КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

Эдуард Латушко

Введение.

Благодаря приватизации, начатой в девяностых годах и продолжающейся по настоящий день в стране сформировался класс собственников жилых и нежилых помещений. При этом доля частного сектора в собственности на жилье составила более 80%. Это привело к появлению понятия совместное домовладение, а также необходимости правового регулирования отношений собственников жилых и нежилых помещений как в многоквартирных домах так и в административных зданиях.

Закон «О совместном домовладении», принятый в 1998г.,определил совместное домовладение как правоотношение собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (Ст.1).

При этом к общей долевой собственности относятся - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (Ст.1), что составляет примерно 80-90% от стоимости строительства здания.

Обязанность собственника нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома, закреплены законодательно в Гражданском кодексе (Ст. 211, 252) и Законе «О совместном домовладении»(Ст.11). Содержание квартиры собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общей долевой собственности ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом

В Законе «О совместном домовладении»(Ст.15)отмечено, что собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.

Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:

1. Непосредственным управлением.

Когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, собственники этих помещений могут заключить между собой договор о совместном домовладении (типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. №569) и по взаимному согласию поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего в лице любой эксплуатирующей организации или частного лица.

2. Управлением через товарищество собственников.

При данном случае управления собственниками создается юридическое лицо - товарищество собственников цель которого - обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома, а основной орган управления - общее собрание собственников на котором рассматриваются основные вопросы, такие к примеру как утверждение годового бюджета.

3. Иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь

Через организации граждан застройщиков (ст. 107 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников.Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.

В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.

До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом ( Ст. 16 Закона «О совместном домовладении»).

На необходимость принятия решения по выбору способа управления обще долевого имущества в многоквартирных домах указывает и Постановление Совета Министров № 45 от 17.01.03г.

Наиболее эффективным и приоритетным в государственной жилищной политики способом управления общим имуществом является управление через товарищество собственников. Создание товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. Именно собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества.

Данная брошюра является путеводителем для тех, кто хочет, создав товарищество собственников стать полноценным хозяином своего дома.

Мы желаем Вам создать и жить в хорошо управляемом товариществе собственников, сосредоточить свое внимание и энергию на высоком уровне обслуживания, быть предельно грамотными и знающими специалистами в нелегком деле сохранения и обслуживания своей недвижимой собственности.

Успехов Вам!

Подготовка к собранию.

Если в вашем доме назрела необходимость смены способа управления общим имуществом(неудовлетворительное техническое обслуживание здания, ущемление прав собственников по совместной эксплуатации элементами общего имущества, ухудшение условий проживания граждан, неэффективное использование средств на содержание зданий, капитальный ремонт), Вы можете выступить инициатором проведения собрания по выбору(смене) способа управления.

Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы общее собрание собственников состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания. Для этого Вам необходимо найти единомышленников и создать инициативную группу в количестве 3-5 человек. Найдите председателя или члена правления товарищества собственников вашего района, который смог бы проконсультировать Вас по подготовке собрания, а также выступить на собрании с информацией о товариществах собственников.

Распределите среди членов инициативной группы обязанности по выполнению подготовительных мероприятий :

1. Предварительное ознакомление жильцов с информацией о товариществе собственников. Это могут быть информационные листки вывешенные на подъездах, или разложенные в почтовые ящики. Текст информационного листка смотрите в приложении 1.

2. Анкетирование с целью выяснения проблемных вопросов которые могут повлиять на выбор способа управления, а также готовность участвовать в создании и работе товарищества собственников. Анкетирование можно провести письменным опросом, развесив анкеты на подъездах или опустив в почтовые ящики, либо по квартирным обходом собственников жилья.. В случае по квартирного обхода необходимо уведомить жильцов о времени обхода и предупредить участкового инспектора. По квартирный обход осуществлять вдвоем (желательно мужчина и женщина), с собой иметь паспорт, бейджик с указанием Ф.И.О. члена инициативной группы, анкеты. Обход желательно проводить в будние дни с 18 до 21, в выходные не ранее 11, не более 10 минут на квартиру.

3.Уведомить администрацию района о подготовке собрания по выбору способа управления. Попросить помощи в выборе помещения для проведения собрания, а также в получении копии технического паспорта на здание для определения долей собственников в общей долевой собственности и список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности - с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей площади многоквартирного дома.

4. Подобрать актив. Актив подбирается из личных знакомых, соседей, по данным анкет, по советам собственников жилья, при по квартирном обходе. Предварительное обсуждение с активом и инициативной группой кандидатур в правление товарищества собственников и ревизионную комиссию.

5.Определить дату и время проведения собрания по выбору способа управления( выходной день, либо вечер буднего дня) Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. При этом необходимо помнить , что о собрании собственник должен быть предупрежден за 20 дней до его проведения.

6. Разработка сценария проведения собрания, назначение ответственных(за регистрацию участников собрания, подготовку выступлений по повестке дня, приглашение на собрание, подготовку помещения и т.д.)

7. Подготовить уведомления всем собственникам помещений дома о проведении собрания по выбору способа управления . В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

8. Направить уведомления о проведении собрания каждому собственнику заказным письмом или вручить им под расписку.

9. Подготовить списки регистрации собственников помещений, где указать графы для номера квартиры, доли в общем имуществе, № регистрационного номера на помещение, Ф.И.О. собственника, Ф.И.О. доверенного лица, номер доверенности и кем заверена, подписи собственника или доверенного лица.

Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его в общем имуществе, установленной в соответствии с положениями Статьи 8 Закона «О совместном домовладении» Так, если общая площадь жилого дома составляет, например, 1000 кв. метров, а гр-ну Иванову принадлежит квартира общей площадью 100 кв. метров, то его доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения будет составлять 10%.

Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании собственников, но при этом высказывается за создание товарищества собственников, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанная доверенность удостоверяется нотариально или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией или администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.

При проведении общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.

Проведение собрания

В начале собрания все собственники регистрируются.

Участники собрания должны иметь при себе документы, подтверждающие их полномочия, - оригинал или нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на помещения, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, надлежащим образом заверенную доверенность на право участия в общем собрании собственников помещений.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.

Первое собрание начинает инициатор собрания и оглашает повестку собрания

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии общего собрания.

3.Утверждается регламент собрания.

4.Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании

5. Выступление председателя или члена правления товарищества собственников вашего района с информацией о Товариществе собственников.

6. Выбор способа управления многоквартирным домом.

7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.

8. Выбор правления товарищества собственников жилья.

9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..

10. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.

11. Разное.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом.

Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Собственнику помещения

Ф.И.О., адрес

УВЕДОМЛЕНИЕ

О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА N __ ПО УЛИЦЕ _____________

Уважаемый ______________________!

"___"__________ 2006 года в ___ часов 00 мин. в ________________, расположенном по адресу: Минск, ул. ___________, д. N ____, будет проведено общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N ___ по улице _______________ Минска. Данное общее собрание будет проводиться по инициативе ______________________. Для регистрации в качестве участника общего собрания при себе необходимо иметь: 1) физическим лицам указанное уведомление, документ, удостоверяющий личность, свидетельство или заверенную копию свидетельства о праве собственности на жилое (нежилое помещение); 2) юридическим лицам - доверенность юридического лица - собственника жилых (нежилых) помещений, иные документы, подтверждающие право собственности на помещение.

Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в общем имуществе, установленной в соответствии с положениями Закона « О совместном домовладении»..

Повестка дня общего собрания:

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии общего собрания.

3.Утверждается регламент собрания.

6. Выбор способа управления многоквартирным домом.

7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.

8. Выбор правления товарищества собственников жилья.

9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..

11. Разное.

Напоминаем Вам:

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке Законом « О совместном домовладении», является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании .

Для предварительного ознакомления с проектом Устава товарищества собственников жилья, иными документами, которые будут обсуждаться на общем собрании, Вы можете обратиться в удобное для Вас время с 10 ч. 00 мин. до 18 час. 00 мин. в ______________ по адресу: Минск, ул. _____________ д. ___.

Инициатор общего собрания __________

(подпись)

ДОВЕРЕННОСТЬ

(ПРИ ПРЕДСТАВЛЕНИИ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА - ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА)

г. Минск

"___"___________ 200__ г.

Я, _____________________, собственник помещения, расположенного по адресу: _______________________, свидетельство о праве собственности от "___"_________200__ года, далее именуемый «Доверитель», доверяю _____________________ паспорт, серия __________ N ________, выдан ___________________, зарегистрированному по адресу: _____________________, представлять интересы Доверителя на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с правом голосования, подачи и получения заявлений и иных документов, с правом подписания всех необходимых документов.

Доверенность выдана сроком на один год.

Подпись представителя ____________ удостоверяю.

Руководитель жилищно-эксплуатационной организации ________/__________/

(руководитель организации, в которой Доверитель работает, учится, администрация стационарного лечебного учреждения, в которой Доверитель находится на излечении)

М.П.

ДОВЕРЕННОСТЬ

(ПРИ ПРЕДСТАВЛЕНИИ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА - ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА)

г.Минск

«___»___________ 200__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «_____», собственник помещения, расположенного по адресу: ________________, далее именуемый «Доверитель», в лице _______________, действующего на основании ___________, доверяет _________________ паспорт, серия _______ № ________, выдан ________________, зарегистрированному по адресу: _______________, представлять интересы Доверителя на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с правом голосования, подачи и получения заявлений и иных документов, с правом подписания всех необходимых документов.

Доверенность выдана сроком на один год.

Подпись представителя ______________ удостоверяю.

Руководитель ___________/____________/

М.П.

Примерная форма

ПРОТОКОЛ № 1

ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

ПО АДРЕСУ: _________________________________

г.Минск

"___"____________ 200__ г.

Общая полезная площадь дома (площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц) составляет ____ кв. м. Присутствуют собственники помещений или их представители согласно списку (приложение 1 к протоколу № 1). Присутствующие представляют интересы собственников помещений общей площадью ______ кв. м, что составляет _____% от общей полезной площади многоквартирного дома. Кворум имеется. Собрание правомочно.

Слушали: инициатор собрания огласил повестку дня общего собрания.

Повестка дня общего собрания:

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии общего собрания.

3.Утверждается регламент собрания.

6. Выбор способа управления многоквартирным домом.

7. Утверждение проекта договора между собственником и эксплуатирующей организацией в случае выбора в качестве способа управления многоквартирным домом - управление эксплуатирующей организацией.

8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.

9. Выбор правления товарищества собственников жилья.

10. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..

11. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.

12. Разное.

1. Избрание председателя, секретаря общего собрания

Слушали: выступление представителя инициатора общего собрания, собственников помещений, которые предложили следующие кандидатуры собственников помещений для избрания их в качестве председателя собрания _________________, секретаря собрания _________________.

Голосовали отдельно по каждому кандидату:

Кандидат 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Кандидат 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

На пост секретаря собрания:

Кандидат 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Кандидат 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Подвели итоги голосования по кандидату на пост председателя.

Приняли решение:

Председателем собрания избран (Ф.И.О.) ___________________,

Секретарем собрания избран (Ф.И.О.) ____________________.

2. Выбор счетной комиссии общего собрания

Слушали: участников собрания с предложениями кандидатур в счетную комиссию (Ф.И.О.)

______________________________________________________________

Голосовали отдельно по каждому кандидату:

Кандидат 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Кандидат 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Кандидат 3: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Кандидат 4: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Подвели итоги голосования.

Приняли решение: избрать счетную комиссию в составе (Ф.И.О.)

______________________________________________________________

3.Утверждается регламент собрания.

Слушали инициатора (председателя, др. лиц) собрания по определению регламента собрания Предложили.

Выступающему – 20 минут

Вопросы - 1 минута

В прениях - 2 минуты

.Голосовали.

Приняли.

4. Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании

Слушали инициатора (председателя, др. лиц) собрания по определению порядка подсчета голосов на общем собрании. Предложены варианты подсчета голосов: 1 квадратный метр общей площади помещения равен 1 голосу, 1 квадратный метр общей площади помещения равен 10 голосам и т.п.

Голосовали отдельно по каждому варианту. Подвели итоги голосования.

Вариант 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Вариант 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______ и т.д.

Приняли решение: определить порядок подсчета голосов на общем собрании из расчета 1 кв. м = _____ голосов.

Слушали.

Приняли к сведению.

6. Выбор способа управления многоквартирным домом

Слушали инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом. В соответствии со ст.15 Закона «О совместном домовладении» собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья

3) управление эксплуатирующей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТС создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТС является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества .

Голосовали отдельно за каждый из двух способов управления многоквартирным домом:

а) создание товарищества собственников жилья; б) управление эксплуатирующей организацией.

Подвели итоги голосования:

по пункту а) создание товарищества собственников жилья:

"за" ______, "против" ______, "воздержались" ______,

по пункту б) управление многоквартирным домом управляющей организацией:

"за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.

Приняли решение: в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу: _________________ избрать __________________.

Далее рекомендуется:

Сразу после подведения итогов голосования по данному вопросу председателю собрания огласить выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом.

7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья

Слушали инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания с информацией о проекте Устава ТС. К рассмотрению предложен проект Устава ТС. В обсуждении проекта приняли участие собственники помещений с предложениями о внесении следующих поправок в проект Устава ___________________________________________________________.

На голосование поставлен вопрос об утверждении представленного проекта Устава ТС с учетом поправок, если таковые поступили.

Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" _____, "воздержались" ____.

Приняли решение: утвердить предложенный проект Устава ТСЖ.

8. Выбор правления товарищества собственников жилья

Слушали инициатора (председателя) общего собрания о выборе правления товарищества. В соответствии с Закона «О совместном домовладении» руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

На голосование поставлен вопрос о количестве членов правления. Голосовали отдельно по вариантам численного состава членов правления. Подвели итоги голосования:

количество членов _____ чел.: "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____,

количество членов _____ чел.: "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____ и т.п.

Приняли решение: избрать правление ТСЖ в количестве ____ человек.

Участниками общего собрания были предложены следующие кандидатуры в правление (Ф.И.О.) _______________________________________________________.

Голосовали отдельно по каждому кандидату:

кандидат 1 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.

кандидат 2 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.

кандидат 3 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.

кандидат 4 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.

кандидат 5 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____ и т.д.

Приняли решение: избрать правление ТС в следующем составе

(Ф.И.О.) _________________________________________________________

______________________________________________. Всего ___ человек.

9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора)

Слушали: инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания о выборах ревизионной комиссии.

В соответствии с Законом «О совместном домовладении» ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

На голосование поставлен вопрос о количестве членов ревизионной комиссии. Голосовали отдельно по вариантам численного состава ревизионной комиссии. Подвели итоги голосования:

количество членов ____ чел: "за" ____, "против" ____, "воздержались" ____,

количество членов ____ чел: "за" ____, "против" ____, "воздержались" ____ и т.п.

Приняли решение: избрать ревизионную комиссию ТСЖ в количестве ____ человек.

Участниками общего собрания были предложены следующие кандидатуры в состав ревизионной комиссии (Ф.И.О.) _______________________________________.

Голосовали отдельно по каждому кандидату:

кандидат 1 - "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______

кандидат 2 - "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______

кандидат 3 - "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______ и т.д.

Приняли решение: избрать следующий состав ревизионной комиссии

(Ф.И.О.) _________________________________________________________

______________________________________________. Всего ___ человек.

10. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений

(При подведении итогов голосования по вопросам, указанным в данном пункте, учитываются голоса всех собственников помещений)

Слушали инициатора (председателя) собрания, собственников помещений, представителей управляющих организаций, иных лиц с предложением об установлении следующих размеров платежей собственников помещений за содержание и текущий ремонт помещений:

- для собственников жилых помещений размер платы за содержание и текущий ремонт помещений рассчитывается с применением цен на услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов, установленных нормативными правовыми актами для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной (за исключением взимания платы за наем помещений),

- для собственников нежилых помещений величина платы за содержание и ремонт помещений рассчитывается соразмерно доле этих собственников в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Голосовали за данное предложение. Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.

Приняли решение: для собственников жилых помещений размер платы за жилье рассчитывается с применением цен на услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов, установленных нормативными правовыми актами мэрии для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности (за исключением взимания платы за наем помещений), для собственников нежилых помещений величина платы за содержание и ремонт помещений рассчитывается соразмерно доле этих собственников в праве на общее имущество в доме.

Слушали инициатора (председателя) собрания, собственников помещений, представителей управляющих организаций, иных лиц с предложением о введении для собственников помещений платы за капитальный ремонт и установлении ставки ежемесячного платежа за капитальный ремонт в размере ______ руб. с 1 кв. м общей площади помещения.

Голосовали за данное предложение. Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.

Приняли решение: ввести плату за капитальный ремонт общего имущества, установить величину ставки ежемесячных платежей за капитальный ремонт для собственников помещений в размере ______ руб. с 1 кв. м общей площади помещения.

11. Разное

Слушали инициатора (председателя) общего собрания, собственников помещений по вопросам (варианты):

а) об установлении размера вступительных и членских взносов членов товарищества,

б) об установлении размеров вознаграждения членам правления товарищества собственников жилья,

в) о создании резервного и иных специальных фондов товарищества и т.п.

(при подведении итогов голосования по вопросам, указанным в пунктах а, б, в, учитываются голоса только тех собственников, которые написали заявление о вступлении в члены товарищества).

а) голосовали по вопросу об установлении размера вступительных и членских взносов членов товарищества равным ____ руб. и ____ руб. соответственно.

Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.

Приняли решение: установить размеры вступительных и членских взносов членов товарищества равными ____ руб. и ____ руб. соответственно.

б) голосовали по вопросу об установлении вознаграждения членам правления ТС, в том числе председателю ТС, в размере ______ руб., другим членам правления товарищества собственников жилья в размере ____ руб., бухгалтеру ТС в размере ____ руб.

Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.

Приняли решение: установить следующие размеры вознаграждений членам правления ТС: председателю ТС ______ руб., другим членам правления ТС ____ руб., бухгалтеру ТС ____ руб.

в) голосовали по вопросу о создании резервного и специального фондов ТС, установив размер отчислений в них равным _____ руб. и ____ руб. соответственно.

Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.

Приняли решение: создать резервный и специальный фонды ТС, установив размер отчислений в них равным _____ руб. и ____ руб. соответственно.

Приложения к протоколу:

1. Список участников общего собрания с указанием N помещений, общей площади помещений, реквизитов правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на помещения, а также для уполномоченных представителей собственников - реквизиты доверенностей, находящихся в собственности, и подписями собственников.

2. Решения собственников помещения(-ий) на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

3. Утвержденный Устав ТС.

(Все приложения прошиваются с протоколом и скрепляются подписями председателя и секретаря собрания).

Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

1.1 Товарищество собственников ~ это действенный способ управления приватизированной собственностью

Вы купили, построили или приватизировали свою квартиру? Поздравляем вас!

Вы являетесь теперь собственником жилья и знаете его сильные и слабые места, хотите жить в чистоте удобно и комфортно. Вы стали понимать, что с собственностью сопутствуют не только радости, но и многие обязанности. Самым существенным из них является несение финансовой нагрузки своей собственности. Кроме денежных обязанностей, выполнение которых от вас ожидается, вы осознали, что с собственностью сопутствует много работы и денег, которые нужно израсходовать на содержание дома, в котором ваша квартира составляет только часть собственности.

Чувствуете ли вы ответственность за выполнение такого вида работ? За работу и деньги, которые не направлены непосредственно в «вашу» индивидуальную собственность, а в совместную собственность? Но от нее вы, как и все другие сособственники дома, получаете пользу от благоустроенного дома. Нравится ли Вам например купить квартиру в доме, крыша которого пропускает воду, дом выглядит неряшливым или использовать его лестницу опасно?

Вы можете ответить, что все это входит в обязанности обслуживающих организаций. Они отвечают за это традиционно - они организуют и они должны также оплачивать за уход, ремонт и может быть и за реконструкцию совместной собственности -, но делают ли они это? И если вас не удовлетворяют ни ЖЭСы ни частные обслуживающие организации по содержанию и уходу за недвижимостью, услуги и их качество, то Вы задаете себе вопрос - что тогда является причиной этого?

В течение многих лет жилищный фонд в Беларуси принадлежал в основном государству и расходы на ремонт тоже покрывали из госбюджета. Когда дом был построен каким-либо учреждением или организацией для своих работников, тогда это самое предприятие финансировало и расходы по уходу за домом.

Жильцы тоже оплачивали за свое жилище, но если быть честным, тогда квартирная плата была очень маленькая и поэтому символическая. Что можно сделать за такие маленькие суммы квартплаты?

Теперь квартирная плата и управленческие расходы из года в год растут, превращаясь в серьезные затраты населения.

Вы когда-либо думали, как эти деньги используются - как ваши личные деньги так и государственные деньги? Судя по состоянию жилищного фонда - это делается не очень эффективно.

Сейчас вы имеете возможность изменить положение!

Ваша квартира стала вашей собственностью. Однако домом, в котором ваша квартира находится, по-прежнему управляет ЖЭС.

Хоть вы и собственник квартиры, вы не имеете возможности повлиять на затраты по уходу за вашим домом.

Впрочем, сколько на это расходуется? Очень часто нет полной ясности в вопросе, сколько денег на какие цели расходуется. Для многих жильцов это является еще мистикой.

Как можно изменить положение?

Ответ очень простой - через создание товарищества собственников.

Это дает вам возможность стать истинным собственником, который сам решает, как использовать личную собственность и какие затраты на нее сделать, а также принимать участие в решении вопросов использования денежных средств, для ремонта и обслуживания Вашей совместной собственности.

Вместе с другими сособственниками вы не только решаете сколько вы расходуете и на что вы расходуете, а также выбираете способ управления и лицо, которое организует уход, содержание и обслуживание Вашего дома.

Опыт учреждения товарищества собственников.

Такие товарищества известны во всем мире - в России, Германии, Норвегии, Англии, Франции, США и т.д.. Товарищества Собственников (кондоминиумы) являются неотделимой частью жилищного хозяйства, базирующегося на рыночной экономике.

Преимущества товарищества собственников, необходимость их создания.

При создании товарищества собственников у владельца квартиры есть несколько преимуществ:

· оплачиваемые платежи по управлению и уходу направляется прямо на собственный банковский счет и расходуют на благо конкретного дома;

· денежные средства эффективно контролируются и направляются на уход за жилым домом;

· цена квартиры в связи с созданием уютных и защищенных жилищных условий возрастает;

· ваши права собственника защищены;

· вы имеете возможность получения дополнительных средств на уход за жилым домом в виде государственных дотаций, от аренды объектов и частей зданий, находящихся в совместной собственности;

· образования дружественных отношений между жильцами-сособственниками;

· контроль за работами, производимыми внутри квартир других собственников, которые могут оказать отрицательное влияние, как на другие квартиры, так и на дом в целом;

· возможность сособственников покрывать свою долю по уходу трудом вместо
соответствующих платежей.

1.2 Управление товариществом собственников

Товарищество является демократической организацией, похожей на государство.

Руководящий орган - общее собрание, правление, председатель.

Общее собрание состоит из всех собственников и является высшим органом управления. Исполняющий орган - правление, председатель, занимающиеся действительным руководством товарищества.

Закон «О совместном домовладении» устанавливает основы создания товарищества и регламентирует его деятельность. Законодательство предлагает типовые документы (договор о совместном домовладении, учредительный договор, устав и т.д.). План хозяйственной деятельности, затраты утверждается на общем собрании и они являются обязательными для всех проживающих.

Товарищество «властвует» через решения общего собрания. Все собственники имеют право голоса при принятии решений. В случае, когда часть квартир еще не приватизирована или не куплена и принадлежит городу, город, как собственник, является членом товарищества.

1.3 Содержание дома в порядке и обеспечение денежными средствами

Сейчас, вероятнее всего, обслуживает и управляет вашим жилым домом ЖЭС принадлежащий городу. Она получает от вас компенсацию за расходы по управлению и уходу. Ей поступают по-прежнему суммы квартирной платы от жильцов еще неприватизированных квартир и суммы платежей по уходу и управлению от Вас. Эти деньги следовало бы использовать на производство работ именно в данном здании и вокруг него. Что действительно происходит, вы видите сами.

Товарищество собственников решает самостоятельно, какие работы необходимо производить для качественного ухода за жилым домом и вокруг него. Под этим понимается следующее:

· управление и уход за зданием - разные виды работ, целью которых является создание необходимых жилищных условий для жильцов, в том числе сохранение здания;

· санитарный уход за зданием (и вокруг него) - виды работ, целью которых является
обеспечение выполнения санитарных и гигиенических требований на территории
здания;

· техническое обслуживание здания - виды работ, целью которых является обеспечение стандартных параметров, эксплуатации конструкций здания, инженерных и технических сетей.

Названные виды работ имеют разные степени сложности. Товарищество не обязано производить их своими силами, вы можете найти организации, которые в настоящее время специализированы на выполнении этих работ.

1.4 Товарищество собственников решает самостоятельно, как использовать финансовые ресурсы дома

В товариществе финансовые ресурсы складываются из:

- собранных от проживающих денег, предусмотренных для покрытия регистрационных расходов (определяется на учредительном собрании);

- регулярных платежей за техническое обслуживание, которые используются на уход за совместной собственностью и на текущий ремонт. В настоящее время эти расходы регламентируются государством и по существу являются платежами по уходу за приватизированными или собственными квартирами;

- платежи на капитальный ремонт совместной собственности и на другие непредвиденные расходы;

- поступления от хозяйственной деятельности товарищества;

- членские взносы;

- дотации;

- кредиты.

Правление товарищества готовит предложения по использованию финансовых ресурсов. На основании предложений составляется годовой план хозяйственной деятельности, который содержит предполагаемые доходы и расходы хозяйственного обслуживания, обязанности членов товарищества по оплате целенаправленных расходов за техническое обслуживание, отчислений на капитальный ремонт и других расходов. План хозяйственной деятельности утверждается на общем собрании членов товарищества.

Опыт эксплуатации домов, которыми руководят собственники, используя свои деньги (чаще всего это товарищества, которые сами руководят своей деятельностью, без посредников ЖЭСов) показывает, что даже тогда, когда платежи останутся на прежнем уровне, они способны предложить лучший уход, сохранять здание в хорошем состоянии и создать более уютные и безопасные жилищные условия.

1.5 Основные выводы

1. Условия рынка, вынуждают нас более бережно считать свои деньги, особенно деньги, которые мы тратим на уход за жилым домом, где мы живем.

2. Товарищества собственников создаются не только для того, чтобы наслаждаться
проживанием в своей квартире, но также для того, чтобы достичь чувство
собственника в отношении всего дома, в котором квартира находится.

3. Инициатива учреждения товарищества собственников принадлежит полностью
собственникам и не зависит от того проживают ли они в этом доме или нет. В домах – новостройках учредителем товарищества может выступить строительная организация.

4. Объединение в товарищество собственников не касается вашего права собственности на квартиру. Это значит, что вы как собственник, можете
использовать ее по своему усмотрению, например можете ее продать. Для этого не
требуется согласия товарищества.

5. Все собственники оплачивают коммунальные услуги по определенным тарифам.