Геннадий Калёнов

Выбор способа эксплуатации жилого дома при создании товарищества собственников.

      1. Кадровый  вопрос.

     Как известно, кадры решают, кадры обеспечивают и отвечают. За всё. Поэтому первый, главный вопрос при выборе способа обслуживания жилого дома – кадровый.

     Думая о кадрах, т.е. людях, которые определяют «лицо» товарищества собственников, прежде следует рассмотреть различные варианты построения деятельности каждого товарищества собственников с учётом следующих факторов:

1.     Социальный состав членов  товарищества собственников. Имеется в виду следующее – если в жилом доме проживает значительное количество граждан, которым требуется социальная защита (пенсионеров, льготников, инвалидов, малообеспеченных семей и т.д), то выбор лучше сделать на варианте, когда начисление сумм по возмещению затрат на содержание мест общего пользования и коммунальным услугам будет производиться по нормативам, утверждённым Советом Министров Республики Беларусь  и местной исполнительной властью, с обязательным получением дотаций на покрытие убытков. Если же это дом долевого строительства, с улучшенными потребительскими качествами жилых помещений, смело можно предлагать общему собранию на утверждение более упрощённый вариант, о котором речь пойдёт ниже.

2.     Общая площадь жилого дома. Соответственно, чем больше площадь, тем больший штат квалифицированных работников может себе позволить товарищество собственников. Например, при общей площади более 12 тыс. метров квадратных это может быть председатель (управляющий), главный бухгалтер, главный инженер, мастер, диспетчер, секретарь – паспортист, слесарь-сантехник, электрик, рабочие по комплексной уборке; разумеется, половина названных специалистов и рабочих на 1/2, а то и на 1/5 ставки. При общей площади дома 3-7 тыс. метров квадратных  уже необходимо совмещение обязанностей, например управляющий/главный инженер, бухгалтер/делопроизводитель/секретарь /паспортист  и т.д.

3.     Месторасположение. При выборе варианта обслуживания следует рассмотреть, чему больше всего требуется уделить внимание – охране (безопасность), дворовой территории, парковке автомобилей или  иному. Это внесёт существенные коррективы в штатное расписание и подбор специалистов.

4.     Особенности дома. Имеется в виду:

-  этажность; в высотном одно / двух - подъездном  доме экономически целесообразно организовать службу консьержей (диспетчеров); в невысотном доме создание такой службы нереально, так как оплата за её содержание может быть сопоставима с общей суммой всех платежей;

- дворовая территория и наличие (отсутствие) парковки для автомобилей, ограждения, охранных устройств также внесут коррективы в штатное расписание.

       Далее необходимо определиться с различными вариантами обслуживающей организации, и в зависимости от этого корректировать штатное расписание товарищества собственников, например:

       1. Если общее собрание принимает такое решение, товарищество собственников может перейти на обслуживание в местную жилищно-эксплуатационную службу. В этом случае избранный на общественных началах председатель (председатель правления) товарищества собственников фигура номинальная, все расчёты производятся через РКЦ города, и вопрос о специалистах не актуален.  

       2.  Техническое обслуживание дома может осуществлять жилищно-эксплуатационная служба  застройщика дома, либо коммерческая организация, с которой товарищество собственников может заключить договор и производить расчёты как со сторонней организацией – поставщиком услуг. В штате самого товарищества собственников достаточно иметь председателя (председателя правления, управляющего), главного бухгалтера, рабочих по уборке территории и подьездов. В этом случае необходимо найти минимум двух специалистов – председателя (управляющего) и бухгалтера, лучше из числа проживающих в доме, а также рабочих по уборке территории. Все работы по техническому обслуживанию дома будет производить ЖЭС застройщика дома или коммерческая организация, в штате которой имеется инженерная служба, рабочие по техническому обслуживанию и паспортист.

      3. Наиболее эффективный вариант – это организация собственного штата специалистов, но и требования к специалистам в этом случае выше. Председатель (управляющий) должен знать основы законодательства, делопроизводства, кадровой работы и обладать организаторскими способностями. Главный инженер должен иметь необходимые допуски и обладать знаниями, необходимыми для эксплуатации жилого дома, так как чаще именно он является ответственным за электрохозяство, теплохозяйство, безопасное использование лифтов и газовых плит, проводит инструктаж персонала и жильцов дома. Главный бухгалтер выполняет те же обязанности, что и главный бухгалтер  ЖЭС, в отношении отчётности, статистики, налогообложения  и должен ориентироваться в постоянно меняющихся  нормативных актах. Сантехник, электрик, паспортист, дворник, уборщица,  диспетчер в особых рекомендациях не нуждаются. Аварийные ситуации в жилом доме товарищества собственников и поводящих к дому инженерных коммуникациях устраняют специалисты - профессионалы  специализированных предприятий и поставщиков услуг, имеющие необходимые лицензии,  с этими предприятиями товарищество собственников напрямую заключает договора – на устранение аварий, обслуживание лифтов, тепловых сетей и иные.

      4. Объединение нескольких товариществ в ассоциацию. В этом случае председатели (председатели правления) каждого отдельного товарищества собственников жилого дома избираются на общественных началах для представления интересов своих домов в Ассоциации, а обслуживанием жилых домов товариществ,   входящих в Ассоциацию, занимается председатель Ассоциации, который нанимает штат специалистов – тех же, что оговорены в пункте 3, но они обслуживают все жилые дома Ассоциации. В этом случае все расчёты (в том числе поступление дотаций на покрытие убытков) производятся через счёт Ассоциации товариществ собственников. Экономически данная форма управления жилыми домами товариществ собственников наиболее эффективная. Примером такой формы управления может служить Ассоциация товариществ собственников города Орши, включающая в себя шесть жилых домов, расположенных компактно в одном микрорайоне.

      Где найти необходимых специалистов для формирования штата товарищества собственников? Если с техническим персоналом - главным инженером (энергетиком) особых проблем нет (курсы для обучения ответственных регулярно проводятся во всех городах и стоят они относительно недорого), то специальные обучающие программы  или курсы для председателей и бухгалтеров товарищества собственников в настоящее время нет, но их планируется создать в городе Минске в институте повышения квалификации БНТУ. Кроме того, создание обучающих программ для будущих менеджеров товариществ  собственников и соответствующей литературы – одна из первоочередных задач реформы ЖКХ.

      Стимулы для привлечения необходимых специалистов для работы в товариществе собственников могут быть разными – это отсутствие затрат времени на дорогу и материальных затрат в случае, если специалисты проживают в самом обслуживаемом жилом доме (или в соседних домах), гибкий график работы, возможность работать по совместительству и другие.

     2. Программа развития жилищно – коммунального хозяйства Республики Беларусь на 2006 – 2010 годы.

   Данной программой, утверждённой Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 7 июня 2006 года №720, предусмотрено следующее:

- свободный выбор гражданами формы управления совместным домовладением дает им возможность получать услуги стандартного качества при управлении через уполномоченных лиц

- или создавать товарищества собственников и другие формы управления, что позволит самостоятельно выбирать виды обслуживания, определять объемы работ в соответствии со своими финансовыми возможностями, выбирать варианты размещения заказа на обслуживание.

    Более дорогостоящее оборудование требует значительных материальных и трудовых затрат на его обслуживание и оказание большего количества услуг по содержанию домов с улучшенными потребительскими характеристиками. Возникает необходимость в предоставлении дополнительных услуг общего пользования, в том числе таких, как управление новым оборудованием, охрана придомовой огражденной территории, услуги консьержа, садовников и другие.

    Дополнительные услуги оказываются на договорной основе за дополнительную плату и включаются в общий платежный документ отдельными строками по каждой из услуг.

    Предусматривается, что отчисления на текущий ремонт совместного домовладения будут выделены в отдельную строку в общем платежном документе по оплате жилищно-коммунальных услуг. Базовая величина этих отчислений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилья средних потребительных качеств будет регулироваться и частично финансироваться государством.

    Общее собрание жильцов вправе принять решение о дополнительном к базовому платеже для проведения текущего ремонта с более высоким качеством выполнения работ и применяемых материалов, для финансирования внеплановых работ по ремонту жилья и общих коммуникаций, благоустройству придомовой территории.

    Предполагается, что для финансирования капитального ремонта организация, осуществляющая управление недвижимым имуществом совместного домовладения, привлекает долгосрочный кредит, который в дальнейшем выплачивается собственниками и нанимателями жилых помещений в виде отчислений за проведенный капитальный ремонт. 

     Таким образом, программа предусматривает более гибкую систему отношений в структуре Министерства ЖКХ и хозрасчётных организациях ЖРЭО, ЖЭС, ЖЭУ и других, а товариществам собственников предоставляется возможность более широкого выбора – в рамка действующего законодательства. То есть собирать ли ежемесячно деньги на проведение капитального ремонта или только на текущий ремонт, где и как хранить эти деньги, а также все другие насущные вопросы, решают члены товарищества собственников.

     Недостаточно активно развивается процесс передачи жилых домов в управление товариществам собственников. В управлении товариществ находится лишь незначительная часть жилищного фонда. До настоящего времени в полной мере не отработаны механизмы экономической мотивации, позволяющие собственникам через созданные ими объединения полноценно реализовывать законные права по управлению недвижимым имуществом и брать на себя ответственность за его эксплуатацию и сохранность.

    Речь идёт об экономической нецелесообразности для собственников квартир дома старой застройки с изношенными инженерными сетями создавать товарищество собственников и брать на себя все тяготы описанных проблем – тепловая реновация дома, реконструкция дворовой территории и организация капитального  ремонта. То есть для создания товарищества собственников необходимы определённые условия. Для   создания таких условий в большинстве жилого фонда программа предусматривает:

реализацию мероприятий по демонополизации обслуживания и ремонта жилищного фонда, развитие конкуренции и доведение доли жилищного фонда, обслуживаемого на конкурсной основе, до 60 процентов путем создания компаний, в том числе товариществ собственников.

Так как большинство населения о такой форме самоуправления, как товарищество собственников, имеет весьма отдалённые представления, то: В предстоящем периоде будут приниматься меры по повышению привлекательности создания товариществ собственников и иных объединений собственников по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения.

Программой предусмотрено несколько этапов по внесению изменений в нормативные правовые акты, регламентирующие порядок выполнения и финансирования работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда,  перехода на выполнение на конкурсной основе подрядных работ по ремонту конструктивных элементов жилых домов, капитальному ремонту и техническому обслуживанию.

В дальнейшем необходимо осуществить переход на профессиональное управление жилищным фондом, обеспечив равный доступ организаций всех форм собственности (организации граждан-застройщиков, товарищества собственников, уполномоченные лица по управлению недвижимым имуществом) на рынок этих услуг на конкурсной основе.

Демонополизация обслуживания жилищного фонда должна быть завершена к концу 2006 года.

      3. Выбор порядка возмещения затрат на содержание мест общего пользования и коммунальные услуги.

     О стандартном варианте возмещения затрат (по нормативам, утверждённым Советом Министров и местными распорядительными органами) речь пойдёт в следующей главе. В данной главе мы рассмотрим вариант, когда общее собрание принимает  решение (а инициативная группа общему собранию такое решение готовит) о порядке возмещения затрат, распространённом в странах Запада, а с недавнего времени в России и некоторых странах СНГ.

     Следует сразу сообщить, что осознанный эксперимент по указанному способу возмещения затрат проводился на протяжении последних пяти лет в более чем десяти товариществах собственников города Минска, и именно в этих товариществах, как правило, нет задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание мест общего пользования, а также внутренних споров и разногласий.

    Суть этого варианта заключается в следующем; он очень прост и понятен. Все фактические расходы по содержанию мест общего пользования и расходы на некоторые коммунальные услуги распределяются среди членов товарищества соразмерно их доли в общем имуществе.

     Практически это выглядит так. Квартира собственника Х имеет площадь 50 м.кв. Общая площадь квартир в  доме 10 000 м.кв. Сумма расходов, например на содержание наёмных работников включая налоги, отчисления в ФСЗН и пенсионный фонд, 3 000 0000 рублей. 3 000 000 делим на 10 000 умножаем на 50 = 15 000 рублей. И так по каждой статье затрат, включая вывоз и обезвреживание ТБО, обслуживание лифта (за исключением квартир 1 и 2 этажа). Оплата за остальные коммунальные услуги  производится по показаниям индивидуальных приборов учёта (счётчиков воды, газа, электроэнергии) а также за подогрев горячей воды. Оплата за радио, телеканалы, домофон – по каждой квартире. Таким образом, общая сумма коммунальных платежей складывается из фактических расходов по счетам от сторонних организаций и фактических расходов на содержание наёмного персонала, и не зависит от числа прописанных (проживающих), а также нормированной площади жилых помещений. При этом дебиторская и кредиторская задолженность по итогам каждого месяца (в случае своевременного внесения платежей  всеми членами товарищества) равна нулю. Соответственно контроль за расходованием денежных средств отдельными членами товарищества также значительно упрощается.

    Но указанный вариант не соответствует инструкции Министерства ЖКХ.

   Для разрешения вопроса требуется понимание сути правоотношений в товариществе собственников, являющемся объединением собственников, которые сами себе услуги оказывать не могут.  Все средства, перечисляемые собственниками как средства целевого финансирования, используются товариществом для расчетов со сторонними организациями по заключенным до­говорам и на оплату труда наем­ного персонала. В том числе средства, предъявляемые к оплате за вывоз и обезвреживание ТБО  по заключённым договорам в объёме, равным фактическому образованию ТБО, по установленным на 1 м. куб. тарифам, средства на обслуживание лифтов по заключённым договорам в сумме по согласованной смете и т.д.

    В соответствии с Законом Республики Беларусь от 08 января 1998 года №135-3 «О совместном домовладении», совместное домовладение — это правоотно­шения собственников недвижи­мого имущества, включающего земельный участок и распо­ложенные на нем здание и иные объекты недвижимости, отдельные части которого на­ходятся в государственной или частной собственности двух и более собственников, а осталь­ные части являются общей до­левой собственностью.

   В соответствии со ст. 20 За­кона товариществом собствен­ников признается объединение собственников жилых или не­жилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохране­ния, содержания, пользования недвижимым имуществом. Товарищество создается и дейст­вует в соответствии с Законом и уставом.

     В соответствии со ст. 11 Закона собственники недвижимого имущества несут расходы по содержанию общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.

     В соответствии со ст. 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

     В соответствии со ст. 11 Закона по решению собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.

     В соответствии с п. 4.2. типового устава товарищества собственников, утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 №569 высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание его членов.

     В соответствии с п. 4.10 устава (типового) квалифицированным большинством голосов общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 4.8.4 устава, а именно установление размера взносов и других платежей членов товарищества, то есть предусмотренное ст. 11 Закона право устанавливать иной порядок распределения расходов, указанное выше.

     Если в соответствии с правомочным, принятым общим собранием, решением   утверждена годовая смета расходов - доходов, и в том числе в соответствии с решением общего собрания иной порядок возмещения расходов, в том числе за вывоз и обезвреживание ТБО, обслуживание лифтов и т.д., то  правление товарищества собственников и председатель правления  выполняют законное решение общего собрания, проведенного  с соблюдением норм, предусмотренных уставом. Такое решение обязаны выполнять все члены товарищества собственников и такое решение полностью соответствует законодательству.

      При этом льготы, предусмотренные законодательством для отдельных категорий граждан, по оплате расходов за коммунальные услуги и содержание мест общего пользования, сохраняются в полном объёме и возмещаются товариществу собственников из местного бюджета района (города).

       Так как общая сумма коммунальных платежей складывается из фактических расходов, тот есть доходы и расходы товарищества собственников равны, при выбранном варианте отсутствуют дотации на покрытие убытков. При этом товарищество получает дополнительные внереализационные доходы – комиссионное вознаграждение от   указанных выше сторонних организаций (поставщиков услуг) в виде начисления процентов от поступивших сторонним организациям от товарищества собственников сумм, собранных им с членов товарищества. Данные доходы, после уплаты налогов, могут быть использованы по целевому назначению – содержание жилого дома (домов), то есть на ремонт, содержание дворовой территории и иное.

      В соответствии с п.п.  3.2, 3.3, 3.9 типового устава, общее собрание устанавливает размеры и порядок внесения вступительных и иных взносов для создания резервного фонда. Средства резервного фонда используются товариществом собственников в том числе для возмещения расходов вместо неплательщиков, и понуждать неплательщиков как можно быстрее погасить задолженность товариществу в данном случае нецелесообразно. Пени за просрочку оплаты по коммунальным платежам составляет 0,3% в день, или 110% годовых. Более выгодного вложения средств резервного фонда товарищества собственников трудно придумать. То есть в данном случае экономические стимулы заменяют принудительные.