ФИЛОСОФИЯ ПРОЕКТА основания товарищества собственников в жилом многоквартирном доме по ул. деревянко, 14 в г. жодино

при  участии  IWO  (инициатива жилищное хозяйство в восточной европе),  берлин

Что такое совместное домовладение?

Совместное домовладение – как трактует его Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении», принятый в 1998 году, – это такие правоотношения собственности, при которых каждому собственнику жилого (квартиры) или нежилого помещения (например, магазина, мастерской, расположенных в доме), наряду с принадлежащим ему помещением, принадлежит также соответствующая доля в общих элементах здания, находящихся в совместном пользовании собственников, в том числе земельные участки и расположенные на них сооружения. К общим элементам относится все имущество, кроме помещений, принадлежащих отдельным собственникам. Это лестничные клетки и лестницы, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, электрическое и сантехническое оборудование общего пользования, дворовые элементы озеленения и благоустройства. Иными словами, – все то, чем пользуются все собственники, проживающие в одном доме. Доля в общих элементах, принадлежащая каждому собственнику, определяется пропорционально доле и площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику, в общей суммарной площади всех помещений.

Таким образом, при совместном домовладении имеет место сочетание полноправной собственности на квартиру или нежилое помещение с общей домовой (одновременно неделимой) собственностью на общие элементы здания.

Кто управляет недвижимым имуществом при совместном домовладении?

Законом «О совместном домовладении» предусмотрено, что управление недвижимым имуществом может осуществляться одним из следующих способов: непосредственным управлением; управлением через товарищество собственников или иным способом, предусмотренным законодательством страны.

Выбор способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения производится собственниками помещений на общем собрании.

В связи с тем, что в каждом многоквартирном доме сосредоточено большое число разных собственников, наиболее приемлемой формой представляется товарищество собственников.

Что такое товарищество собственников?

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Кто и при каких условиях может стать членом ТС?

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме.

Какие права имеет товарищество собственников?

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2)  определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3)  устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4)  выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5)  пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выпол-няющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Какие действия вправе осуществлять товарищество собственников, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме?

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТС действия.

А каковы обязанности товарищества собственников?

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований жилищного законодательства, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3)  выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме;

5)  обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в много-квартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)  обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Как происходит управление имуществом?

Товарищество собственников через свои органы управления организовывает обслуживание дома, пользуется кредитами банков, самостоятельно заключает договоры с обслуживающими организациями, выбирает подрядчиков, контролирует расходование средств, принимает на работу персонал для обслуживания. Кстати, этот персонал может формироваться из числа самих жильцов, так что у участников совместного домовладения появляются дополнительные возможности для трудоустройства.

Откуда деньги?

Участники товарищества платят взносы, пропорционально своей доле в общем имуществе здания. Размер платежей устанавливается в пределах оплаты за техобслуживание квартиры, платы за пользование коммунальными услугами и отчислений на капремонт. Увеличение оплаты возможно только по решению общего собрания.

Уплаченные средства поступают не в «общий котел» жилищно-эксплуатационной организации, а на счет товарищества. Как использовать эти средства – решают сами участники, так как они лучше знают проблемы своего дома, могут определить, на чем можно сэкономить, а что необходимо сделать в первую очередь: отремонтировать крышу, установить домофон или наладить систему отопления.

Конечно же, всегда приятна мысль, что ваши «кровные» рубли пошли на замену оборудования дома, в котором вы проживаете, а не на ремонт соседнего.

Одно из преимуществ товарищества собственников – в возможности самостоятельно выбирать организации, выполняющие работы по ремонту и эксплуатации здания, заключать договоры с подрядчиками, предлагающими более выгодные условия.

Какие налоги платит товарищество собственников?

Если товарищество собственников будет заниматься только эксплуатацией дома, осуществляя ее за счет средств, полученных в виде взносов участников и госдотаций, и не будет вести хозяйственную деятельность, то оно не будет платить налогов на прибыль, на добавленную стоимость и т.д. Если же товарищество будет получать доходы от коммерческой деятельности, предусмотренной уставом (например, от сдачи в аренду свободных помещений), то эти доходы будут облагаться налогами в общеустановленном порядке. Кроме того, так как товарищество собственников является некоммерческой организацией, то вся прибыль, полученная в результате коммерческой деятельности, может быть использована только на цели деятельности товарищества – эксплуатацию и управление домом.

На что имеет право член товарищества собственников и какие за ним сохраняются льготы?

Права собственников помещений совместного домовладения такие же, как и права собственников частных домовладений. Так, каждый собственник имеет право без каких-либо ограничений пользоваться принадлежащим на праве собственности имуществом, соблюдая при этом санитарные и противопожарные нормы и другие требования, однако не должен нарушать и ущемлять законные интересы других собственников.

Статья 13 Закона «О совместном домовладении» гласит, что при совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для собственников и нанимателей жилых помещений, то есть установленные законодательством государственные дотации на содержание, текущий и капитальный ремонт жилых домов передаются товариществу собственников. Дотации на оплату отдельных видов коммунальных услуг, а также льготы предоставляются в размере и порядке, установленным для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилого фонда.

Чем товарищество собственников отличается от ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив, как юридическое лицо, обладает на праве собственности домом в целом. Член кооператива распоряжается только паевым взносом. Согласно закону о собственности, члены ЖСК, выплатившие паевые взносы, приобретают право собственности на квартиры. Если все квартиры в доме ЖСК перешли в собственность членов кооператива, сам кооператив, как юридическое лицо, утрачивает право собственности на дом, таким образом структура жилищного кооператива упраздняется и приближается по отношениям собственности к товариществам.

Товарищество, как юридическое лицо, не выступает собственником ни здания, ни жилых и нежилых помещений, ни общего имущества совместного домовладения. Члены товарищества владеют своей индивидуальной площадью, как собственной недвижимостью, а объектами общего пользования – на правах общей долевой собственности.

Сколько ТС могут создать собственники помещений в одном многоквартирном доме? Может ли товарищество собственников  быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов?

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТС. Товарищество собственников может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Два и более товарищества собственников  могут создать объединение товариществ собственников для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Методика основания Товарищества собственников

Предварительный этап

1. Определение заинтересованных сторон в основании ТС.

Конечно, в первую очередь в создании товарищества собственников жилья должны быть заинтересованы сами жильцы. Но не только. Поскольку концепция развития жилищно-коммунального хозяйства в Республике Беларусь предусматривает разделения функций и формирование договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими структурами и подрядными жилищными организациями по техническому обслуживанию жилых домов, заинтересованной стороной в данном случае является и обслуживающая организация. А местные органы власти? Ведь к ним тоже поступают жалобы на неудовлетворительное состояние жилфонда, от них – из бюджета – требуют все новые и новые суммы на капитальные ремонты домов. Разумеется, они тоже должны быть заинтересованы в том, чтобы подключить к решению проблемы само население. Заинтересованной стороной могут выступать и негосударственные организации, претендующие на заключение договора на техническое обслуживание домовладения, на подряд по капитальному ремонту дома. Сюда же можно отнести банки, в которых ТС может взять кредит на свои нужды. При основании ТС желательно и необходимо обнаружить все возможные заинтересованные стороны, чтобы уже на начальном этапе привлечь их к сотрудничеству (в качестве экспертов, консультантов, независимых оценщиков, потенциальных партнеров).

2. Определение объекта по созданию ТС.

Законодательно определено, что в качестве объекта товарищества не может являться какая-либо одна часть дома; в то же время предусмотрена возможность, когда в ТС могут быть объединены несколько домов, тем более, если это примыкающие друг к другу корпуса, подключенные к одним инженерным сетям. Определяя объект создания ТС, стоит учитывать и это обстоятельство, учитывая дальнейшую эксплуатацию домовладения, общий двор и иные особенности.

3. Юридическая подготовка проекта создания ТС.

Хорошо, если в доме, жильцы которого намерены основать ТС, есть свой юрист, свой компетентный инженер-эксплуатационник, свой экономист и другие специалисты, помощь которых может понадобиться как на стадии регистрации товарищества, так и на первоначальных этапах деятельности. Но это – идеальный вариант, в любом другом случае следует заблаговременно заручиться согласием специалистов проконсультировать и оказать помощь в работе по следующим моментам:

- законодательная база;

- техническое состояние жилья;

- энергетическое состояние жилья;

- вопросы собственности:

а) количество собственников;

б) их структура.

Когда все эти моменты определены и легли на бумагу, когда инициаторы оценили свои возможности и пришли к выводу, что они сами технически готовы к намеченной работе, можно переходить к следующему этапу.

Организационный этап

1. Определение в ходе личного опроса жильцов:

а) их отношения к образованию ТС;

б) их желания вступить в ТС.

Каким бы ни был дом, состав его жильцов всегда неоднородный, все люди по-разному смотрят на одни и те же вещи, и может так случиться, что активно высказываемая поддержка образования ТС окажется позицией меньшинства. Поэтому на начальном этапе необходимо узнать личное мнение по отношению к основанию ТС каждого из жильцов дома. При этом рассылка анкет или поверхностный опрос будет малоэффективным инструментом; гораздо большую пользу принесет личный опрос, беседы с жильцами, в ходе которых инициаторы создания ТС получат большой объем дополнительной информации и одновременно предоставят определенный объем информации жильцам, имеющим о ТС поверхностное представление.

2. Обработка результатов личных опросов.

Опросы проведены, и организаторам следует тщательным образом их обработать, не ограничиваясь простым подсчетом голосов «за» и «против». Полезно будет провести градацию жильцов: те, кто готов поддержать создание ТС; те, кто сомневается; те, кто категорически против. Нужно систематизировать полученные в ходе опроса ответы жильцов и их вопросы, определить мотивы, которыми руководствуются полярные категории – те, кто «за», и те, кто «против», выявить сомнения и найти аргументы, которые помогут определиться тем жильцам, которые не смогли четко высказать свое отношение. На этом этапе также можно выяснить – является ли нежелание вступать в ТС следствием недостаточной информированности, каких-либо предубеждений, или на самом деле создание товарищества в данном доме нецелесообразно.

3. Выбор помещения для работы с жильцами.

Конечно, идеальным вариантом является наличие отдельного помещения, в котором можно было бы проводить всю работу по созданию ТС. В г.Жодино ГУП «ОЖКХ» нашло возможность выделить такое помещение в жилом доме, определенное как Бюро по работе с населением. Тем не менее, даже отдельное помещение может не соответствовать всем задачам, например – проведению общих собраний жильцов многоквартирного дома. Поэтому желательно заранее заручиться согласием администрации расположенных поблизости предприятий, организаций или учреждений, имеющих актовые залы, залы совещаний, столовые, просторные фойе, иные помещения, подходящие для проведения собраний с участием большого количества людей, о предоставлении таких помещений на арендной или безвозмездной основе.

4. Определение юридических и технических консультантов.

Основание ТС – дело новое и непростое. Для того, чтобы все документы были правильно оформлены, грамотно проведена оценка технического состояния жилья, учтены все моменты – желательно и даже необходимо прибегнуть к помощи юридических и технических консультантов, которыми могут быть специалисты местных государственных и хозяйственных органов.

5. Работа со СМИ, рекламные акции.

Самый эффективный подход в организационной работе, конечно, «от двери к двери», то есть с непосредственным контактом. Но не стоит пренебрегать и другими методами, влияющими на массовое сознание. Активное взаимодействие с редакциями местных газет, радио, телевидения; выпуск листовок, буклетов, плакатов, брошюр; участие инициаторов создания ТС во встречах с населением, организуемых государственными и хозяйственными органами – вот неполный перечень тех форм работы, которые стоит пробовать и применять. Весьма желательно, если тему создания ТС и их преимущества обсуждают не только жители данного дома, микрорайона, но и всего города.

6. Проведение собраний с жильцами по категориям:

а) уже согласные образовать ТС;

б) сомневающиеся;

в) отрицательно относящиеся.

С каждой из обозначенных категорий следует встретиться отдельно, потому что говорить с ними придется о разных вещах. И в первую очередь необходимо провести собрание с теми, кто еще сомневается или высказал свое отрицательное отношение к основанию ТС, тем более если согласных – менее половины от общего количества, ведь в этом случае создать товарищество не удастся вовсе. Следует заранее узнать все моменты, которые встречают отрицание жильцов или вызывают у них сомнение, и быть готовыми детально остановиться на этих вопросах, пригласить компетентного специалиста, подготовить цифровые выкладки, графические схемы. Менталитет людей таков, что многие просто не хотят брать на себя дополнительную ответственность – а именно так они понимают решение о принятии на себя всех решений об эксплуатации дома. В этом случае хорошо, если на собрании присутствуют те из жильцов, кто в будущем может войти в состав правления, которые могут убедить своих соседей своей уверенностью, готовностью решать возникающие проблемы при поддержке остальных жильцов. При проведении таких собраний нужно проследить реакцию всех его участников, чтобы по окончании знать наверняка, сколько людей осталось в рядах противников создания ТС, а кто уже перешел в категорию согласных. Нельзя считать результат одного отдельно взятого собрания окончательным: кого-то наверняка удалось переубедить, а с другими, возможно, стоит встретиться еще раз, подготовившись специально по тем вопросам, по которым не удалось найти общий язык.

7. Проведение общего собрания по учреждению ТС

Когда вы уже точно знаете, что большинство жильцов домовладения согласны основать ТС,  можно переходить к этапу проведения общего собрания, которое вершит собой организационный этап.

- оповещение жильцов о собрании с информацией о повестке дня

Вы уже провели достаточный объем работы, теперь не упускайте мелочей. Пусть оповещение жильцов об общем собрании не ограничится расклейкой объявлений на подъездах – стоит направить такое приглашение в каждую квартиру.

- подготовка учредительных документов

Конечной целью общего собрания является принятие учредительных документов, поэтому об их подготовке следует позаботиться заранее, обсудив ключевые моменты на предварительных собраниях и проведя предварительную юридическую экспертизу документов. Если вы представите жильцам «сырой» материал, это заставит их усомниться в компетенции инициаторов, к тому же, потребуется проведение еще одного общего собрания с той же повесткой, к которому участники могут отнестись уже не с такой ответственностью и серьезностью.

- кадровый план ТС

Заранее следует определиться с кандидатурами членов правления, председателя будущего ТС, иных кадровых персоналий. Это не означает, что вы будете навязывать участникам именно эти кандидатуры, но придаст собранию необходимую стройность и даст время предлагаемым лицам самим как следует обдумать, готовы ли они взять на себя определенную часть работы.

- участие в создании государственных и хозяйственных органов

Пригласите на собрание представителей местного исполкома, обслуживающей организации. Возможно, в ходе обсуждения потребуется уточнение каких-то вопросов. В любом случае, их присутствие придаст собранию официальный характер и будет лишней гарантией правильности принимаемых решений.

- организационное оформление протокола собрания и учредительных документов

По окончании собрания следует уделить особое внимание оформлению его протокола и учредительных документов, за которые проголосовали участники, ведь именно их вы будете передавать в регистрирующий орган. Пусть приглашенный вами юрист лишний раз их перечитает, чем регистрирующий орган отклонит их из-за неправильного оформления.

Этап регистрации

Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется соответствующим органом регистрации по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Для регистрации товарищества собственников представляются:

- заявление;

- протокол общего собрания собственников;

- учредительный договор;

- устав товарищества собственников;

- копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения, удостоверенные должностным лицом органа государственной регистрации либо иным уполномоченным на то должностным лицом;

- перечень имущества, являющегося общей собственностью;

- справка о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенная председателем общего собрания собственников.

Для регистрации товарищества во вновь строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданиях представляются следующие документы:

- заявление;

- учредительный договор или решение застройщика о создании товарищества собственников;

- устав товарищества собственников;

- копия документа, разрешающего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания;

- копии правоустанавливающих документов либо документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Решение о государственной регистрации товарищества собственников должно быть принято в срок не более 30 дней с даты подачи заявления с приложением необходимых документов. О принятом решении в пятидневный срок в письменной форме сообщается лицу, указанному в заявлении о регистрации. Товариществу собственников в пятидневный срок с момента принятия решения выдается свидетельство о его регистрации.