об этом товарищество и довести до выполнения этого обязательства. Товарищество не может принять объяснения незнанием права или недавним изменением положений. Такой недосмотр может дорого стоить товариществу.

Управляющий недвижимостью, не выполняющий добросовестно своих обязанностей, подлежит профессиональной ответственности. По отношению к управляющему в связи с профессиональной ответственности могут быть вынесены следующие дисциплинарные наказания:

3) приостановление профессиональной лицензии на период от 6 месяцев до 1 года;

4) приостановление профессиональной лицензии пока заново не сдаст экзамен;

5) лишение профессиональной лицензии с возможностью снова добиваться ее получения по истечение 3 лет от дня лишения.

Одновременно управляющий, как физическое лицо, подлежит гражданской ответственности и может подлежать судебному преследованию в связи со вредом, нанесенным заказчику. Поэтому необходимо страхование управляющего от такой ответственности. Очевидно, страховкой можно воспользоваться только тогда, когда в поведении управляющего отсутствовал злой умысел.

При выполнении профессиональной деятельности в связи с заключенным соглашением об управлении недвижимостью, в рамках этого соглашения управляющий, профессионально отвечающий за его выполнение, имеет право ознакомления, а также получения соответствующих копий, выписок и заверенных справок из:

3) учет сети инсталляции на земельном участке;

5) планов местности, анализах условий и направлений развития территориального хозяйства гмин, а также решений об условиях застройки и освоения территорий;

Эти права необходимы для исчерпывающего знания объекта недвижимости, а благодаря этому – возможности нести полную ответственность за выполненную работу.

5.4. Присвоение лицензий управляющим недвижимостью

Физическое лицо может подать заявление о присвоении профессиональной лицензии управляющего недвижимостью.

Профессиональная лицензия присваивается лицу, которое:

1) является полностью юридически дееспособным;

2) не подвергалось наказанию за преступления против имущества, документов, за экономические преступления, за подделку денег, ценных бумаг, государственных знаков, за налоговые преступления, а также за иные преступления, имеющие значение с точки зрения профессиональной деятельности;

4) закончило последипломные курсы в области управления недвижимостью;

5) отбыло профессиональную практику в области управления недвижимостью;

6) прошло с положительным результатом квалификационную процедуру, тем самым сдав экзамен, позволяющий получить профессиональную лицензию в области управления недвижимостью.

Полномочия и профессиональную лицензию на основе квалификационной процедуры, пройденной с положительным результатом, присваивает министр строительства, территориального и жилищного хозяйства. Лица, которым присвоены полномочия и профессиональная лицензия, подлежат записи в центральные реестры управляющих недвижимостью на основе свидетельств присвоения этих полномочий и лицензий.

Министр имеет право проведения контроля за обладанием полномочий и профессиональных лицензий при исполнении деятельности в области управления недвижимостью, а также до составления предложений о наказании в делах, о которых говорилось выше. Министр созывает, путем распоряжения, Комиссию Профессиональной Ответственности с участием лиц, указанных профессиональной организацией экспертов по имуществу, агентов по недвижимости а также управляющих недвижимостью.

Ответственность, связанная с управлением по заказу, как видно очень велика. Устав ввел обязанность получения лицензии везде, где происходит управление недвижимостью. Без лицензии допускается только распоряжение недвижимостью непосредственно ее владельцами либо вечными пользователями.

Осуществление профессиональной деятельности в области управления недвижимостью без профессиональной лицензии карается арестом, ограничением свободы или штрафом. Тому же самому наказанию подвергается предприниматель, которые доверил выполнение действий по управлению лицу, не имеющему соответствующих полномочий или профессиональной лицензии.

Вынесение приговоров в таких делах происходит в соответствии с положениями Кодекса судопроизводства в делах о правонарушениях.

Заключение: ТОВАРИЩЕСТВО И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Жилищное товарищество является наиболее демократичным органом, функционирующем в Польше. Все решает товарищество через демократичное принятие решений. Меньшинство должно подчиняться большинству, или убедить его в своей правоте и таким образом получить большинство. Лица, считающие себя обиженными, могут искать справедливости в независимых судах. Политические убеждения, вера или знакомства не имеют значения. Все можно измерить и определить, полезно это товариществу или нет.

Товарищество может произвольным образом определить способ управления своей собственностью (раздел 1.2.6) либо управлять ею в соответствии с положениями устава о собственности на помещения.

Возможно управление недвижимостью непосредственно собственниками или при помощи избранного Правления, но это не гарантирует полной ответственности за принятое решение. Управляющий будет помнить о сроках обязательных осмотров, лучше проверит исполнителей, ведь он должен нанимать инспекторов строительного надзора, которые не позволят что-либо себе внушить. Обычно он управляет большим числом товариществ, поэтому ему будет легче в результате переговоров добиться лучших условий соглашений по выполнению ремонта и более высокого их качества, ведь исполнители понимают, что можно получить следующие заказы, если управляющий будет доволен их работой.

Работа управляющим недвижимости требует очень больших способностей, знаний и опыта. Управляющий не может себе позволить ошибок или недосмотра, а его работа должна приносить товариществу пользу. Требования, предъявляемые к управляющему, и его ответственность, полностью обосновывают придание этой профессии статуса "профессия общественного доверия".

Большинство жилищных товариществ в Польше поручило управление лицензированным управляющим. Расходы, которые несут товарищества, управляемые таким образом, как правило ниже, чем квартплата, выплачиваемая нанимателями в коммунальных зданиях, а собственники помещений обычно чувствуют себя довольными. Всегда также существует возможность смены управляющего на лучшего, соглашение всегда можно расторгнуть.

Похоже, это хороший путь улучшения технического состояния зданий и содержание их в состоянии, которое будет удовлетворять даже требовательных собственников.

P.S. Для иллюстрации степени подробности соглашений, заключаемых с жилищными товариществами, публикуем для примера соглашение, заключенное большой компанией, специализирующейся на управлении недвижимостью.

СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧИ В УПРАВЛЕНИЕ ОБЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

в Варшаве по адресу ____________________________ общей полезной площадью всех помещений ______________ m2 участок № ....... территория ............... площадью ....... m2, застроенной зданием эксплутационного характера, для которой ведется кадастровая книга № ........... VI Отделом Кадастровых книг Районного Суда Варшавы Мокотова

Жилищным Товариществом недвижимости по ул.__________________________ представляемой Правления Товарищества: 1. _________________________________________________

Компания ______________________________ ООО 01-886 Варшава, ул. З. Нхххххххххх 11, вписанная в Отечественный Судебный Реестр в ХХ Хозяйственном Отделе Районного Суда для г. Варшавы, номер КРС 000000000, называемый далее Управляющий, представленная

Владельцы помещений заявляют, что .......................... года поручают Компании управление общей недвижимостью на условиях, определенных в настоящем соглашении, а Компания по принципу исключительного права принимает доверенное управление общей недвижимостью и соглашается с условиями соглашения.

1. К Управляющему применяются постановления настоящего соглашения, а также положения устава о собственности на помещения, касающиеся прав и обязанностей управляющего, которому доверено управление общей недвижимостью в границах всех действий текущего управления. Управляющий заявляет, что согласно требованиям Устава об управлении объектами недвижимости принимает на работу физических лиц, имеющих профессиональные лицензии в области управления недвижимостью.

2. Управляющий уполномочен заключать договоры от имени Товарищества с поставщиками энергии, воды и т. д., в том числе с MPWiK S.A., SPEC S.A., поставщиками электрической энергии для общей части, исполнителями услуг: вывоза мусора, уборщиками и т. д., а также с исполнителями консервационно-ремонтных работ.

3. Управляющий предоставляет услуги в области администрирования и сотрудничает с владельцами в деятельности по управлению до момента изменения или расторжения настоящего соглашения. Деятельность управляющего подвергается оценке на ежегодном собрании владельцев помещений, которое правление товарищества созывает до 31 марта каждого года.

4. Предметом собрания, о котором идет речь в п. 3, должно быть:

- отчет управляющего по реализации постановлений владельцев помещений в предметной и финансовой области

- принятие или отклонение отчета путем принятия постановления

- принятие постановления об утверждении финансового отчета для Правления Товарищества

- принятие годового хозяйственного плана управления общей недвижимостью и оплаты расходов, вытекающих из представленной управляющем калькуляции, касающейся:

1. Управляющий уполномочен принимать решения, в пределах текущего управления общей недвижимостью, при том, что может принять обязательства в пределах сумм, определенных на данный год владельцами помещений в принятых ими постановлениях. Контракты на ремонт на сумму, превышающую 20000 зл. утверждают уполномоченные владельцы.

2. Для принятия управляющим решений, превышающих границы текущего управления, за исключением положений, содержащихся в п. 3, требуется постановление владельцев помещений.

3. Владельцы помещений предоставляют управляющему полномочия для совершения от их имени действий, превышающих границы текущего управления, в области разрешения временно находиться на территории недвижимости третьим лицам в связи с необходимостью выполнения ремонтных или иных работ.

4. В случае получения управляющим дополнительных финансовых средств для владельцев помещений, связанных с дополнительной сдачей в аренду общей площади (рекламы, антенны и т. д.) управляющему полагается разовое вознаграждение в размере месячной оплаты от нового нанимателя по заключенному соглашению.

1. Администрирование общей недвижимости в области:

- исполнения постановлений владельцев помещений,

- обеспечения (в рамках утвержденного хозяйственного плана) содержания недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии,

- проведения надзора за проводкой (на лестничных клетках), связанной с телекоммуникацией, кабельным телевидением, системой домофона и т. д.

- обеспечения быстрого устранения аварий и их последствий, контроль качества профилактических работ,

- инициирования технического контроля, периодических осмотров недвижимости, а также устройств, являющихся оснащением объекта, в соответствии с требованиями строительного права,

- заказ необходимых починок в соответствии с заранее разработанным календарным расписанием, в согласованных пределах, оцененных и порученных выбранным исполнителям,

- обеспечения рационального и обоснованного принятия решений о проведении ремонтных работ, надзора их качества и пунктуальности,

- расчетов услуг, оказываемых в пользу общего объекта недвижимости на основе заключенных договоров в пределах имеющихся у товарищества средств,

- передачи владельцам помещений информации, связанной с актуальными потребностями, касающимися технического, эксплуатационного и финансового состояния недвижимости,

- ведения бухгалтерии товарищества в соответствии с требованиями устава о счетоводстве при одновременном выполнении требований устава о собственности на помещения, выполнение годовых финансовых отчетов в упрощенной форме,

- подготовки расчетов по исполнению годового хозяйственного плана,

- составления требуемых отчетов для местных и государственных организаций,

- выставления фактур и иных финансово обязывающих документов,

- сбора в пользу товарищества причитающихся сумм денежных и иных доходов от общей недвижимости,

- сбора от владельцев помещений авансов в пользу товарищества для покрытия расходов на управление общей недвижимостью и за предоставляемые в помещения коммунальные услуги,

- расчетов с юридическими лицами и владельцами помещений авансовых платежей для покрытия: расходов по содержанию общей недвижимости, ремонтного фонда и доходов от недвижимости,

- расчетов с юридическими лицами и владельцами помещений авансовых платежей для покрытия: расходов за предоставляемые в помещения и в общую часть коммунальные услуги (согласование размера таких авансов на основе расчетов с поставщиками услуг и прогноз расходов),

2. Сотрудничество с владельцами помещений в управляющей деятельности такой как:

- по доверенности товарищества представление его как в отношениях с внешним миром, так и в отношениях между товариществом и владельцами помещений,

- ведение журнала строительного объекта, а также технической документации объекта недвижимости, требуемой положениями строительного права,

- поручение технического контроля, периодических осмотров объекта недвижимости, а также оборудования, являющегося техническим оснащением, в соответствии с требованиями строительного права (периодические ежегодные и пятилетние осмотры, строительное и инсталляционные экспертизы),

- подготовка коммерческих предложений и выбор лучшего предложения по выполнению консервационных и ремонтных работ,

- подготовка соглашений с исполнителями, надзор и расчет за выполненные работы,

- выдача удостоверений и справок владельцам помещений,

- подготовка информации о понесенных расходах на содержание недвижимости, а также о приходах,

- виндикация задолженности по денежным и иным доходам от недвижимости, а также оплаты владельцами помещений расходов на управление общей недвижимостью, расходов на предоставление коммунальных услуг, ремонтного фонда; выступления в делах связанных с информированием нарушителей и должников или в судебных процессах на основе доверенности, предоставленной владельцами помещений путем соответствующего постановления.

- проверка юридического статуса недвижимости,

- подготовка и обслуживания собраний товарищества, протоколирование, надежное хранение протоколов собраний и постановлений,

- подготовка годового предметно-финансового плана в области эксплуатации и ремонтов.

1. С целью надлежащего выполнения доверенных обязанностей Управляющий уполномочен распоряжаться средствами банковских счетов Товарищества: основной в банке (_____) ......................................................, а также ремонтный счет (_____) № ....................................... .....................

2. За выполнение доверенных настоящим соглашением обязанностей управляющему полагается ежемесячное вознаграждение в размере .......... zł нетто за каждый m² полезной площади всех помещений, выплачиваемое авансом до 10 числа каждого месяца, являющееся частью покрываемых совладельцами расходов на управление общей недвижимостью. Управляющий уполномочен ежемесячно взимать это вознаграждение с банковского счета товарищества в течение срока платежа.

3. В связи с принятием дел управляющего, необходимостью принять документацию, базы данных, инициирования административных, бухгалтерских и технических процедур управляющий получит единовременную оплату размером .................. зл., выплачиваемую в течение одного месяца с момента заключения соглашения с эксплуатационного счета Товарищества.

1. Владельцы помещений обязываются взять на себя полные расходы, связанные с содержанием общей недвижимости. Соответствующие платежи будут вноситься до 10-го числа каждого месяца в виде авансов на эксплуатацию и ремонтный фонд.

2. Кроме расходов на управление общей недвижимостью, определенных в п. 1, владельцы помещений несут расходы, связанные с содержанием и использованием их помещений, в частности, расходы на центральное отопление, подогрев воды, потребления холодной воды, отвод канализационных стоков, вывоз мусора и т. п. – в общем размере, вытекающем из заключенных с поставщиками соглашений; эти расходы рассчитываются по отношению к площади помещений или количеству человек, проживающих в помещении. Авансы на покрытие этих расходов владельцы помещений обязаны вносить до 10 числа каждого месяца на счет товарищества, с которого управляющий уполномочен производить соответствующую оплату поставщикам. Расчет путем сравнения взносов и расходов производится по истечению календарного года или в ином годовом исчислении, согласованном с товариществом. В случае повышения или снижения цен поставщиками услуг управляющий может повысить или снизить ставку аванса, а также изменить размер авансов по этим пунктам на основе расчетов с поставщиками и прогнозов расходов. Управляющий обязан незамедлительно уведомлять владельцев помещений о выполненном повышении или снижении и обосновать это повышение или снижение.

3. Проценты и иные расходы, вызванные отсутствием любых своевременных оплат, ложатся на владельцев помещений, отвечающих за задержку.

1. Управляющий несет ответственность за свои действия и бездействие, а также за действия и бездействие лиц, с помощью которых он осуществляет деятельность, если состояние средств товарищества позволяло выполнить невыполненные действия.

2. Административные решения в компетенции управляющего, касающиеся общей недвижимости, ложатся на владельцев помещений (товарищество).

Споры, связанные с реализацией настоящего соглашения, будут рассматриваться судами в соответствии с расположением управляемой недвижимости.

Соглашение заключается на неопределенный срок с сохранением права каждой из сторон на трехмесячный срок расторжения в конце календарного месяца. Товарищество сохраняет право на немедленное расторжение соглашения в случае серьезного невыполнения обязанностей управляющим и после предупреждения управляющего о таком намерении в письменном виде с назначением двухнедельного срока устранения указанного невыполнения обязанностей. Управляющий сохраняет право на немедленное расторжение соглашения в случае невыполнения владельцами помещений обязанностей по внесению оплаты на содержание общей недвижимости, а также оплаты на покрытие расходов за предоставление коммунальных услуг, перечисленных в § 7. Расторжение всегда должно совершаться в письменном виде.

Жилищное товарищество обязывает управляющего к протокольному принятию технической, финансовой и административной документации Товарищества, соглашений, касающихся общей недвижимости, и иных документов от прежнего управляющего. В случае проблем с получением документов от прежнего управляющего способ их получения/восстановления определит товарищество.

В вопросах, не урегулированных настоящим соглашением, применяются:

- Устав о собственности на помещения (Dz. U. 1994 № 85 поз. 388 с последующими изменениями, однородный текст Dz. U. 2000 № 80 поз. 903)

- Положения Гражданского Кодекса (Dz. U. 1964 № 16 поз. 93 с последующими изменениями)

- Устав об управлении недвижимостью (Dz. U. 1997 № 115 поз. 471, однородный текст в Dz. U. 2000 № 46 поз. 543)

- Устав о планированию и территориальном хозяйствовании от 27 марта 2003 г., Dz. U. 2003 № 80 поз. 717 с последующими изменениями)

- Устав Строительный закон (Dz. U. 1994 № 89 поз. 414 с последующими изменениями)

- Распоряжение Министра Инфраструктуры от 12 апреля 2002 г. в области технических условий, которым должны соответствовать здания и их расположение (Dz. U. 2002 № 75 поз. 690)

Соглашение составлено в двух идентичных экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон.

.............................................. ..............................................

.............................................. ...............................................

[1] Гмина – наименьшая единица территориально-административного деления в ПНР. На сегодняшний день основная еденица местного самоуправления в РП. (прим. переводчика).

№ помещения	Владелец	Доля, простая дробь	Доля, %	За постановление	Против постановления	Дата
......
......
......
......
......
......
Всего	(дробь)/ (процент)

Общие данные	Голосование долями	Голосование „1с = 1г”
ВСЕГО		.... собственников
Требуемое большинство		.... собственников